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『智通财经APP』看完这则公告，我们看到了奥园健康(03662)“轻资产”的决心( 二 )


“东方美谷”魅力何在？
奉贤区位于上海市南部及长江三角洲东南端，东与浦东新区接壤，西与金山区及松江区毗邻，南临杭州湾，北面为闵行区。奉贤区有“东方美谷”之称，吸引了若干化妆品及个人护理产品的大型直销商家及众多其他知名化妆品牌。其亦为中国唯一荣获“中国化妆品产业之都”称号的地方。
据智通财经APP了解，奉贤地块为响应国家“全民健康”产业发展政策，未来将发展成为康养及医疗美容产业综合体，包括于该产业综合体开设大健康产业区域总部、大健康科技孵化中心、医美旗舰店、医美产品研发中心、医美产品展示中心、体验中心以及人才培训中心。
分析人士认为，奉贤地块的区位和产业结构契合奥园健康“健康+ 科技”、“健康+ 生态”的创新发展模式，有助于奥园健康把服务延伸至康养及医疗美容领域，扩大公司多元化服务方向，提升服务能力与质量，实现产业升级与融合，为用户提供全方位的健康产业服务平台。
奥园健康管理层表示，公司在合作协议下可保留轻资产经营模式，同时又能拓展该地块，把握投资康养及医疗美容业务的机会。“东方美谷”产业园区以打造健康美丽产业为目标，汇集了众多医美及生物医药企业，有利于奥园健康吸引行业人才、整合行业资源。
与母企共舞，有望实现双赢
在智通财经APP看来，奥园健康和中国奥园打造的“东方美谷”合作模式，有望成为双方一次双赢的合作。
首先，就标的本身而言，香港券商尚乘国际分析师就此做过一个总体测算，假设奉贤地块建安成本为6000元/平米，则总投资约为7000元/平米，如果每平米租金仅有80元，该项目可获得约14%的投资回报率。
根据拿地成本和总建筑面积计算，奉贤地块的土地成本为约1080元/平米。对中国奥园来说，这次通过间接方式拿到的地块，这一成本足以让企业偷着乐了。
一方面，中国奥园负责项目的整体开发、建筑、运营及管理，享有项目70%的经济利益；另一方面，通过“东方美谷”模式，奥园也拓宽了土地获取和开发的途径，间接实现了产业拿地，尝试了一种新可能。
有地产业人士分析，这种尝试符合中国奥园“一业为主、纵向发展”的发展战略，还让奥园以更低的土地成本参与开发，从而获得更丰厚的收益。同时，这则公告也透露出作为大股东的中国奥园，对奥园健康轻资产模式的支持，这有利于稳定并提升后者的估值水平。
对于奥园健康而言，奉贤项目可以使其继续在成熟的轻资产商业模式下运营。奥园健康通过提供服务和管理输出，能够获得运营管理、品牌输出等盈利回报，形成稳定的现金流入，而轻资产服务得以拓展，大健康产业服务切实落地，可以获取众多东方美谷的大健康医美资源。同时，奥园健康还保留项目30% 的经济收益权，拓宽了收入来源，也给公司提供了长远收益。
智通财经APP了解到，因为提供服务的预售陈列单位及销售办公室数量、物业管理服务在管物业建筑面积、商业运营服务中新开设的购物商场数目及在管购物商场建筑面积均获得全方位增长，截至2019年12月31日止，奥园健康预计年度净利润较上年同期将取得不少于80%的增幅。
运营好“东方美谷”的模式，奥园健康和中国奥园未来的业绩增长，或许还能爆发出更多看点。我们甚至可以憧憬奥园的“东方美谷”模式在全国的复制与落地。
当然，这尚需时间的检验。


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