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「地产」大手笔减租67天，龙湖商业的底气在哪？( 二 )


在项目权益上 ， 自主开发运营为主 ， 在途项目合作增加 。 在运营的39座购物中心中 ， 仅有八座为合作项目 ， 包括重庆西城天街、成都西宸天街、苏州狮山天街 ， 权益占比分别为51%、49%、51% 。 在建及拟建项目合作比例增加 。
图表：截止2019年12月31日 ， 龙湖集团运营购物中心盘点
「地产」大手笔减租67天，龙湖商业的底气在哪？
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资料来源：亿翰智库、企业年报、企业公告图表：截止2019年12月31日典型未开业项目盘点（万平米）
「地产」大手笔减租67天，龙湖商业的底气在哪？
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资料来源：亿翰智库 ， 企业年报
注：C、O、Others分别表示商业（购物中心）、办公（写字楼）、其他 。
龙湖集团在商业地产扩张上具有明显特点：从大本营出发 ， 选择一二线城市 ， 并进行城市深耕 。 2003年第一座天街在重庆开业后 ， 龙湖集团并没有急于将此模式复制到其他地区或城市 ， 而是在2010年之前都在大本营重庆进行城市深耕 。 而后 ， 其商业地产扩张的路径选择基本与地产开发相同 ， 仅在时间上存在明显的滞后 。 2010年进入成都 ， 2011年进入北京 ， 2014年布局中部地区 ， 2015年开始在长三角进行探索 。 一定阶段内 ， 深耕型的布局策略更有利于集团形成资源聚合 ， 营造商圈氛围 ， 培养消费习惯和顾客忠诚度 ， 且有利于巩固区域优势 。
「地产」大手笔减租67天，龙湖商业的底气在哪？
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2、扩张提速 ， 70座项目近在咫尺
2019年新开业项目10座 ， 截止2019年年末 ， 龙湖集团运营项目总数达到39座 。 2020年及之后 ， 集团运营项目总数将达到70座 ， 项目规划总建筑面积将达到675万平米 。
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3、受益快速扩张 ， 租金收入增长率维持在35%-40%之间
龙湖集团商业物业租金收入稳定增长 ， 总体租金收入增长率维持在35%-40%之间 。 2019年上半年商业物业租金收入21.85亿元 ， 同比增长30.2% ， 购物中心总体租金收入为21.72亿元 ， 同比增长30.3% 。
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资料来源：亿翰智库 ， 企业年报
2019年上半年购物中心租金总收入分布为 ， 开业10年以上项目总租金收入为3.4亿元 ， 同比增长4%；5-10年的为3.48亿元 ， 同比增长14%；3-5年的为7.1亿元 ， 同比增长21%；3年以内的为7.76亿元 。 图表：2009-2019H1不同运营周期内项目租金收入分布（亿元）
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资料来源：亿翰智库、企业年报、业绩发布
4、成熟项目贡献稳定存量 ， 新项目贡献增量
从不同运营周期内 ， 商业地产项目租金收入同比变动走势来看 ， 总体而言 ， 随着运营周期的延长 ， 租金收入增长趋势将逐步放缓 ， 即运营周期越长 ， 项目越成熟 ， 项目的租金收入增长越缓慢 。 成熟项目是租金收入存量中稳定部分 ， 但在租金收入总量中的占比将不断降低 ， 对租金收入增量部分贡献不大 ， 新增项目对租金收入增长率的贡献较大 ， 即对于租金收入增量部分贡献量较大 ， 租金收入增长的动力主要来自新增项目 。
购物中心开业后 ， 租金收入增长率增长较快 ， 特别是前三年是租金收入的高速增长期 ， 而后租金收入增长将不断降低 ， 直至增长率基本维持在个位数 。 分运营周期来看 ， 龙湖集团运营时间10年以上购物中心租金收入增长率已降至个位数 ， 5-10年购物中心租金增长率降至10%-20% ， 3-5年购物中心租金收入增长率已降至20%-30%之间 ， 3年以内项目租金收入处于高速增长期 ， 增长率高于30% 。


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