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京房回忆073，北京像素，三万北漂的“旋龙城寨”


京房回忆073，北京像素，三万北漂的“旋龙城寨”

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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段 。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来 。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔 。
但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛 。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里 。
一、
很多人都说北京像素是北京版的九龙城寨，但我之所以用“旋龙”，首先是九龙城寨这个名字有点儿敏感，不用为好 。其次“旋龙”这个词不是我杜撰的，而就是北京像素的老板自己说的 。
就在北京像素热卖后不久，据说有人怼老板王永红，说他这项目早晚会成为贫民窟，跟香港的九龙城寨差不多 。王老板也没说什么，只是回复说我这是“旋龙”，其他的没聊 。
他是很喜欢龙的，在中弘的企业文化上也总强调什么“龙的精神” 。望京六佰本做营销的时候，龙的概念就是宣传点之一，说这绵延600多米的建筑就是一条龙，必定能火 。结果是一语成谶，真火了，连着着了两把火，火烧旺地，弄得这么多年坎坎坷坷的 。
不过当年六佰本做方案的时候就据说有风水大师提出过，这是条巨龙没问题，但利泽街却是一把屠龙的刀，生生把这条巨龙斩断了 。那仅靠过街天桥的连接是不够的，应该做出大跨度的连廊才好 。但肯定是规划通不过呗，估计技术也不好达到，因此拉倒了 。
或许冥冥中真有风水这东西，反正六佰本从开业就不顺，也搭着又租又卖的没法弄个统一定位，管理起来也麻烦 。乐天玛特时期本来应该是趁势转型的，但搞不懂为什么也稀里糊涂的算了 。
最后一次大折腾是2016年，野蛮装修，明眼人都看得出是逼迫老业主走人，只是没得逞而已 。但也有人说是华彩动用了什么手段阻止的，有可能吧，商业竞争无奇不有，各种手段都是无所不用其极 。
疫情前我还去过一次美食家，要说弄得挺好的，引进的品牌餐饮也不错，但就是运气不好，又赶上疫情两年多，命途多舛 。现在只能寄希望于这次的改造了，希望这望京北曾经的商业希望，真的涅槃重生 。
二、
不说六佰本了，还是说北京像素吧 。其实这里的本名是非中心二期，延续的西边商务花园的名字 。开始没提龙的概念，只是强调“中心”了 。“非中心”这个名字我觉得挺好的，有些调侃又有些另类，挺适合起步阶段的小公司 。
不过人的欲望是不断增加的，开始这里的定位只是泛CBD，顶多是强调自己属于朝青外围而已 。但后来再见面就强调“中心”的概念了，说自己这是“非”系列的中心项目，弄得我都不知道该怎么断句了 。
当然，两区交界也可以说是两区的中心，这就看怎么理解了 。但商业市场中，赚到钱就是真的，只要有人认可就行，或许真的成了朝阳通州的中心也不一定 。商业项目就是这样，先得编个故事，然后必须让自己相信，这样才能有信心去引导别人相信 。大家都信了，这个故事的定位或许也就成功了 。
到现在为止，其实非中心和二期的北京像素都算是成功项目，很成功了 。很多东西是不能用升值来作为唯一标准的，只要是能形成自己的生态，能在这种地段形成影响力，那就可以算是成功 。
当然最成功的还是开发商，网上的传说是他2001年就拿下了这里的土地，所以非常有眼光 。其实扯淡，首先这土地不是2001年拿的，那只是个意向而已，农业集体用地，根本都没规划的 。
当年都是这种形式，和乡里村里一商量就行，先给点儿征地费什么的，然后再去申报项目进大本，之后或之前交土地出让金都行，反正郊区用地也没多少钱，这种地段更没人来抢 。
我看过中弘的财报，土地成本几乎可以忽略不计，每平米几百块钱，哪怕是二期也才700左右，在2006年几乎是可有可无的了 。那会儿的商业用地已经不值钱了，否则也没人拿来盖公寓 。所以二期北京像素可以说和一期是颠覆性的规划，由此也可见王老板的能力绝对不一般 。
三、
九龙城寨这种事儿估计很多人跟他提过了，所以王老板早就准备了对应的说辞，包括“旋龙”的概念 。
其实这旋指的就是北京像素的整体布局，风车型，或者说是旋转型 。都是斜向朝向，目的是在不降低容积率的情况下，尽可能的让朝向不好的户型接触到点儿阳光 。但无论怎么旋转，终归是没有正向的好，所有的用设计弥补都是无奈的补救而已 。


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