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环境@房企年报阅兵赛：弱环境之下何以为“强者”？( 二 )


旭辉集团董事会主席林中表示 ， 行业现金流受疫情影响会比较紧张 ， 中小企业破产加速比去年增加 ， 行业整个集中度在提高 ，
万科董事长郁亮在业绩会上也表示 ， 面对疫情造成的危机 ， 需要有强大的免疫力和健康基础才能帮助企业度过 。 而企业的免疫力来自两方面 ， 一是服务、照顾好客户 ， 二就是现金为王、手有余粮 。
多位行业人士均认为 ， 现金流是企业的血液 ， 足够的现金储备是应对“黑天鹅”的重中之重 。
“我们去年下半年就在注重现金流 ， 今年年初1月份就完成了全年的基本融资 ， 在做压力测试时 ， 我们预计即使疫情比较严重 ， 仍然可以保证公司能够比较正常的活着 。 ”龙湖集团董事长吴亚军在业绩会上表示 ， “现金流不是危难时才考虑 ， 而是‘要天晴补屋顶’‘ 。 ’”
弱环境之下何以为强者姿态？吴亚军的看法是 ， 哪怕是微弱的环境 ， 仍要考虑有所增长 ， 这就是强者的姿态 。 这里的“强”不是要强、好强 。 实际上是过去的沉淀 ， 在危难之中能够产生一定的爆发力 。
【环境@房企年报阅兵赛：弱环境之下何以为“强者”？】事实上 ， 这一沉淀是多年清醒的坚持 。 近些年来 ， 部分房企为了提高规模 ， 坚持高周转、高杠杆策略 ， 从而造成企业负债高企、盈利能力下降以及资金水平的不健康 。
根据研究机构统计 ， 截至3月28日 ， 百强房企中已发布业绩的25家房企数据显示 ， 房企的资金水平的健康程度正在下降 ， 现金短债比已经低于2 ， 说明低于健康值的水平 。
得益于多年自律与克制沉淀出资本端的护城河 ， 龙湖集团2019年在稳步扩张的同时 ， 始终保持审慎的财务盘面 。
截至2019年12月31日 ， 龙湖在手现金609.5亿元 ， 净负债率仅为51.0% ， 同比减少2个百分点 。 一年内到期债务为人民币139.3亿元 ， 占总债务的比例仅为9.5% ， 现金短债比为4.38 。 在2019年已经公布的上市房企年中 ， 龙湖的现金覆盖比率名列前位 。
融资成本也是龙湖一直高度自律的坚持 。 截至2019年底 ， 龙湖集团综合借贷总额为1460.0亿元 ， 集团平均融资成本仅4.54% ， 平均贷款年限为6.04年 。
与此同时 ， 无论是境外美元票据 ， 还是国内公司债券 ， 龙湖均屡屡以长年期、低票息刷新业内记录 ， 即使在疫情影响下 ， 低成本的融资依然能够助力龙湖稳健发展 。
2020年1月 ， 龙湖发行了6.5亿美元票据 ， 其中2.5亿美金为7.25年期 ， 票息3.375% ， 4亿美金为12年期 ， 票息3.85% ， 创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录 。
得益于资本市场的优异表现 ， 当期龙湖集团收获穆迪上调展望为正面 ， 标普上调评级至BBB ， 实力站稳投资级 。 目前 ， 龙湖已经成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企 。
华润置地财务之稳在行业内也有目共睹 。 截至2019年底 ， 华润置地净有息负债率为30.3% ， 较2018年底的33.9%下降3.6个百分点 ， 维持在行业的较低水平 ， 这也是公司有着4.45%全行业低融资成本的重要原因之一 。
多赛道发展
从房地产行业的发展来看 ， 市场背景发生了非常大的变化 ， 过去行业投资属性比较强 ， 以增量市场为主、以住宅开发为主 。 但随着房地产市场进入下半场 ， 房住不炒 ， 存量和增量并重、开发与持有运营并重已经成为新的行业趋势 。
近年来 ， 多家房企均提出了多元化发展 ， 虽主要重心仍在房地产行业 ， 但已将整体战略导向完全转向多元化方向 。
此前碧桂园提出地产、农业和机器人将成为未来三大重点发展方向 ， 万科更注重物业、租赁住宅与物流仓储等领域的发展 ， 恒大则宣布已完成文化旅游、大健康、新能源汽车的全面布局 。 龙湖从2011年确定“持商业”战略 ， 2016年正式涉足租赁住房 ， 并在2018年将商业运营、租赁住房、智慧服务正式确定为龙湖四大主航道业务 。


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