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隐瞒“凶宅”信息 花数百万买的房子能退不？ 答案来了( 二 )


买房第二天就听说曾有租客在室内自杀
购房人只要赔偿不想退房？
2013年安某与赵某经中介签订房屋买卖合同 ， 购买赵某丰台区某房屋 ， 总价款153万元 。 支付定金及中介费后 ， 第二天安某听说曾有租客在该房间内自杀身亡 。 为此安某向赵某询问 ， 赵某予以否认 。 后经走访及调查得知该事确实存在 。 安某认为赵某存在欺诈行为 ， 故起诉要求解除双方所签房屋买卖合同 ， 要求被告双倍返还定金10万元 ， 赔偿中介费损失3.5万元及房屋涨价损失11.5万元 。
法院经审理认为 ， 民事活动应当遵循诚实信用原则 。 经查 ， 涉案房屋内曾有租客自杀身亡 。 该信息应当为一般买受人签约购房的考虑因素之一 ， 故赵某在出售房屋时 ， 应当将所知情况告知安某 。 赵某未履行如实告知义务 ， 应当承担相应责任 。
现双方均同意解除合同 ， 法院应准予 。 定金为签约双方履约的保证 ， 合同解除后 ， 赵某应当将所收定金返还安某 。 鉴于赵某并无违约及解约意愿 ， 故安某要求双倍返还定金 ， 缺乏法律依据 ， 不予支持 。 安某于签约第二日即得知涉案房屋曾有租客自杀事实 ， 双方所签合同就此未再继续履行 ， 根据合同履行情况 ， 安某要求赵某赔偿房屋涨价损失 ， 不应予以支持 。 因赵某未履行如实告知义务 ， 造成安某已支付服务佣金3.5万元 ， 该损失赵某应当予以赔偿 。
什么样的房屋会成为法律上的“凶宅”？
丰台法院南苑法庭法官林丹竹介绍 ， 司法审判实践中“凶宅”的认定主要从死亡形式和死亡地点两方面进行考量 ， “凶宅”是发生过人为非正常死亡事件的房屋 ， 发生自然死亡的房屋不属于“凶宅”的范围；即使最终死亡地点并不在涉案房屋内 ， 但非正常死亡事件与涉案房屋之间有紧密联系的 ， 仍应认定为“凶宅” 。
“‘凶宅’一般与非正常死亡事故存在较大联系 ， 虽然未影响房屋的实际使用价值 ， 但是往往会对人们的心理感受影响巨大 ， 从而导致房屋流转遭受严重阻碍 ， 但‘一日凶宅’并不导致‘终身凶宅’ ， 其引发的心理影响具有时限性 ， 随着时间流逝 ， 人们对因‘凶宅’引发的消极心理影响会逐渐减弱甚至消失 。 ”林丹竹说 。
林丹竹法官还对即将施行的《民法典》中“凶宅”适用的新规则和价值理念进行了解读 ， “《民法典》第一百四十七条、一百四十八条分别规定了基于重大误解和欺诈实施的民事法律行为的救济 ， 根据这两条规定 ， 如果在不知情的情况下购买了‘凶宅’ ， 视为因重大误解而设立的合同；而出卖方故意隐瞒‘凶宅’这一重大瑕疵 ， 属于欺诈行为 。
无论是重大误解还是欺诈 ， 法院都可以据此判决撤销买卖合同 。 同时 ， 《民法典》第九百六十二条也对中介的告知义务进行了规定 ， 中介人若故意隐瞒或者提供虚假情况 ， 也应承担相应责任 。 这背后体现了公序良俗与司法裁判之间的良性互动和贯穿始终的诚实信用原则 。 ”
误买“凶宅”想后悔 ， 需要满足哪些条件？
法官解释 ， 解除“凶宅”买卖合同的请求权基础 ， 首先《合同法》第五十四条规定 ， 当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的 。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危 ， 使对方在违背真实意思的情况下订立的合同 ， 受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销 。 当事人请求变更的 ， 人民法院或者仲裁机构不得撤销 。
该条文规定 ， 因重大误解订立的合同 ， 当事人一方有权向人民法院请求撤销合同 。 而“凶宅”会严重影响购房人对房屋的买受意愿及房屋的交易价格 ， 当事人在订立合同时并不知晓涉案房屋是“凶宅” ， 否则不会购买该房 ， 其购买房屋的行为构成重大误解 。
需要特别注意的是 ， 诚实信用原则是我国民法确立的基本原则之一 ， 《合同法》第六条规定 ， “当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则” 。 在房屋买卖合同中 ， 若作为交易标的物的房屋为法律意义上的“凶宅” ， 出卖人在明知该交易房屋系“凶宅”的情况下 ， 基于诚实信用原则的要求 ， 一般情况下应主动告知可能会对交易产生重大影响的“凶宅”情况 。


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