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『同比』ESR（1821.HK）上市后首张考卷成绩喜人， EBITDA同比大增42.9%

在近来全球股市被黑天鹅阴云笼罩之下，交出了上市以来首张喜人的成绩单。在各国随之出台一系列应对方案后，阴云缝隙中似乎也照进了一丝光亮，同样也照出这成绩单的光彩，公布业绩后，次日随市场回暖大涨14.97%。3月27日最新公告反映投资者对物流前景仍然极度看好，就算现实疫情也并没有影响交易。
【 『同比』ESR（1821.HK）上市后首张考卷成绩喜人， EBITDA同比大增42.9%】1、各项业务均有亮丽表现，EBITDA同比大增42.9%
根据最新财报： ESR 2019年营业收入为3.57亿美元，同比增长40.6%；归属母公司净利润为2.45亿美元，同比增长20.8%；EBITDA创新高至5.49亿美元，同比增长42.9%，经调整后EBITDA为3.59亿美元，同比大增49.8%。
公司管理规模高达221.37亿美元，较2018年的159.62亿美元同比增长38.7%；建筑面积则从2018年的1207.1万平方米增长至2019年的1724.1万平方米，同比增长42.8%。
而究其业绩喜人的原因： 发展分部业绩大幅飙升100%；而基金管理分部业绩上升20.3%，且管理规模同比增长38.7%至221.37亿美元；投资分部业绩同比增长9.6%，尽管同比增长较其他两个业务低，但对收入贡献程度大。
投资分部业绩增长原因：主要来自租金收入增加，金融资产及负债以公允价值变动收益及股息收入所致等。
基金管理业绩增长原因：集团管理的基金带来的管理费等经常性收入增加所致。
发展分部业绩增长原因：集团向新华保险核心基金出售七项资产负债表物业，在建投资物业的公允价值收益增加及分占合资经营企业及联营公司利润及亏损净额增加所致。
值得注意的是，截止2019年12月31日，持有现金及银行结余8.84亿美元，同比增长52.2%；资产负债比率为26.6%，比上一年提高了6.8个百分点但集团上市后的借款成本大幅降低逾150个基点。
此外，在新型冠状病毒疫情持续期间，集团43个建设项目中有2个尚未恢复工作，而157个运营项目中有2个仍暂时关闭，影响不大。
显然，于 2019 年 11 月，ESR 获 OMERS Administration Corporation 作为基石投资者，以及得到其他顶尖全球投资者做出重要投资，于首次公开发售成功集资 18亿美元，筹得 6 亿美元新资金，成功在香港联交所上市的亚太区物流地产龙头交出了一张喜人的成绩单。
2、亚太区物流地产龙头位置稳坐，资产管理规模持续增长
根据仲联量行数据显示，ESR是亚太地区最大的综合物流地产平台。2016年1月，ESR由易商集团与红木集团合并成立。合并至今仅四年多时间，一路发展迅猛，资产管理规模从2016年74亿美元增长62.2%至2017年的120亿美元，随后2018年12月31日，拥有约160亿美元，而截止最新的成绩单2019年12月31日管理规模221.37亿美元，同比增长38.6%。迅速增长规模的背后，是业务模式和轻资产运营的优越
业务模式形成资金回流闭环， 如下图所示：
从选地、设计、建设、租赁及资产管理，涵盖全面的物业周期。目前，公司主营业务涵盖三大板块，分别为投资、基金管理及发展。
轻资产运营撬动今年建筑面积增长重要推动力：
"开发运营+基金"的轻资产运营模式支持物流地产商实现充分灵活运用资金杠杆，促进规模效应提升，轻资产运营特征显著。截至2019年12月31日，公司的资产管理规模约221.4亿美元，其中仅有29亿美元来自于表内，近九成比例来自于表外的基金资产，资产规模的快速提升又可以反哺其基金管理业务，与基金规模成正比，对公司业绩的撬动杠杆最大。
分部业绩贡献中，基金管理与投资占比最高，2016至2019四年期间，合计比例均保持在六成以上水平，且基金管理分部比重呈逐年上升趋势。
2019年发展的业绩占比提高至38.69%，连续第四年的持续增长；随着基金的规模增大，有资金撬动更多新增开发物流地产项目，这也是建筑面积则增长至2019年的1724.1万平方米，同比增长42.8%的重要原因之一。


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