【2020】最新2020学区对口公布后，没学区的老破小危险了
每年的三月下旬 ， 对于家长而言都有一件大事要公布 ， 整个空气中都弥漫着焦虑 。一年一度 ， 上海各区教育部门会发布最新一年中小学招生计划 ， 同时会重磅的更新最新一年的各区中小学对口地段表 。
这两年上海已经在贯彻落实公民同招 ， 今年开始又要全面民办超额摇号 。 这不断的新政都意味着 ， 天平慢慢在往公办倾斜、资源在慢慢回归公办 。
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家长的字典里本来就是没有“
不确定”这件事的 ， 所以优质公办学区房势必更加受到市场青睐了 。
一直以来 ， 学区作为买房里非常重要参考因素 。 在如今政策变化的情况下 ， 正在悄悄的发生着变化 。
今天这篇 ， 希望和大家用数据来验证一下 ， 此次变革对新房还有二手房市场各有什么不同的影响 。
01单学区抗跌 ， 双学区老破小一路高歌
如果查看上海近年来的二手房成交情况 ， 就会发现 ， 老破小的成交量占比并不少 ， 甚至占据了半壁江山 ， 成为不少新上海人首次置业的目标 。
理由很简单 ， 因为面积小 ， 总价相对较低 ， 大部分还集中在市中心和市区 ， 配套成熟生活方便 ， 优缺点都十分明显 。
但是没电梯 ， 小区人员混杂 ， 户型不合理 ， 物业形同虚设 ， 在这次疫情中体现的尤为明显 。
而关于老破小值不得值得买(300785,股吧) ， 一直争论不休 。
赞同者 ， 大多只有一个最简单的理由 。
不少老破小由于天然学区因素 ， 始终拥有着不少的拥趸 。
我们根据最新版本的2020年闵行区中小学的对应地段表 ， 选取了闵行莘庄板块的四个小区作为样本分析 。 
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（数据为2019年的成交数据 ， 由兔博士APP提供）样本中 ， 绿梅一村和绿梅三村为单学区 ， 对应的小学为花园学校 ， 中学为莘松中学（区重点） 【【2020】最新2020学区对口公布后 ， 没学区的老破小危险了 】
另外一头 ， 莘松八村和莘松三村为双学区 ， 对应的小学为闵行实验小学 ， 中学同样是莘松中学 。
我们通过同样的1室户型来分析单学区和双学区在价格上的变化 ， 看看会有什么发现 。 
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（截取部分 ， 未完全展示）链家网17-20年1月成交案例的分析之下 ， 看出了这样的趋势 。 
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单学区整体三年多时间里房价走势平稳 ， 要知道过去几年里上海的二手房房价是有回落的 。
这说明了单学区房起码可以起到抗跌的作用；而同区域内对口优质小学和优质中学的双学区房在房价上能够做到稳中有升 。
当然为什么成交的多为一室户呢？
学区房分为两种 ， 一种可以居住 ， 那么购房者通常选择两房 ， 这样的话 ， 单价会偏低 ， 总价则偏高；
另外一种选择的是1室户或者1室1厅 ， 面积在30-45㎡左右 ， 这类学区房买了之后多半只为挂学区的户口 ， 转而出租 。
特点是：单价偏高（甚至能够刷出板块内的超高单价） ， 但和两房相比 ， 势必总价稍低 。
有学区的老破小之所以受到追捧 ， 在于它的强项仅仅在于1室挂户口的户型 ， 如若选择大户型 ， 将直面同板块内可能存在的差不多面积段的次新房两房户型 ， 这样在居住品质上的弱点将被无限放大 ， 也就没有竞争力可言 。
于是 ， 我们看到了 ， 莘松八村和莘松三村一模一样的双学区 ， 但是在成交套数上却有着天壤之别 。 莘松三村的1室户型更多 ， 且更受到市场追捧 。
02没有学区支撑的老破小开始成为危险资产
一个案例显然不够 ， 于是我们在来看新静安大宁板块的样本分析 。
我们在19年9月的时候曾经在大宁板块群里分享过这样一张图 ， 学区房与非学区房的量价差异 。
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