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「团结」香港传真 | “地陷”困局 团结香港基金的追问与答案

观点地产网多年以来 ， 香港土地房屋供应问题一直十分严峻 。
相较去年仅是对“供应岌岌可危”作出预警 ， 今年团结香港基金发布的《造地建房大落后 官僚繁琐待革新》报告 ， 继续直指问题所在 。
4月20日 ， 团结香港基金召开线上采访人员会 ， 详细解读过去一年的土地房屋政策研究报告 。
“政府过去一年的土地开发工作几近徒劳 ， 公、私营房屋供应量均堪忧 ， 房屋供应危机将持续恶化 。 ”字里行间 ， 透露出对香港土地及房屋供应前景的深深忧虑 。
基金会因此下调了未来五年的落成量预测 ， 预计未来五年（2020至2024年）私人住宅落成量每年平均只有约1.6万个单位 ， 较此前预测的每年平均1.85万个单位少14% 。 展望2025至2029年 ， 土地供应将更捉襟见肘 。
公营房屋供应量同样不容乐观 ， 随后十年（2020/21至2029/30年度） ， 公屋供应将出现额外66000个单位的短缺 ， 公屋平均轮候时间估计很快突破六年大关 。
如何纾解当前困局 ， 基金会给出解决问题的关键钥匙——增加生地大规模开发 ， 革新繁琐的土地发展行政程序 。
供应“地陷”
私楼供应量出现断崖式下跌于2019年出现 ， 这已经较预期来得早 ， 且丝毫没有谷底回升的迹象 。
报告显示 ， 2019年私人住宅单位落成量仅有14093个 ， 较2018年下跌33% ， 比政府的官方预测要相差30% 。 其中 ， 单位数目供应过千的御半山以及单位供应只有数百个的“63 Pokfulam”和逸璟·龙湾的落成日期 ， 皆从2019年推迟至2020年 。
【「团结」香港传真 | “地陷”困局 团结香港基金的追问与答案 】这主要归因于私人住宅建筑工程放缓——由2018下半年开始 ， 发展周期从买地到施工的每个阶段均全面放缓 。 无论熟地供应、上盖工程动工量 ， 以至预售楼花同意书的批出量 ， 都从过去一两年的高位大幅下跌35%至53% 。
就当下而言 ， 私营房屋预测供应下调的数字并未反映疫情的影响 ， 但影响无疑也是消极的 。
“有不少地盘在2至3月期间停工 ， 目前已经复工 ， 但能否追回进度仍然是未知之数 。 加上运输物流受阻碍 ， 亦令建筑材料运输至香港有延误 。 ”基金会土地及房屋研究主管叶文祺表示 。
事实上 ， 为解决供应问题 ， 过往在别无他选的情况下不得不依赖土地改划 。 然而改划过程的不顺畅也在很大程度上导致供应延误 ， 这是供应短缺的主要原因 。
在特区政府“先易后难”的原则下 ， 目前较容易改划的土地大部分已完成改划 ， 剩下的皆为较难处理的个案 。 而由私人发展商主导的土地改划 ， 则往往因受到种种繁琐的官僚程序而被掣肘 ， 造成延误 。
公营房屋落成延误的情况 ， 在过去五年同样屡见不鲜 。 报告显示 ， 约有73%的延误项目是建于改划地上 。 然而不久的将来 ， 大部分已规划兴建的公营房屋单位(61%)将来自改划地 ， 因此公营房屋的落成量预计将会出现更多延误 。
具体来说 ， 公营房屋项目会受改划后的不同后续程序包括设施及土地清理、土地收回与工程研究等所延误 ， 以致无法及时动工 。
采访人员会上 ， 基金会用实地调查的影像来直观说明“生地”变“熟地”的缓慢进程 。 以马头角宋皇台道与土瓜湾道的交界位置为例 ， 于2016年4月 ， 该项目分区计划大纲图获得行政长官会同行政会议批准 ， 改划完成 。 但因地盘范围内的现有政府设施重置影响进度 ， 2019年该原有的公营房屋计划被乐善堂申请以短期租约方式推行过渡性房屋计划 。
面包供应不足情况下 ， 做面粉的面包机运作也每况愈下 。
从报告中可以看出 ， 公营房屋的土地改划进度正大幅减慢——2013年起政府物色216幅可作改划的土地中 ， 仅有3幅于2019年间完成改划 ， 剩余64幅的改划工作仍有待开始 。
此外 ， 让供应陷入“地陷”困局的另一个重要原因 ， 是《长远房屋策略》对香港房屋实际需求量的严重低估 。


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