手握5800万平土储 富力如何玩转“收支平衡术”？
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有富力的地方 ， 就有话题流量 。
曾经的“华南五虎”在“暂缓拿地”、“全民营销”等热搜词中度过了不平静的2019年 ， 尽管各种传闻不断 ， 但全年仍实现营业额和净利率双增长 ， 增长率分别为18%及16% 。
2020年 ， 现金流依然是绕不开的关注点 。 从暂时搁置买地计划到线上促销持续发力 ， 富力正在谋求收支两端的进一步平衡 。
全民营销促去化
年报显示 ， 全年公司实现营业额人民币908.1亿元 ， 净利润人民币100.9亿元 ， 增长率分别为18%及16% 。 全年销售收入、销售面积也实现稳定增长 ， 实现权益合约销售总金额1382亿元 ， 同比增长5%；销售面积约1255万平方米 ， 同比增长23% 。 销售额中 ， 物业销售营业额796.9亿元 ， 物业投资、酒店运营及其他收入111.2亿元 ， 两者分别增长率为20%、6% 。
而受全球市场波动和新冠疫情影响 ， 富力今年业绩目标定得更为谨慎 。 2020年 ， 富力锚定1520亿元 ， 仅增长10% 。 按照富力今年约2700亿元的可售货源推算 ， 只要实现56.3%的去化即可完成 。
在李思廉看来 ， 富力今年的销售目标制定合理 。 “由于疫情发生得比较突然 ， （房地产）一季度基本凉菜 ， 三月开始恢复正常 。 ”他预计 ， 房价依然会平稳发展 ， 大部分城市会以稳为主 。 目前疫情受控 ， 2003年非典过后经济反弹速度快 ， 在全球资金都没地方去的背景下 ， 中国还是很安全 。
对后市的乐观并不能帮助富力卖房 ， 积极卖货才是富力去化的硬核 。
为了对冲疫情影响 ， 富力今年以来推出了史无前例的促销力度 。 2月15起 ， 富力启动线上卖房活动 ， 优惠措施包括无理由退房、差价补偿和到访奖励等 。 与此同时 ， 全民营销再度启动 。 在富力好房App ， 用户每推荐一个新客户 ， 首次到访奖励100元 ， 最高奖励500元 。 若推介他人完成购房的奖励 ， 则以现金1万元及1%佣金作为奖励 。
锋面News在年报中获悉 ， 线上卖房启动的7天内 ， 富力已录得近10000套房的销售 ， 去货面积接近100万平方米 。 富力表示 ， 今年将继续通过富力好房推动销售 ， 以提高业绩及降低营销成本 。
重回旧改战场
自去年年中李思廉起草的“原则上暂停拿地”手谕流出后 ， 富力在土地市场的拓投动作便备受市场关注 。
2019年全年富力新增权益可售面积约为939万平方米 ， 共38幅土地 。 同时 ， 2019年富力拿地金额约为244亿元 ， 占销售额18% 。
截至2019年12月 ， 富力土地储备权益可售面积约5800万平米 。 富力对此表示 ， 目前约5800万平方米的库存 ， 已经足够未来4-5年的开发用途 。
从业绩会上释放的信息来看 ， 富力将在今年延续审慎拿地态度 ， 甚至会更为保守 ， 土地获取来源将以转化旧改土储为重要补充 。
这意味着 ， “旧改王”富力重新将发展重点回归城市更新这个主战场 。 财报显示 ， 2019年富力通过三个城市的成熟更新项目转化了179万平方米土储 。 全年已签约的合作城市更新项目超过了70个 ， 规划总建筑面积超过了7000万平方米 ， 可售面积超过4000万平米 。 其中 ， 一二线城市的面积占比92% ， 在大湾区面积占比达到60% 。 短期目标转化面积约为1000万平方米 ， 可提供约2000亿元可售货值 。
对于富力来说 ， 推进城市更新在缓解土储压力同时 ， 也可以对冲因均价下降而造成的毛利率下滑 。
试水H股全流通
资金安全 ， 是富力最需要守住的生存底线 。
过去一年 ， 富力共偿还的银行贷款381.6亿元 。 另外 ， 通过银行贷款、美元优先票据、境内债券和信托等渠道进行融资 ， 借新还旧 。
年报显示 ， 富力全年平均融资成本6.6% 。 从短期看 ， 富力的现金基本能覆盖短债 。 截至2019年底 ， 富力现金储备达人民币384.4亿元 ， 未使用银行授信约1200亿元 。
今年以来 ， 富力在融资方面颇为进取 。 截至目前 ， 富力通过发行4亿美元的优先票据用以赎回2021年到期的美元优先票据 ， 延缓债务到期时间 。 富力还获得中国银行间市场交易商协会批准发行的不超过50亿元的定向债务融资工具 。
此外 ， 富力H股“全流通”申请也在3月10日获受理 。 根据申请文件 ， 富力申请全部已发行的22.07亿股内资股股份转换为H股并在香港联交所上市 。 截至1月31日 ， 富力已发行股份总数目34.95亿股 ， 其中内资股股东持有63.14% ， H股股东持有36.69% 。 随着H股“全流通”的推进 ， 富力融资能力将进一步提升 。
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撰文：刘婷
图片：受访者提供
【手握5800万平土储 富力如何玩转“收支平衡术”？】编辑：仰镜伊
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