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【绿地控股】全球最大房企卷入“桃色事件”市值蒸发2400亿 负债破万亿( 二 )


为何有如此大反差？绿地控股的销售毛利率奇低 。
wind数据显示 ， A股百余家房企中 ， 毛利率达30%及以上的超过80家 ， 达到20%以上的接近110家 。 绿地控股的毛利率倒数第十 ， 而倒数的9家房企中 ， *ST大港、亚太实业、南国置业等均为亏损 。 由此可见 ， 绿地控股毛利率大幅低于行业平均水平 ， 基本上属于垫底角色 。
房地产行业人士私下称 ， 绿地控股毛利率偏低 ， 可能与内部管理效率有关 ， 比如近期爆发的下属企业人员挪用公款现象等 ， 会影响公司毛利率、利润 。
公开资料显示 ， 绿地控股形成了以房地产、基建为主业 ， 金融、消费等综合产业并举发展的企业格局 。 其房地产业务毛利率27.58% ， 虽然低于30% ， 也不至于如此之低 ， 莫非其他业务拖了后腿？
2019年 ， 绿地控股投资收益高达88.64亿元、公允价值变动净收益22.36亿元 ， 合计111亿元 。 如果剔除这些收益 ， 公司净利润数据就有些难看了 。
投资收益、公允价值变动净收益并不会产生现金流 。 2019年 ， 绿地控股经营现金流为192.61亿元 ， 同比下降54.33%。
有息负债接近3000亿
房企去化、降杠杆已经推进两年 ， 绿地控股的负债率依旧居高不下 。
近年来 ， 绿地控股负债增长较快 。 截至2019年底 ， 公司负债总额10143.14亿元 ， 首次突破万亿 ， 较上年增长866.94亿元 。 资产负债率88.53% ， 超过房企80%的警戒线 。 考虑到房企预收存在巨额预收款项 ， 剔除预收款项 ， 其资产负债率为82.81% ， 营业收入千亿房企中唯一超过80% 。
一般而言 ， 衡量房企偿债能力主要看有息负债 。 截至2019年底 ， 绿地控股的短期借款296.85亿元、一年内到期的非流动负债868.84亿元、短期应付债券14.14亿元、长期借款1373.03亿元、应付债券394.71亿元 ， 有息负债合计为2947.57亿元 。 其中 ， 短期债务为1179.83亿元 ， 占有息负债总额的40.03% 。 同期 ， 公司货币资金889.02亿元 ， 另有交易性金融资产111亿元 ， 但有102亿元货币资金受限 。 对比发现 ， 公司存在一定的偿债压力 。
同期 ， 万科、保利地产的有息负债在2700亿元左右 ， 二者的货币资金分别为1661.95亿元、1394.19亿元 ， 现有货币资金足以覆盖短期债务 。
扇贝财经发现 ， 绿地控股净负债率为155.60% ， 虽然逐年在下降 ， 但仍是营业收入千亿房企中唯一净负债率超100%的公司 ， 万科、保利地产分别为34.84%、56.91% 。
负债规模大、负债率高 ， 如果销售规模持续扩大、回款稳定 ， 其财务就不会受到多大影响 。 反之 ， 就得注意了 。
数据显示 ， 2016年至2019年 ， 绿地控股合同销售额分别为2550亿元、3065亿元、3875亿元、3880亿元 ， 2016年至2018年年增长较快 ， 2019年基本停滞 。 回款率方面 ， 万科等一线龙头房企多在90%左右 ， 2016年至2019年 ， 绿地控股分别为79.41%、79.97%、76.59%、77.58% ， 呈下降趋势 。
值得一提的是 ， 绿地控股还积极开展委托贷款业务 ， 靠吃息差增利 。 然而 ， 截至去年底 ， 委托贷款逾期金额20.56亿元 ， 较上年的2.85亿元大幅飙升 。 上海上盛 ， 从2015年开始借获取绿地控股的委托贷款 ， 如今 ， 该公司官司缠身 ， 今年2月已被列入被执行名单中 。 公开消息称 ， 公司实控人徐国良旗下的多家公司身陷债务危机 。
相较融创等房企 ， 绿地控股并不激进 ， 其债务却如此之高 ， 值得深思 。 其财务问题如何化解 ， 欢迎发表见解 。


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