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『碧桂园』解局 | 碧桂园500亿酒店“新宠”( 二 )


其称 ， 过去20年 ， 碧桂园酒店大多数时间是用于服务地产业务 ， 没有想过对外输出酒店品牌 。 从5月开始 ， 碧桂园对旗下整体酒店品牌做了梳理 ， 在原有品牌进行升级同时 ， 还建立了几个新品牌 ， 未来会在酒店业务上打造品牌矩阵 。
最新消息则是 ， 2020年4月20日 ， 碧桂园官方公众号发文称 ， 碧桂园核心联盟企业凤悦酒店及度假村正式宣布成立 。
凤悦酒店及度假村定位为高品质酒店资产运营商 ， 目前管理全球逾500亿元酒店资产 ， 为超过100家高品质酒店提供运营和资产管理服务 。
这家新成立企业旗下运营管理着碧桂园凤凰、碧桂园假日、凤悦、凤颐、凤悦轻尚、碧熙、碧岚、凤祺等八大各具特色的酒店和公寓品牌 ， 拥有客房总数达30000余间 ， 覆盖中国及海外50多个城市 。
从凤悦管理的酒店和公寓品牌看 ， 都是以碧桂园自己的经典品牌为主 ， 且与目前碧桂园酒店官网披露的“目前经营及筹建中的酒店100余家 ， 客房总数约25000间”数据基本相近 ， 可以大致推算出 ， 这个新平台管理的500亿资产 ， 对应的大概就是碧桂园酒店业务 。
熟悉碧桂园的人士也对观点地产新媒体指出 ， 该平台更多是独立于碧桂园之外的第三方机构 ， 由原碧桂园酒店集团核心管理团队成员创立 ， 虽目前接手的多是碧桂园酒店 ， 但之后会探索更多的市场化运营 。
减重与盘活术
一方面是对旗下整体酒店品牌做梳理、独立运营平台 ， 另一方面 ， 碧桂园也在对庞大的酒店资产包进行盘活 。
对住宅开发商而言 ， 酒店业务天然存在着不少“缺点”：物业造价成本高、持续投入与维护、回报周期长等 ， 更加需要精细的运营 。
然而 ， 对于开发商而言 ， 酒店往往是配合住宅开发而建设的 。 如碧桂园 ， 由于旗下住宅业务分布及大盘开发特点 ， 酒店所处地段、位置往往并不是核心区 ， 也会相应地影响入住率、收益等 。
更进一步说 ， 这在一定程度也对碧桂园集团自身的资金、盈利带来挑战 ， 如2008年集团毛利率下降时 ， 便提到主要由于建筑装饰和酒店经营毛利率均下降了9个百分点 。
对这个或许多达500亿的酒店资产包 ， 碧桂园并没有选择固执己见或放任自由 。
出售应该是减轻重资产负担的方式之一 ， 就如2017年处理酒店资产一样 ， 从2019年开始碧桂园也在准备出售一些酒店资产 ， 如碧桂园三亚郡·云海酒店整体资产、佛山碧桂园美爵酒店、茂名碧桂园凤凰酒店等 。
近期 ， 碧桂园还筹备将城市花园大酒店资产整体出售 ， 该综合体项目总建筑面积达到74万平方米 ， 其中拟出让的国际五星级酒店为希尔顿合作酒店 。
但在减轻负担、回流资金的同时 ， 其实也减少了旗下投资性物业资产 ， 使得资产包面临缩水 。 加之在“住宅+酒店开发”模式下 ， 寻找更为有效的方式或许才是长久之计 。
观点地产新媒体获悉 ， 通过盘活资产、撬动资金是碧桂园近年来在酒店业务上的探索方式之一 。
早在2015年时 ， 碧桂园就曾寻求通过打包酒店业务上市来对接资本市场 ， 盘活存量资产 。
2015年是碧桂园酒店业务备受关注的一年 。 年初 ， 时任碧桂园首席财务官的吴建斌对外称 ， 公司计划分拆酒店业务上市 ， 但仍未研究选择内地或香港上市 。
吴建斌在公开场合还曾透露 ， 碧桂园当时酒店业务市值约200多亿元 ， 占集团总市值4% 。
值得一提的是 ， 在2014年6月19日 ， 彼时尚未改名的方兴地产成功分拆旗下酒店业务赴港上市 ， 上市资产包括上海金茂君悦大酒店、金茂北京威斯汀大饭店等6间已营运酒店 ， 客房数超过3400套 ， 2013年度酒店经营业务实现收入20.61亿港元 。
而按照2014年半年报 ， 碧桂园凤凰集团已有39家五星级酒店或五星级标准酒店及2家四星级酒店开业 ， 共拥有客房11670间 ， 收入仅为4.13亿元 。 从客房数和收入进行对比的话 ， 碧桂园酒店业务的盈利能力并不算强 。


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