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「团结」香港传真 | “地陷”困局 团结香港基金的追问与答案( 二 )


以数字为证 ， 2006年至2016年期间 ， 新私人住宅单位的落成量（12.6万个）远远未能满足同期居于私楼单位的人数增加量（51.1万人） ， 这个期间每个私人出租单位的平均人数增幅高达16% 。
“组织预计每年的房屋需求应为6万伙 ， 而非政府预期的4万多伙 。 ”基金会研究员潘灏仪如是表示 。
而《长策》采用现时住户数目增长的推算方式 ， 使得需求数据不合理地偏低 ， 这令供应目标堕入不断被下调的恶性循环中 。
此外值得注意的是 ， 《长策》亦忽略了过去的供应短缺 ， 每年政府在供应上均未达标 ， 短缺的单位不会于下年度追回 。 经统计 ， 过去7年私人住宅落成量短缺单位高达2.33万个 ， 相当于两个太古城屋苑 ， 而年均1.6万个单位预测落成量并不足以弥补过往的累计短缺 。
如何解困？
供应断崖式下跌造成的最终结果 ， 便是持续上涨的楼价及不断缩减的人均居住面积 。 那么 ， 如何纾缓土地供应困局？
在各新发展区或新市镇发展均出现不同程度延迟的情况下 ， 过往依赖土地改划 。 但“改划用途对社区影响大 ， 且供应量有限；另外在偏远地区则受到交通限制 ， 无法有效供应” 。
基金会副总干事兼政策研究院主管黄元生进而提出 ， 增加生地大规模开发 。 最理想的解决方案则是开发新发展区或新市镇 ， 透过综合规划的方式大规模开拓土地资源 。
而要加快现时所有的土地开发项目 ， 措施包括但不限于土地改划、新发展区发展(部分通过土地收回方式进行)、土地共享先导计划、市区重建、铁路上盖发展 ， 以及实行大规模的填海计划 。
仅仅找到土地是不够的 ， 还需要把土地准备好 。
从面粉到面包的过程 ， 革新繁琐的土地发展行政程序 ， 进行“拆墙松绑”亦属当务之急 。 若发现低效率及繁琐的程序应予以改革 ， 避免削弱私人发展及重建的潜力 。
对此 ， 团结香港基金提出了十项获业界人士广泛支持的建议选项 ， 包括授权一个中央小组 ， 藉此在所有规划及其他土地发展申请中 ， 提供“一站式”的便利措施；明确界定各部门就发展/建筑的审查/批核范围 ， 为不同类型的申请订立法定的审查/批准时限 ， 简化土地契约 ， 避免重复进行公众咨询 ， 设定土地及房屋供应目标 ， 优化补地价的厘定机制等 。
针对“过往政府在公营房屋项目的披露工作极为不足”这一问题 ， 基金会建议 ， 政府应提高公营房屋项目的透明度 ， 令各部门在落实时间表上更有问责精神 。 通过一站式公开平台 ， 向公众披露各个公营房屋项目的进度 ， 包括有关的土地发展程序、建筑图则提交、建造工程动工期与竣工期等 。
黄元生强调：“解决供应这一核心问题要思考的是 ， 计算我们需要多少的地和楼才能改善人均居住环境；另外 ， 还需要填补过往短缺的供应 。 ”
《长策》和现实情况存在落差且恶性循环 ， 症结是推算方式无法反映真实住屋需求 。 若目前的推算方法维持不变 ， 《长策》预测的房屋供应目标预计在未来几年会持续下跌 ， 不利于政府推进各项增加土地供应的计划 。
对症下药 ， 便是通过成立新的《长策》督导委员会 ， 重新检视长远房屋需求的推算方式 。
香港传真 | 一座城市里的地产漫游与画像 。
（责任编辑：徐帅 ）


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