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服务解局 | 从保利到万科、龙湖 物业大佬争夺城市服务赛道的AB面( 二 )


随后 ， 其将这种“物业城市”模式拓展至雄安新区、成都高新区及广州白云 。 于去年 ， 朱保全曾对外称 ， 全国有10个以上城市与万科物业商谈城市服务领域的深入合作 ， 未来这一数字还将会升至30个城市 ， 带来的收入约150亿元 ， 这相当于两年后万科住宅物业的收入 。
换句话而言 ， 若有30个“物业城市”落地 ， 万科物业将造出又一个自己 。
朱保全美好的畅想还有待时间去实现 ， 另一边 ， 保利物业则早已将这种城市服务融进了自己的物业结构中 。
与万科物业专注一二线城市的新区不同 ， 保利物业多以乡镇为突破口 。 在保利物业的表达里 ， 其更倾向于称之为“公共服务” 。
早在2016年保利物业开始涉足城镇公共服务管理 ， 其以经济较为发达的浙江嘉兴市嘉善县为突破口 ， 先后在嘉善县下属天凝镇、大云镇、陶庄镇、西塘景区以及周边的上海市罗店镇布局 。
在其基础上 ， 保利物业形成“镇兴中国”品牌 ， 业态范围涵盖各种城镇、特色小镇、景区、产业园区等 ， 并向学校、医院延伸 。
截至2019年末 ， 保利物业有2.87亿在管面积 ， 其中1.4亿来自公共服务项目 ， 占比高达48.9% ， 甚至超过住宅物业 。
盈利的争论
然而 ， 看似光鲜 ， 为追逐规模的物管公司贡献大量面积的城市服务业务背后 ， 却有令人关注的盈利问题 。
以披露详细数据的上市企业保利物业为例 ， 截至2019年 ， 保利物业合同管理面积约4.98亿平方米 ， 在管面积2.87亿平方米 ， 在管项目总数1010个 。
其中 ， 保利物业在公共服务领域在管面积约1.4亿平方米 ， 在管项目266个 ， 占比分别为48.9%和26.33% 。
如此庞大的面积比例下 ， 对应的营收却不匹配 。 截至2019年 ， 在保利物业当年38.44亿的物业管理收入里 ， 源自公共及其他物业的收入约为4.81亿元 ， 占物业管理服务总收入仅约12.5% 。
与之进行对比 ， 在管面积占比不到2.7%的商业及写字楼的物管收入 ， 已超过公共服务达约4.99亿元 ， 占比13%；此外面积占比48.4%的住宅物业 ， 收入占比为74.5% 。
再以收费单价为维度比较的话 ， 保利物业年报显示 ， 其住宅社区和商业、写字楼平均物业管理费单价分别达到2.21元/平方米/月和7.1元/平方米/月 。 虽公共服务项目收费单价未明确披露 ， 但据悉远在0.5元/平方米/月以下 。
保利物业 ， 以及万科物业、龙湖智慧服务 ， 他们做的仅是这样一门“增量不增收”的业务吗？
对此 ， 东北证券(000686,股吧)房地产行业分析师沈路遥指出 ， 以面积计算产出的“坪效”更多是用来衡量住宅或者商办物业 ， 公共物业则不太适合以坪效去比较 。
据悉 ， 这些包含公共空间的公建项目建筑面积均非常庞大 ， 不少以上千万平方米计算；对比住宅的话 ， 单一楼盘项目多则三四十万平方米 。
“公共服务一般来说是看单合同金额 。 ”沈路遥称 。
至于类似于城市服务业务收益弱的观点 ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示 ， 这种业务在刚进入所在地时模式还没有很成熟 ， 包括人力成本投入一开始比较大 ， 但是在占据地盘之后便可拓展、搭载其他业务机会 。 “不能看当期的收益 ， 不可能一下就能够盈利的 。 ”
沈路遥持相近意见 ， 其对观点地产新媒体表示 ， 城市服务一开始做的业务内容肯定是比较小和浅的基础性服务 ， 若拿住宅业务的坪效来计算的话这个值确实比较低 。
“但城市服务有个好处 ， 就是在初期服务在比较满意的前提下 ， 其实物管公司未来在业务内容和业务深度还是有比较大的挖掘空间 ， 坪效和利润率是有一定的上升空间的 。 ”其称 ， 不能拿现在静态的数据来衡量这种类型的业态的利润情况 。
在其看来 ， 随着后期签署和提供服务更多样、更深 ， 合同金额会往上增加 。


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