中美公寓市场启示录，带你展望中国长租的五大发展趋势( 三 ) 进入四月

　　趋势三：从房间到楼宇到社区

　　中国长租公寓将逐渐向租赁社区转化，消费者将更喜欢配备齐全的租赁社区。

　　而长租公寓运营商也可以通过运营更大规模的租赁社区获取某个地域的规模效应，增加利润。

　　趋势四：蓝领公寓成为角斗场

　　中国租赁资产租售比较低，白领公寓面临租金上限问题，蓝领公寓由于坪效更高，将成为公寓企业必争之地。

　　蓝领公寓更注重运营及B端获客能力，这也对公寓企业设立了较高的门槛，使参与企业减少。

　　趋势五：物业公司IPO ， REITs

　　近期，中国很多地产商均将物业公司进行剥离上市且市盈率都不低。

　　可以预见，作为托管运营商的长租公寓企业以物业公司定位上市募资、REITs迟早会对私营企业开放。

　　目前新加坡、香港REITs在大陆持有大量地产项目，政府一定会鼓励中国REITs市场。

　　这将给中国长租公寓企业带来充足的资金和发展机会。

　　精彩问答

　　Q：刚刚您提到目前中国的地产租售比是很低的，那您认为这个比例变化的趋势如何，后续会增长吗？

　　A：短期内，受疫情影响，业主对租金的预期会有所下降，租售比会上升;中期来说，由于政府向市场投入大量集体用地供给与福利性住房，会导致正常商业模式运营下的企业租售比不会大幅增长甚至会稍有下降;长期的话，我国的租售比将会回归与发达国家相似的水平，也就是基础利率的2倍左右。

　　Q：对比中美市场，国内的长租公寓行业基本都是重资产包租，您认为轻资产托管会是一个趋势吗，走向轻资产的路径和周期是怎样的？

　　A：我认为轻资产是趋势，主要是因为重资产包租通常利润低且风险高。终有一天资本陆续离场和创业热情退去，大家将会普遍意识到重资产包租并不是一个最优的资产配比方式，并将逐渐回归到轻资产托管上。

　　走轻资产的路径和周期，需根据当地情况和个人及公司优势来分析，着重在规模效应上。

　　Q：国内早期发展的长租公寓企业其实享受了一定的行业早期红利，在规模扩张和行业竞争加剧的背景下，一些诸如运营管理粗放、财务不规范的问题会被放大，作为投资人，针对这部分企业您有哪些好的建议？

　　A：从我的角度来看，长租公寓从本质来说它始终是一个房地产行业。

　　我的建议是，丢掉互联网思维的束缚，脚踏实地，多做与时间成为朋友的事。

　　Q：在租售比很难改变的前提下，中国长租怎样获得好的利润增长？

　　A：多向资产管理的方向去走，也就是将资产价值做高，然后收入资产升值的差额，而不是通过赚租金差或者托管费用。

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