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REITs：“比肩A股注册制”的基建公募REITs试点落地 破解土地财政困局

REITs：“比肩A股注册制”的基建公募REITs试点落地 破解土地财政困局
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中房报采访人员 许倩 | 北京报道
“意义重大 ， 可比肩A股注册制”；
“商业地产春天要来了”；
这个消息在基金圈内引发强烈反响 ， 不少基金业人士在朋友圈庆祝 。
4月30日 ， 中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“通知”） ， 正式启动基础设施领域公募REITs试点工作 。 根据通知 ， 基础设施REITs聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发等领域 。
据国家发改委原副主任徐宪平测算 ， 1981年到2018年 ， 基础固定资产投资存量总量大概是420万亿元 ， 除非非经营性资产、折旧损耗 。 按照标准公募REITs产品发行 ， 大概能盘活4万亿—12万亿元 ， 意味着可以带动约20万亿—40万亿元直接投资 。
从全球REITs发展经验来看 ， 基础设施与持有型房地产是REITs两类基础资产 。 去年中国证监会原主席肖钢曾撰文称 ， “在房地产行业从严调控背景下 ， 房地产企业融资渠道均受到严格管制 。 因为担忧REITs作为房地产新融资工具会给房地产更多融资 ， 进而引起房地产泡沫 ， 这是REITs难产的重要因素 。 ”
“中央会综合考量房地产调控等诸多因素 ， 这次在基础设施领域首先推进REITs试点 ， 且并未将商业地产摒除在外 ， 其中如仓储物流、产业园、数据中心均属于广义商业地产范畴 ， 都是以实现持续稳定现金流为特点 ， 并不违背‘房住不炒’ ， 我们认为商业地产REITs的推出不远了 。 但这需要一定时间 ， 每一个新产品的推出政府都需要经过时间谨慎评估 。 ”中信资本房地产部执行合伙人、高级董事总经理程骁远对中国房地产报（微信ID：china-crb）采访人员表示 ， 但只要有需求就会有市场 。
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纾解地方政府对土地过度依赖
什么是公募REITs? 通俗而言公募REITs主要是指公开发行不动产投资基金 ， 以能够产生稳定现金流不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券 ， 投资标的包括商业地产、基础设施等 。 其中 ， 主要投资于基础设施的产品 ， 被称为基础设施类REITs 。
根据通知 ， 基础设施REITs此次聚焦的重点行业为优先支持基础设施补短板行业 ， 包括仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目 。 同时 ， 鼓励信息网络等新型基础设施 ， 以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点 。
国家发展改革委投资司副司长韩志峰表示 ， 基础设施REITs试点有利于盘活存量资产 ， 将回收资金用于新的基础设施和公用事业项目建设 ， 弥补投资资金不足 ， 形成良性投资循环 ， 是基础设施投融资机制的一项重要创新 。
证监会有关负责人亦指出 ， 从基础设施领域突破REITs是比较好的选择 ， 中国形成了大量优质基础设施项目；通过REITs进一步拉动投资；尤其在当下房地产调控的前提下 ， REITs不会对房地产构成影响 。
程骁远认为 ， 任何一个产品推出市场监管当局最关心的是其能否发挥作用 ， 以及产品安全性 。 新冠疫情影响下 ， 中央会提出更多刺激经济的举措 ， 加大基建投资是必不可少环节 。 过去一段时间 ， 基建主要由地方政府承担建设时 ， 往往需要比较大资金来支持 ， 按照以往发展模式 ， 更多依赖土地收入 ， 这与“房住不炒”会形成一个矛盾 。 因为若地方政府太过于依赖土地收入 ， 必然对房价产生一定影响 ， 长期对经济稳定性也会带来一定隐忧 。 将一些基建类资产进行金融资产证券化处理 ， 有利于纾解地方政府对土地、住宅的过度依赖 。 基础设施REITs是国际通行配置资产 ， 具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点 。


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