“交房即维权”，业主怎么这么难？( 四 )
一名业主提供的与玉东新区规划建设局工作人员对话录音显示 ， 对方称游泳池建在高压线下不符合安全要求 ， 已通知开发商拆除 。
6月24日 ， 采访人员以业主身份咨询阳光城·丽景公馆客服人员 ， 对方证实这块区域属于政府规划绿地 ， 并表示开发商建好园林后交政府管理 。 目前 ， 政府尚未进行改造 ， 游泳池和儿童乐园还保留着 。 对于内享花园将变成开放绿地的问题 ， 他表示 ， 小区附近公园较多 ， 其他人不太会到这里 ， 也基本上属于业主 。
《房地产广告发布规定》明确规定 ， 房地产广告必须真实、合法、科学、准确 ， 不得欺骗、误导消费者 。 王玉臣认为 ， 上述开发商的行为涉嫌虚假宣传 ， 当地市场监管部门应给予行政处罚 。
宣传资料或将视为合同
为推销楼盘 ， 部分开发商堂而皇之“忽悠”消费者 。 广告和宣传资料是否可判定为合同内容？广东省深圳市龙华区人民法院曾审理过类似案件 。
王珊珊购买了深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称金地北城公司）的一栋别墅 。 她在开发商的样板房、宣传图册 ， 以及几家中介售房网站 ， 都看到所购别墅户型图包含地下室负一层和地下夹层 。
收房时 ， 她认购的别墅与宣传一致 。 每栋别墅地下对应有独立车位空间 ， 通过隔墙方式分割 ， 隔墙上标有别墅房号 。
然而收房后不久 ， 深圳市龙华区规划土地监察局向金地北城公司发出《限期拆除通知书》 ， 要求拆除地下车库违法搭建的隔墙 。 隔墙拆除后 ， 别墅下方空间与小区车库形成一体空间 ， 任何车辆均可停靠别墅下方停车位 。
独享车位变成共享车位 ， 王珊珊以交付房屋不符合合同约定为由 ， 将金地北城公司告上法庭 。
法院审理中 ， 金地北城公司主张 ， 样板房和宣传资料并非具体确定的说明和允诺 ， 不是商品房预售合同的组成部分 。 其出示的预售合同附件五第十八条也对此作出了约定 。
深圳市龙华区人民法院一审认为 ， 预售合同中虽没有关于地下室负一层及夹层的约定 ， 但金地北城公司通过宣传资料及样板房的方式 ， 对该地下室负一层和地下夹层明确、直观地进行了展示 ， 其向业主实际交付涉案房产时亦包括了地下车库隔墙 。
一审法院认定 ， 涉案房产包含地下室负一层和地下夹层符合双方当事人的真实意思表示 ， 应视为合同内容 。 预售合同附件五第十八条格式条款内容与法律规定相悖 ， 应认定为无效 。 判令金地北城公司按照购房总价款的30%承担违约赔偿责任 。 深圳市中级人民法院二审维持原判 。
“法院的做法值得点赞 ， 希望越来越多法院能够这么认定 。 确有开发商通过补充协议约定的方式排除虚假宣传责任 。 ”王玉臣说 ， 没有写入合同的承诺虽然很难约束 ， 但不意味着不受约束 。
最高法司法解释也规定 ， 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请 ， 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定 ， 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 ， 构成要约 。 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同 ， 亦应当为合同内容 ， 当事人违反的 ， 应当承担违约责任 。
王玉臣表示 ， 根据上述司法解释 ， 开发商的承诺即使没有计入合同 ， 如果同时满足上述两个条件 ， 依旧有约束力 ， 应当视为合同内容 。
（文中张泽宇、刘小曼、王珊珊、刘明、秦奋、杜伟、钱力辉、张悦均为化名）
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