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2020年开始，千万不要乱买房子( 二 )

2020年开始，千万不要乱买房子

这种陷阱层出不穷 ， 根源在于公寓的合法性一直在变动之中 ， 目前已有不少地方出台公寓禁令 。 加上公寓只有40年产权、税费比住宅多一倍、流动性弱等因素 ， 投资公寓更要全面权衡 。 至于其他类型的房子 ， 更要抱有一百分的谨慎 。 搞不清房子性质 ， 就不要奢谈投资 。 04 流动性要放在第一位 过去买房 ， 上涨空间有多大 ， 无疑是第一位的 。 未来买房 ， 安全性和流动性的重要性 ， 已经远远超越了上涨空间 。 安全性 ， 不用解释 。 流动性 ， 顾名思义 ， 指的是变现能力 ， 兑付能力 ， 持续撬动杠杆的能力 ， 将资产变现为现金的能力 。 任何资产 ， 只要不能变现 ， 就终究只是纸面财富 。 房子失去了流动性 ， 指的是有价无市 ， 没有交易 ， 任何价格、任何浮盈都只是空中楼阁；指的是无人接盘 ， 无论是对城市前景还是资产前景产生疑问 ， 只要没有人再来接盘 ， 那么原有的价格就难以为继 。 那么 ， 哪些房子缺乏流动性？ 其一 ， 政策处于灰色地带、市场相对狭窄、成交限制过多的房子 。 这包括商住公寓、小产权房、军产房、车库、非热点城市的旅居地产、缺乏更新及改造可能的老旧小区 ， 以及部分发展中国家的海外房产 。 其二 ， 年限过久的旧房 ， 一般房龄超过25年以上 。 这些旧房 ， 如果在热门拆迁区域 ， 那么未来还存在较大的拆迁收益预期 。 如果拆迁不易 ， 连加装电梯、加建停车场都困难重重 ， 那么无论是居住价值 ， 还是投资价值都将大打折扣 。 要注意的是 ， 我国住宅的设计寿命一般为50年 ， 许多80/90年代的老公房 ， 真实的房龄上限未必能触及这一门槛 。 而在贷款机制中 ， 房龄超过30年 ， 就很难获得商业贷款 ， 其流动性必然大打折扣 。 其三 ， 没有二手市场的区域 。 没有二手市场 ， 就没有交易套现的可能 。 二手市场过于羸弱 ， 新房想要进行变现 ， 就会存在极大困难 。 这里包括大多数的县城、大部分二三线城市的新区 ， 以及一二线城市的远郊区 。 05 哪些城市的房子还值得买 一线城市自不用说 ， 强二线城市同样问题不大 。 现在的问题是 ， 三四线城市该如何选选择？ 用一线、二线、三四线这样的概念 ， 来对城市进行能级分层 ， 一直都颇为流行 ， 但这种分类会给人一种误解 ， 以为只有一二线城市才有前途 ， 三四线城市一概失去前景 。 显然 ， 在中心城市、都市圈和城市群日益成为发展主流的背景下 ， 这种城市分层早已不合时宜 。 如今 ， 看一个城市的投资价值 ， 不在于是一线城市还是二线城市 ， 而要看所处的都市圈和城市群 。 惠州虽然只是三四线城市 ， 但由于处于深莞惠都市圈的核心圈层 ， 其价值自然高过一般的三四线城市 。 同理 ， 江苏昆山看起来不过只是一个县级市 ， 但由于毗邻上海 ， 直接享受上海大都市圈的溢出效应 ， 其价值甚至超过一般的二线省会 。 就此而言 ， 从城市投资价值来看 ， 可以分为三大圈层 。 其一 ， 国家级城市群的核心区域 。 粤港澳大湾区、长三角、京津冀 ， 是我国仅有的三大世界级城市群 。 成渝城市群、关中平原城市群、中原城市群、长江中游城市群是国内较为成熟的几大城市群 。 这些城市群里的三四线城市 ， 尤其是与中心城市毗邻的三四线城市 ， 将会受到城市群辐射效应和一体化效应带来的利好 。 其二 ， 中心城市及其都市圈区域 。 都市圈 ， 指的是1小时交通圈内的城市矩阵 。

2020年开始，千万不要乱买房子

在中心城市1小时交通圈辐射范围之内的三四线区域 ， 可以视作大城市的远郊区 ， 享受辐射效应 。 其三 ， 有独特优势的三四线城市 。 这里的独特优势 ， 要么是具有风景的稀缺性 ， 要么是具有战略的重要性 ， 要么是有区位的一流性 ， 要么是有自成体系的产业 。 这其中的代表 ， 当属与澳门毗邻的珠海 ， 依靠海景资源独树一帜的三亚 ， 处于长三角一体化示范区内的嘉兴 ， 以及自成经济副中心的洛阳 。 06 不要轻视横盘的威力 房价不涨就是跌 ， 这个常识得到越来越多人的认可 。 之所以会这样 ， 是因为房子作为资产 ， 作为占用六个钱包、承受长达20年甚至30年按揭贷款的大笔投资 ， 每天都在产生成本 。 对于房子来说 ， 第一大成本是资金成本 ， 这既包括贷款利息 ， 也包括首付资金的潜在理财收益成本 。 第二大成本 ， 则是房子的折旧成本 。 新房一旦交付 ， 就变成二手房 ， 随即就会产生折价 ， 这是无形的“折旧损失” 。 除了无形折旧之外 ， 还有有形的折旧 ， 房子不断老化 ， 折旧成本不断抬升 。 第三大成本 ， 则在于物业费、取暖费以及未来可能落地的房地产税 。 这是买房的持有成本 ， 只要房子在手 ， 这些成本就难以绕开 。 据李迅雷金融与投资统计 ， 在一二线城市 ， 持有房产的总成本高达6%-9% ， 而租金回报率约为2% 。 这意味着 ， 如果房价涨幅低于6% ， 那么买房其实每年都在亏钱 。 所以 ， 未来五年的买房 ， 不仅要将安全性和流动性放在首位 ， 更要考虑到每年的持有成本 ， 这些成本都将转化为损失 。 如果没有一次又一次大涨来覆盖 ， 那么这些成本将会成为许多人的难以承受之重 。


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