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二手房购买指南，有些坑不得不防

二手房

受疫情影响，众多行业受到暴击，特别是外贸行业，至今仍未走出低迷 。可是对于刚需来说，日子还得照过，房子还得照买 。特别是随着全球经济下行，大家更倾向于精打细算过日子，买房时也有更多人开始考虑价格相对较低的二手房 。
 
确实，二手房更适合注重性价比的刚需族 。但比起新房，二手房的水更深，购买时需要考虑的门道也更多 。
 
二手房的优点显而易见，就是所见即所得，不用担心烂尾的风险 。经过多年使用，房子的配套相对成熟，物业包括房子质量也都可以直观感受到 。新房大多为期房，只能看沙盘，后期交房可能存在和宣传不同的情况 。
 
除了这些明显的优缺点以外，买二手房还有不少超干的“干货”值得了解，来跟站长一起get吧 。
 

二手房购买指南，有些坑不得不防

文章插图
 
1.确定买房资格 
现在政策趋严，无论你买新房还是二手房，都不是有钱就能上车的，而是需要一定的资质 。因此在找房源之前，应该先去核验一下自己是否具有购买限购区域内住房的条件，否则选了半天房子才发现买不了，那就白忙乎一通了 。
 
在北京买房，京籍已婚家庭最多可买2套，京籍单身可购买1套 。非京籍人士满足在京无房且连续5年（含）以上缴纳社会保险或个人所得税，才有资格购买一套北京住房 。
 
有了资质，再来谈钱 。全款土豪不在本文讨论之列，大部分人买房要贷款 。如果是首套房，买房首付比例通常为30%；二套房的首付比例各地情况不同，在40%-70%不等 。
 
办理二手房贷款时，还会涉及到房屋评估费和按揭手续费 。房屋评估是银行批贷的必要动作，因为银行是不以成交价格为参考发放贷款的，通常会指定评估公司来进行房屋估价，然后根据估价给出贷款额度 。
也就是说如果你的成交价是300万，房屋评估价是280万，你要贷款70%，就是280万×70%=196万，那么你就要准备300万-196万=104万的首付 。而最终的评估费，根据评估价的万分之一到万分之五进行收取 。
 
按揭手续费没有固定标准，因为这笔钱不是给银行的，而是给中介的 。以深圳为例，按揭服务费的收费区间在1000-5000元不等 。
 
2.确定房屋产权 
我们买新房时，开发商的信息相对透明，有没有预售许可证、有没有备案，在网上都能查到，猫腻很少 。
 
但二手房是消费者和房东之间的交易，水比较深 。为了避免被坑，购房者首先要做对房子做产权调查，看房子是否被查封或是被抵押 。
 
其实核查房子产权并不难，一般可以让中介人员去帮忙调查，也可以和产权人一起去当地的房地产交易中心查询 。如果你有精力，最好是亲力亲为，这样最保险 。如果比较忙，应该选一个靠谱的中介代为调查 。一个好的中介可以是你和卖家砍价的得力助手，也可以在你的交易过程中帮你权衡条款利弊 。找中介不要一味追求低费率，最好挑选大品牌，虽然中介费会贵一些，但安全性也更高，毕竟房子客单价高，关乎一生幸福，安全性至关重要 。
 
有的购房者担心产权人不配合调查，其实这种担心大可不必 。我国相关法律规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供 。因此，只要房主是真心想卖房，肯定会配合查询 。
 
3.买老房子需慎重 
我国的房子有很多类型，而有的房子出售是有很多限制的，比如房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋，最好不要购买这种类型的房子 。
 
此外，尽量选择次新房或房龄在10年以内的二手房 。因为房子是有建筑寿命的，太老的房子容易出现质量问题，比如墙面裂缝会导致下雨天房子漏水，或者墙内线路老化损伤，得把墙砸开重新布线，这些情况一旦发生，既费时间又费钱，非常麻烦 。
 
对于手头比较紧的消费者来说，更得选择房龄较小的房子 。因为贷款年限是根据房龄以及买家贷龄计算的，同等的情况下，房龄越大，贷款年限就越少；房子贷款年限越少，月供就会越高，每个月的还贷压力就会越大 。
 
而且我国的房子产权是有年限的，一般而言，商品住宅的产权年限是70年，公寓则只有40年 。房龄越小，剩下的产权年限就越长，可供使用的年限也就越长 。而购买房龄过长的房屋，未来会更早面临产权到期的问题，到时候可能需要自己掏钱做产权续期 。


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