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「地产」大手笔减租67天，龙湖商业的底气在哪？( 三 )


「地产」大手笔减租67天，龙湖商业的底气在哪？
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图表：不同运营周期内购物中心租金收入同比增长情况
「地产」大手笔减租67天，龙湖商业的底气在哪？
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资料来源：亿翰智库 ， 企业年报
龙湖集团最成熟的购物中心即重庆北城天街 ， 在2003年开业 ， 截止2019年已有16年时间 ， 2016年至2019H1租金收入增长率基本维持在5%左右 ， 增长乏力 ， 出租率基本接近满租 。 平均租金增长空间不断收窄 ， 预计未来也将一直维持在个位数 。
「地产」大手笔减租67天，龙湖商业的底气在哪？
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三、疫情之下 ， 2002年60亿租金收入能否实现？
在龙湖集团的规划里 ， 2019年租金收入将超过48亿元 ， 2020年租金收入将超过60亿元 ， 这个目标对于龙湖而言是是否能够实现？
【「地产」大手笔减租67天 ， 龙湖商业的底气在哪？】我们基于两种方法预测龙湖集团未来租金收入走势情况：
（一）整体反推法
假设龙湖集团2019年和2020年租金收收入分别实现48亿元和60亿元 ， 则两年租金收入同比增速分别为33.3%和25% 。 而根据历年租金总收入变动情况、新开业项目数量与不同运营周期项目租金收入增长之间变动趋势 ， 可以发现 ， 即使新开业项目计划未能如期全部实现 ， 租金收入目标同样能够实现 。
「地产」大手笔减租67天，龙湖商业的底气在哪？
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（二）单项目租金收入法
按照龙湖集团规划 ， 截止2019年及2020年末 ， 购物中心总数将分别达到39座和54座 。 假设2019年和2020年租金收入分别为48亿元和60亿元 ， 则单个购物中心租金收入则分别为1.23亿元、1.11亿元 ， 同比增速分别为0%、-10% ， 而龙湖集团2015年至2018年单项目租金收入同比增速平均值为14% ， 2015-2018年单项目租金收入复合增长率为22% ， 2015年-2018年单项目租金收入增长率均超过8% ， 所以我们认为 ， 如外部环境未发展巨大利空变化 ， 龙湖集团实现租金收入目标的难度不大 。
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图表：购物中心单项目租金收入变动（亿元）
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资料来源：亿翰智库、企业年报
考虑到疫情影响 ， 2020年 ， 龙湖集团给予租户2个月租金费用减半优惠 ， 假设2020年欲实现60亿租金收入 ， 则单月租金收入需达到5亿元 ， 2个月租金费用减半 ， 则企业实际需实现65亿的租金收入 ， 以此计算 ， 2020年租金收入涨幅则需达到35.4% 。 而2020年仍将有新项目开业 ， 所以 ， 龙湖集团2020年实现租金收入目标难度不大 。 当然 ， 若出现极端情况 ， 如购物中心商户大面积退租等 ， 则企业年度租金目标实现也或将面临一定挑战 。
四、问题不在数量目标 ， 而在于何时盈利 ， 在于未来去向
都知道商业地产是严重耗资的生意 ， 没有长期的培养很难实现盈利 ， 有了长期的培养也不见得能赚钱 。 而现在 ， 虽然龙湖集团的商业地产项目数量已经达到一定规模 ， 租金收入也将在2020年实现60亿元 ， 但是其商业地产项目至今仍未实现正向现金流 ， 龙湖集团希望未来3-5年能够实现现金流为正 。 如何提升项目效能应成为企业商业地产发展道路上的战略重心 。
即使现金流尚保持负向 ， 但是龙湖集团在商业地产业务上的扩张明显提速 ， 这其中需要耗费的资金量之大也是不言而喻 ， 资金来源在哪？需要地产业务为其不断输血 。 这也可以解释龙湖集团在规模扩张上的急切诉求 。 且不说龙湖地产开发业务急速扩张将带来的问题 ， 商业地产项目快速扩张是否进一步拖累龙湖集团的发展 ， 成为企业发展路途中的长期负累？在选址上 ， 龙湖集团主要围绕一二线城市布局 ， 但当前一二线城市商业地产项目出现结构性过剩已成为行业共识 ， 而且一二线城市容量有限 ， 以重庆为例来看 ， 目前龙湖集团在重庆单城市已运营与即将开业的项目总数将达到17座 ， 而单一城市总体容量有一定限制 ， 未来再度扩张的空间已在无限缩小 。 与此同时 ， 企业间竞争强度不断加大 ， 龙湖集团在外部扩张上的难度也会不断加大 ， 如何在城市间把握机会实现可持续发展成为企业不得不思考的问题 。


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