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REITs：“比肩A股注册制”的基建公募REITs试点落地 破解土地财政困局( 二 )


北京大学光华管理学院院长刘俏分析认为 ， 中国经济发展长期依靠房地产和基础设施投资 。 以房地产投资为例 ， 1999年至2018年 ， 中国房地产投资增长超过30倍；以房地产和基础设施为抵押品 ， 成为中国经济社会生活中信用扩张的主要方式 。 卖地收入更是地方财政收入的重要来源之一 。 然而 ， 随着中国经济增长模式转型 ， 以土地、房地产和基础设施为抵押品的信用扩张难以成为中国经济未来进一步增长的发动机 。 中国需要给房地产、基础设施定价和地方政府信用定价的“锚” ， 建立起房地产市场、基础设施投融资市场和信用市场价格发现的功能 ， 引导资源有效配置 。
REITs是这个可以助力定价的“锚” 。 “通过REITs ， 可以把基础设施投资形成的资产和房地产资产的存量部分 ， 还有未来大量的增量部分作为底层资产 ， 纳入到市场化的资源配置体系中来 。 通过对它们进行合理的估值、定价、发行、二级市场交易 ， 实现价格发现 。 ”刘俏表示 。
更进一步 ， REITs可以通过存量资产的融资引入更为广泛的投资资金 ， 置换出存量项目中的国有资本 ， 降低地方政府对债务融资的依赖；在新增项目中 ， REITs也可以实现对政府资金的替代 ， 避免地方政府通过新增负债扩大基础设施建设 。
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90%的应分红要求
根据通知,基础设施REITs聚焦优质项目,应符合这样要求：1.项目权属清晰 ， 2.具有成熟经营模式及市场化运营能力 ， 已产生持续、稳定收益及现金流 ， 投资回报良好 ， 并具有持续经营能力、较好的增长潜力 ， 3.发起人及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全 ， 具有持续经营能力 ， 最近3年无重大违法违规行为 。 基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力 。
按照国际市场惯例 ， 此次基础设施REITs试点设定了可供分配利润的90%应分红要求 ， 为国内投资者提供了高分红金融工具 。
对此 ， 程骁远表示 ， 中国基础设施REITs市场空间很大 ， 有些项目经营比较好 ， 但是有项目还在初级阶段 。 比如产业园很多 ， 但经营比较好的园区并不多 ， 新兴产业园区还需要一定时间培育 ， 但对投资人而言 ， REITs试点给其带来相当大的鼓舞 ， 若干年后 ， 只要通过努力经营培育成现金流稳定优质资产 ， 未来退出通道会非常畅顺 ， 有利于吸引更多资金进入这个行业 。 随着REITs到来 ， 大家会更重视和愿意持有优质资产 ， 同时促使更多企业去开发和打造优质资产 ， 通过投资人改造和运营管理的提升将一些产品升级为优质资产 。
“REITs持有的不动产更多是经营性物业 ， 具备创造现金流能力 ， 有利于引导不动产投资进入价值投资通道 ， 对房地产行业长期稳定发展具备重要意义 。 推进REITs还有利于倒逼开发商提升资产管理能力和往存量运营转型 ， 降低和提前对冲未来城镇化进入成熟阶段后住宅市场需求回落带来的资产贬损风险 。 ”招商证券(600999,股吧)报告分析称 。
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有助提振楼市
通知还划出了基础设施REITs试点将聚焦的重点区域：优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域 ， 支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点 。
无疑 ， 京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等区域都是经济活力比较足、未来发展前景可期的区域 。 雄安新区的建设更被称为千年大计 ， 吸引了一批头部企业入驻 。 后续三大都市圈以及长江经济带等区域会面临基建发力机会 ， 必将有助于城市基本面改善 。
在程骁远看来 ， 当前基础设施REITs还处于试点阶段 ， 需要考虑两方面：一是REITs推出对区域带来的影响 ， 二是产品安全性 。 选择经济发展比较成熟的地区试点REITs ， 带来的回报、未来收益、现金流预测会比较稳定 ， 产品的安全性更能保证 。 这些区域试点成功 ， 也有利于将试点进一步拓展到其他资产类别、其他城市 。


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