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『其他城市』深圳房价为何出现“疫情景气”，会蔓延至其他城市吗？( 三 )


企业想要信用贷 ， 银行则关注风控标准 。 目前的一类这种做法 ， 是以企业房产抵押的方式获得经过各类补贴后尽量低息甚至无息的贷款 。 深圳是中国中小微企业较多的城市之一 ， 相应的可用以获得贷款的身份资源也较多 。
在深圳申请相关经营性贷款 ， 申请者一般名下需要有一个持股20%以上、经营满两年的公司 。 但相关人士也透露：包括刚申请的公司以及再购买一个壳公司均能实现类似效果 ， 只是额度较低 ， 相关材料均有“活动”空间 。
以各类扶持中小微企业名义获得的贷款普遍具有成本较低的特点 。 以某银行在深圳推出的经营性抵押贷款为例：其对抵押的房产要求是房龄在35年以内 ， 公司成立满一年以上 ， 不看负债和流水 。 2019年的年利率是5.77%左右 ， 额度可高达1000万 ， 先息后本 ， 随借随还、按天计息 ， 3年到期后无需归还本金 ， 可继续获批额度 ， 无需过桥 。 因疫病影响 ， 年利率已经下调至不足5% ， 低于房贷利率 。
当地某国有银行深圳区域的一位人士则向媒体指出：以往实操过程中 ， 除非上层政策收紧 ， 银行会临时要求客户提供相关材料证明贷款用途 ， 一旦贷款用途与申请时描述不一致 ， 银行会限期收回贷款 。 如监管层未明令严控 ， 银行也就睁只眼闭只眼 ， 不会认真监控资金流向 。
未来走势如何？
“在个案面前 ， 要相信大数据；在大数据面前 ， 要相信逻辑；在奇迹面前 ， 要相信常识 。 在疫情导致经济停摆的时候 ， 没有哪个城市能幸免 。 ”某券商首席经济学家在点评深圳所谓的一豪宅近期“8秒售罄”的新闻时称 。
事实上 ， 深圳的此轮楼市回暖将会以何种方式发展 ， 相关人士的意见并不统一 。
从短期因素来看：全国范围内的“楼住不炒”调控 ， 以及疫情等因素 ， 对深圳的城市更新和商品房销售等仍在造成影响：1月-2月份 ， 房地产销售投资数据明显下滑 。 全国商品房销售面积8475万平方米 ， 同比下降39.9%；商品房销售额8203亿元 ， 下降35.9% 。 深圳1月-2月 ， 商品房屋销售面积下降21.6% 。
亦有深圳地产界人士对《财经》采访人员指出：“此轮的深圳所谓景气在部分地点出现后 ， 也被有意出货的地产企业借机助推 ， 其实质仍是快点出货回款 。 各种融资渠道受阻 ， 地产业的日子并不好过 。 刚需客及投资者均需头脑冷静 。 经济形势不明朗 ， 楼市并不是无本之木 。 ”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为：近期银行资金比较宽裕 ， 资金可获得性高 ， 这也成为助推深圳一些地区房价上涨的因素之一 。 “此轮行情是否可持续 ， 主要取决于后续银行资金流向房地产市场的松紧度把控 。 如果资金流收紧或银行对企业资金用途严加监管 ， 那么 ， 深圳楼市可能会降温 。 没有杠杆加持 ， 房价上涨是不可持续的 。 ”
综合《财经》采访人员采访的多位业内相关人士意见来看：由于深圳外向型经济比较发达 ， 对全球经济比较敏感 ， 新冠肺炎疫情导致的全球经济衰退 ， 未来几个月预计会对深圳楼市产生利空影响 。 由于需求端的收入还没有稳定下来 ， 甚至还会面临下降 ， 豪宅市场也难免会受到影响 ， 热销现象能否持续 ， 关键要看现在复工复产尤其是经济复苏状况 。
与商品房销售形成对比的 ， 是与企业经营直接相关的写字楼市场呈现“冷清”态势 。
戴德梁行的研究数据显示：受疫情影响 ， 从今年春节开始到一季度末 ， 深圳甲级写字楼市场基本处于停滞状态 ， 已成交的租赁或买卖活动几乎都在春节前完成 。 一季度 ， 深圳写字楼空置率上升到24.6% ， 全市租金环比上年年末下降3% ， 为每月每平方米235.21元 。 戴德梁行报告指出 ， 考虑到一系列因素 ， 租金降幅将进一步扩大 。
第一太平戴维斯的报告也显示：截至一季度 ， 深圳写字楼市场总存量达738万平方米 ， 11年内扩容4.5倍 。 预计深圳2020年将迎来未来五年内甲级写字楼供应高峰 ， 全年预计有134万平方米新增写字楼面积交付 ， 且未来五年新增供应总计达507万平方米 。 深圳写字楼平均空置率将持续走高 。


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