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「成交」行业透视 | 连续6个月下行，哪些二三线将率先“突围”？

导 读
分析10个近半年来处于下行周期的核心二三线城市所得出的结论 。
◎  作者 / 杨科伟、俞倩倩
3月 ， 房地产市场缓步复苏 ， 二三线城市的复苏速度明显要好于一线城市 ， 新房成交的同比跌幅基本都在3成以内 。 根据市场周期发展规律 ， 每当经济危机或是大萧条时期 ， 楼市一般也处于下行周期 ， 优质资源基本都在向核心城市聚集 ， 二线城市和强三线城市毋庸置疑成为房企投资、购房者买房的首选 。 值得关注的是 ， 部分核心二三线已在2019年尽显“疲态” ， 步入下行周期 ， 新冠疫情无异于“雪上加霜” ， 究竟哪些城市会因此“一蹶不振”？哪些城市能够在疫后率先“强势”突围？我们将在下文一一解析 。
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10个核心二三线连续6个月成交下行
下行周期or波动行情？
回顾38个二线和强三线城市2019年至今的成交表现 ， 2019年整体保持稳定 ， 刨除1-2月因传统春节假期对成交的影响之外 ， 其余月份成交面积均维持在3000万平方米上下波动 ， 2019年12月创阶段性新高达3554万平方米 ， 而后因遭遇新冠疫情 ， 楼市急转而下 ， 2月几近“冰点” ， 3月稳步回升至2023万平方米 。
「成交」行业透视 | 连续6个月下行，哪些二三线将率先“突围”？
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【「成交」行业透视 | 连续6个月下行 ， 哪些二三线将率先“突围”？】分城市来看 ， 我们发现 ， 10个典型城市的行情相对独立 ， 自2019年下半年以来便开始波动下行 ， 2020年3月较2019年高点的平均跌幅达到了53% ， 其中宁波、泉州、郑州的跌幅最为显著 ， 均超过了65% ， 重庆、苏州、常州等核心二三线城市同样是榜上有名 ， 究竟是市场压力下整体成交步入下行周期 ， 还是新冠疫情加剧了短期波动行情 ， 后期仍有望突围而出呢？
「成交」行业透视 | 连续6个月下行，哪些二三线将率先“突围”？
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「成交」行业透视 | 连续6个月下行，哪些二三线将率先“突围”？
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常州、苏州：“升-降-升”
处于高位盘整阶段
疫后短期内复苏动力较强
常州、苏州的情况相对类似 ， 2015-2017年基本都迎来过一轮上行周期 ， 而后2017-2018年市场热度稍有回落 ， 不过也基本处在波动期 ， 2019年初再度回升 ， 年中成交量才开始震荡下行 ， 延续至今 。 依据其周期变化的规律 ， 我们认为 ， 这类城市的成交量仍处于爬升阶段 ， 疫后短期内复苏动力较强 ， 2020年整体成交仍有望保持小幅微增 。
「成交」行业透视 | 连续6个月下行，哪些二三线将率先“突围”？
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从苏州、常州近期的楼市变化 ， 我们也不难看出端倪：楼市成交方面 ， 3月苏州、常州的新房成交量环比大增 ， 同比跌幅均保持在2成之内 ， 算是不同能级城市中复苏较为显著的 。 从周度数据来看 ， 苏州4月3周累计成交已达69.83万平方米 ， 最近一周成交量高达29.1万平方米 ， 环比上升了7.81% 。
土拍方面 ， 两地基本也在迅速回归正轨 ， 市场信心加速建立 。 4月9日 ， 苏州开启今年的第四场土拍 ， 两宗涉宅用地分别以13.71%、14.06%的溢价率成交 ， 而一周前的4月1日 ， 10宗地块同样揽金132亿元 。 常州的土地市场则更为火爆 ， 年初至今已有3宗单价破万地块成交 ， 4月10日成交的杨板村地块楼面价高达19793元/㎡ ， 常州新地王再被刷新 。
综上 ， 我们认为 ， 苏州、常州的下行行情并不具有可持续性 ， 短期内随着地市火爆的正向传导 ， 楼市仍有进一步复苏的空间 。 加之近期两地均有不同程度的人才激励政策 ， 二季度市场仍有望保持稳步上行 ， 持续回升 。
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沈阳、长春：楼市成交周期性显著
4-7月为传统热销期 ， 二季度成交可期
沈阳、长春作为东三省核心城市 ， 楼市周期表现还是有一定的相似之处：一方面从从大趋势来看 ， 整体波动性不强 ， 沈阳的月度成交中枢集中在100-150万平方米 ， 长春的月度成交中枢集中在60-80万平方米,值得关注的是长春在2018年下半年以来还是迎来了一波火热行情 ， 月度成交一度攀升至80-100万平方米 ， 至2019年下半年才有了显著下挫 。 另一方面 ， 从小周期来看 ， 4-7月为东北楼市传统热销期 ， 每年年中沈阳、长春基本都会迎来一波火热行情 。 基于此 ， 我们认为 ， 沈阳、长春二季度成交回升的可能性相对较大 ， 大概率回归到自身原本的成交中枢 。


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