再说一次！不要买公寓( 二 ) _公寓

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而，从持有年限看，公寓产权一般只有40年-50年，普通商品住宅的产权为70年；
住宅建设用地已经有法律明文规定，使用权期间届满自动续期，但商业用地到期至今未有明确说明。
从后期收益看，住宅有落户和学位以及金融属性加持，还能抵押贷款，后期的升值速度会遥遥甩开公寓。
综上，同样的上车成本和差别不大月供压力，选择公寓的话，只能买到空间更小、持有年限更短、增值更慢的产品，真的不便宜。

公寓，真能赚钱吗？
看到这可能还是有人不死心，我可以不住也不打算出租，我就是觉得那公寓交通便利地段好，还不限购，想要把闲钱投资增值。
首先，肯定一下，投资房产的思路没问题，但不是所有的房产都是潜力股。
我们先梳理一下，房产的收益主要来自两个方面：自身增值，和租金回报率。
首先，租金回报是比较显而易见的，仿佛买了公寓就像拥有一台印钞机，每个月源源不断涌出“现钱” 。
但是每个月能印多少钱呢？
下图是北上广深以及成都和苏州的租售比情况

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【再说一次！不要买公寓】
我们可以看到，北上广深的购房价/年租金均在 55：1 以上。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为16:1~25:1，而北上广还不及国际标准线的一半。
如果单靠租金回报，55：1的租售比，在静态投资周期内，需要55年才能收回购房成本，这意味着房东通过出租公寓获得的年化收益小于 1.8 %，即使在一线城市，房产的投资价值并不大。
你可能会说，租金总会涨的，我长线持有必定可以博赢。
那我们可以再看下，广州2017年1月至2018年7月全市监测点租金走势（元/㎡/月）

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在最近一年半，广州的租金水平普遍在44-66元/㎡/月之间，而且无论是楼梯还是电梯住宅租金水平整体保持平稳，至少三年内不会出现明显的增长。
我们在61与44之间取个中间值，假设以55元/㎡/月的租金水平，在广州一线城市租一间60㎡的公寓月租金约为3300元。
这意味着，如果你把公寓出租，即使在一线城市，这租金只能勉强抵月供，并不会带来额外增益，而在其他二三四线城市，以租养房就困难了。
这里我还要揭穿一个深坑，市面上广受投资客喜爱的LOFT公寓，一般层高4.5米（有规定总层高不得超过4.5米），面积小，打着“买一层送一层”的名号，含有大量赠送：如阳台半赠送，客厅餐厅不纳入报建面积，全赠送。

可能很多人会认为自己捡了便宜，很抱歉，这也不是真相。

我们曾在东莞水乡调研时看的一个经典的LOFT公寓户型，这个公寓建面82㎡，复式，做到了四房一厅两卫，在实景样板间中，还有拓展空间。

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通过各种赠送，实用面积怼到了80㎡以上，“低总价、高赠送”，完全符合了投资客捡便宜心理，所以去化也非常快。
看似实用率高，实际上羊毛出在羊身上，有些价格能卖到正常平层公寓的1.5倍，价格几乎赶上住宅了。但在实际出租中，租金却很难租到平层公寓的1.5倍。
比如市面的大单间30㎡租2500元，而一室一厅的LOFT公寓，最多只能租到3000元，几乎不可能上到3750元，毕竟在出租时并不是按面积出租的，租金的边际递减效应相当明显，看似实惠，实则是深坑，你以为的租金并没有与购房投入一样同步回馈你。
租金收益顶多抵月供，而且不会受“买一层送一层”而成倍增长，那赚钱就只能靠自身增值了。
从第一部分商住功能鸡肋的分析，我们已经知道公寓自身增值因子乏力，从市场价格反馈上也能看出，过去同地段公寓的单价普遍比住宅贵，但现在慢慢与住宅趋平，甚至比住宅价格还要低，所以很明显，无论是价值还是价格，公寓的增长都比不上住宅。
或者你选择的是托管型公寓，“每年承诺6％以上的租金回报，还逐年递增”，这种协议通常是和第三方签订，把开发商摘得一干二净。
你连冲个理发年卡都会担心发廊倒闭，凭什么相信这个第三方公司能持续盈利十年八年，并且永不翻脸？