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泰禾集团二十年院子风光与泰禾进退——专访泰禾集团副总裁陈宁( 三 )


中国院子的产品都是200㎡起步 ， 更多集中在400㎡-560㎡的面积段 。 而泰禾最新拿出的深圳院子、广州院子等项目的户型基本都控制在120㎡、140㎡ ， 甚至在上海院子里也做出了90㎡的产品 。 这是面积段上的区别 ， 也是泰禾适应市场变化的一个体现 。
其实别墅越大越好做 ， 越小越难做 。 同样是别墅 ， 地上400㎡和地上90㎡的户型可能只有房间数量的变化 ， 但功能的要求基本是接近的 ， “麻雀虽小也得五脏俱全” 。
第二个变化就是适应现在南北地域差别的不同 。
泰禾在华北有中国院子、北京院子、济南院子这些项目 ， 在华东有上海院子 ， 华南地区也有深圳院子和福州院子 ， 在全国有“24城44院” 。 根据地域不同 ， 院子的特点也不一样 。
比如北京院子整个巷道的规划、布局设计和建筑的风格都比较方正 ， 比如外墙采用的就是灰砖 ， 因为北京城市的背景色就是灰色的 。 但是到了上海就不一样 。 上海本身就受舶来文化的影响 ， 有鲜明的地域风格 。 所以上海院子的外墙用的就是整体陶瓷板 ， 整体的质感参考米色石材 。
一是因为这个色彩在华东地区会更轻松、温暖一些 ， 跟当地的海派文化也不冲突 。 二是为了迎合上海本地人对品质的要求 ， 他们可能会觉得灰砖不显品质 ， 但是会觉得米色石材更有质感 。
在院子的尺度和建造上 ， 泰禾也会根据不同区域采取不同的处理办法 。 比如北京院子的景观铺装会相对简洁 ， 更强调实用性 。 而到了广东、深圳、南京等气候湿热的城市 ， 种植就要考虑能形成树荫 ， 便于业主的室外活动 。
虽然这些产品都叫院子 ， 但仔细观察 ， 泰禾的产品之间还是有微妙的差别 。 微妙到既要保证在标准化过程中高效的复制 ， 同时也要保留产品的差异化 。
第三个特点 ， 泰禾也在适应国家的法律法规和政策的变化 。
从规划上看 ， 以后容积率1.0以下的土地基本不会再审批了 。 在这种情况下 ， 泰禾继续再做三层以下院子产品的可能性和可行性也越来越低 。 这是国家从节约用地的角度作出的政策优化 ， 所以泰禾也从最开始的院子系出发 ， 开始逐渐向大院系、府系去发展 。
而泰禾关于院子的另一个突破性尝试 ， 是在即将面世的福州湾中 ， 把地面上的院子搬到空中 ， 做成了两层通阔的空中院落 。
第四点 ， 泰禾也在逐渐适应客户年龄、需求的变化 。 过去 ， 千万级产品的受众年龄会偏大 ， 而现在随着IT、金融、科创等产业的崛起和发展 ， 高净值、高消费的用户越来越年轻化 ， 他们对于产品的需求也在发生改变 。
所以 ， 泰禾现在在立面风格、室内装饰的特点上 ， 也在从过去非常传统的北方中式院落开始逐渐向更现代、更时尚的方向发展 。 当然 ， 这当中还有很长的路要走 。
泰禾集团二十年院子风光与泰禾进退——专访泰禾集团副总裁陈宁
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Q：如今行业里新中式风格占据主流 。 现在中式产品趋于同质化吗？怎么看待中式风格的回归？
从2000年初做中式到现在 ， 泰禾的院子IP已经走过了20年 ， 但现在市场上还可以看到很多风格 ， 大家做中式建筑的热情依然不减 。
大而化之的讲 ， 院子是民族文化自信的表现 。 小而化之的讲 ， 院子也是中国人自身血脉里对传统文化记忆的认知 。 为什么大家都需要一个院子？不论是用来吃饭、聚会 ， 还是喝茶、种花 ， 院子承接了中国人血脉中对于民族、对于自身的记忆 。
我是土生土长的北京人 ， 小时候有12年的时间是在大杂院里度过的 。 每当我回想起儿时的场景 ， 涌现的还是跟小伙伴在院子里奔跑打闹 。 这样的记忆如果套上了欧式的外衣或者现代的风格 ， 往往就失去了原本的味道 。
中式风格的回归也可以说是财富积累过程中的一个阶段性变化 。 在刚有钱的时候 ， 人们想要显示的是“我有钱” ， 所以要拿西方的东西过来 。 当经济实力达到一定阶段 ， 反而会回归最初的认知和回忆 。


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