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万科■郁亮的“权力游戏”，万科的“内外战争”( 三 )


2019年 ， 以组织重建、事人匹配、适应战略变化和调整为名 ， 万科正式启动“大江大海”计划 ， 在人事上掀起滔天巨浪 。 这时 ， 距离深铁入主、郁亮上位刚刚过了一年半 。
有不愿具名的业内人士对一点财经指出 ， 虽然 ， 万科的战略检讨和调整 ， 一定程度上同样是基于对后市的研判和自身实际所做出的战略抉择 ， 但从万科人事调整的深度和广度上来看 ， 这样的调整已经超出了正常战略调整的需求范围 ， 更多的是由企业权力更迭所导致的人事洗牌 。
深铁不是华润 ， 郁亮也不是王石 ， 万科的改变成为必然 。 我们很难去判断 ， 这究竟是来自于深铁的意志 ， 还是来自于万科的意志？正如对于万科所说的事人匹配 ， 究竟是事决定人 ， 还是人决定事 ， 还是认决定了人？这一点 ， 每个人心中都有着不同的答案 。
03万科的战争
万科的人事动荡仍在持续 ， 新一届的权力中心将把万科带往何处 ， 我们暂未可知 ， 但剧烈的人事动荡所引发的负面影响已经开始显现 。
不久前 ， 万科刚刚公布的2019年全年业绩 。 这是一份让让外界略感失望的财报 。
万科■郁亮的“权力游戏”，万科的“内外战争”
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财报显示 ， 2019年 ， 万科实现销售金额6308.4亿元 ， 销售面积4112.2万平方米 ， 同比分别增长1.8%和3.9% ， 增速均较2018年大幅放缓 。
虽然营业收入较2018年同比增长23.59%至3678.8亿元 ， 但归属于上市公司股东的净利润近同比增长15.1%至388.7亿元 ， 低于市场预期的20% ， 可谓增收不增利 。 公司的毛利率和净利率的表现却不及预期 ， 数据显示 ， 万科的毛利率由2018年37.48%下降至2019年36.25% 。 其中 ， 房地产及相关业务的结算毛利率为27.2% ， 较2018年下降2.5个百分点；归母净利率10.57% ， 低于2018年的11.34% ， 盈利能力有所减弱 。
国际评级机构瑞信在随后发布的报告中称 ， 万科2019年度核心盈利虽然增长11% ， 但分别低该行及市场预期的7%及5% 。 虽然 ， 万科的资产负债表较同行健康 ， 但管理层仍对销售规模扩张态度转趋谨慎 。 公司去年买地支出为年内合约销售的35% ， 低于行业平均水平的50% ， 换言之万科土地储备仅可供未来约2.8年使用 ， 较同行的平均水平短约4年 。 与此同时 ， 万科去年新开工建筑面积同比减少15%至4240万平方米 ， 预算今年进一步减少至2920万平方米 。
基于此 ， 该行将2019-2022年销售年复合增长预测由9%下调至2% ， 以反映土地储备紧绌 ， 并将2020-2021年盈利预测下调9% ， 每股资产净值下调10% ， 以反映合约销售及利润率增长放缓 ， 目标价由35.6港元下调至27.4港元 ， 评级由“跑赢大市”降至“中性” 。
财报发布翌日 ， 万科AH股股价均告下跌 ， 并于3月19日继续下探 ， 连续两天下挫 ， AH股价均创近一年半新低 。 对于万科发布的这一份未达预期的财报 ， 投资者选择了用脚投票 。 龙头老大的业绩表现不达预期 ， 也引发了资本市场对房地产后市的担忧 ， 整个地产板块直接被带崩 。
有投资者质疑 ， 万科业绩表现不达预期 ， 与万科2019年频繁的人事变动有关 。 以南方区域为例 ， 万科南方区域原先是万科四大区域中表现较好的区域 ， 2015-2017年三年间 ， 南方区域与上海区域对销售业绩的贡献比例领先、相互追赶；但自2018年以来 ， 南方区域开始遭遇挑战 ， 从被北方区域反超到2019年的销售额垫底 。 2019年 ， 万科南方区域以1274.23亿元首次排在最末位 ， 在集团业绩中占比仅20.20% 。 而南方区域同时也是万科过去一年人事变动最为剧烈的区域 。
万科■郁亮的“权力游戏”，万科的“内外战争”
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有投资者对一点财经表示 ， 原本以为熬过了万宝之争 ， 随着万科股权架构的尘埃落定 ， 王郁交班的顺利完成 ， 万科能够迎来一个稳定的发展时期 ， 却没有想到 ， 股争的终结并不是结束 ，一切反而才刚刚开始 。


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