2020年开始，千万不要乱买房子

未来五年的买房，不仅要将安全性和流动性放在首位，更要考虑到每年的持有成本，这些成本都将转化为损失。来源:国民经略(ID:guominjinglve) 作者:凯风君 2020 ，终于来了。作为21世纪20年代的开端之年，这一年的重要性众所周知。无论是全面建成小康社会、实现首个百年目标，还是十三五规划收官，都意味着2020年的与众不同。从1998到2020年，中国住房商品化，已经走过22年的历程。经过长达20多年的上行周期，从狂飙突进到稳字当头，房地产迎来了变局时刻。未来，该如何买房？ 01 不要跟政策对着干中国楼市，是再典型不过的政策市。没有什么比政策更有杀伤力，也没有什么比政策变化更能显著影响楼市。政策的松或紧、稳与变，无论对于开发商还是购房者，都必须纳入考虑，而且必须当成首要变量。显然，加息周期不要狂加杠杆，去杠杆周期更不能疯狂All in 。相反，降息周期自然不要无动于衷，加杠杆周期同样不必过度谨慎。记住，不要一成不变的楼市调控，也没有一成不变的市场走势。不要相信那些高唱“房价一直涨”的论调，也不必理会“房价崩盘论”之类的说辞。楼市政策，服从于经济需要。只要经济形势发生变化，楼市政策必然随之发生变化。无论是稳，还是压，还是刺激，都要不断追踪最新的政策走势。政策，是第一变量，千万不要小视。 02 认准真正的市场信号楼市向来是一个炒作盛行的市场。小道消息盛行，有些是混淆视听扰乱预期，有些是蛊惑刚需入场，有些是试探政策口风。最常见的场景是，只要有一点风吹草动，就会被某些群体炒作成大反弹信号。出现一些收紧之声，又被一些人视为房子从此不行的标志。这些情绪化的炒作，无助于我们对市场走势的真正把握。真正的市场信号是什么？其一，看宏观大势，楼市是逆周期性，与经济形势可谓相背而行。楼市服务于经济。经济蒸蒸日上，或者从下行转向企稳乃至繁荣，楼市自然不会轻易启动，房地产作为最后的武器也不会轻易启用。相反，经济一旦出现需要维稳的苗头，房地产自然不宜过度收缩，但会否形成刺激模式，同样要看所处的大环境。其二，看政策表态。中国楼市是政策市，政策影响分量极其大，政策表态的变化，同样可以看出转向的信号。是提“房住不炒” ，是强调“六稳” ，是明确定调“房不刺激” ，还是表态“支持住房续期” ，还是强调“去库存” ，抑或明言“支持居民合理加杠杆” ，政策去向可谓千差万别。其三，要关注最为核心的调控政策。楼市调控会不会出现大规模的松绑，要看的不是一些城市以抢人大战之名疯狂试探，也不是一些地方试图绕开政策限制暗度陈仓，而要看最核心的政策，是否松动。

楼市里，核心调控政策有三：一是限购，二是限贷，三是降息。只要这三个核心调控政策不出现实质性松动，那么楼市的刺激模式就不会启动。 03 不要什么房子都乱买不要乱买房子，这可谓未来五年最诚恳的建议。这句话的意思，并不说不要买房卖房，而是说不要什么房子都随便买，不要看到房地产就想到去投资。房子有很多，住宅、公寓、共有产权房、公租房、回迁房、小产权房，写字楼、商铺、车位、厂房，不一而足。这些房子，性质不同，土地产权年限不同，交易税费大相径庭，市场活跃度千差万别，回报周期差异巨大，至于安全边际更是天壤之别。那么，该配置什么样的房子？商品住宅显然是第一位的，这是名副其实的房子。 70年产权，产权到期之后可自动续期，享有免个税或增值税优惠，政策最友好，市场面最广，交易最活跃，安全边际最高。商铺和写字楼，要谨慎。 2018年-2019年一直处于下行态势，且是量价齐跌，在过去四年这一轮上行周期中，更是严重跑输住宅。