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物业股破发潮下 金科服务首日上市的市场窥视

_本文原始标题：物业股破发潮下金科服务首日上市的市场窥视来源：观点地产新媒体
观点地产网资本市场的情绪 ， 总是变幻莫测 。
年初在疫情渲染下 ， 物业企业发现了第二增长极 ， 随之一众物业股甚至创下了自上市以来的股价新高 。
8月份以来 ， 物业板块股价呈现持续下探的趋势 。 相关统计称 ， 10月份有超过八成的物业股下跌 。
分析以为 ， 当下并不是物管企业上市的好时机 。 只是好坏自判 ， 旁人无法左右 。
金科服务正是在如此氛围下 ， 成为上市物企一员 。
11月17日 ， 金科服务正式于港交所上市 ， 本次共发行1.33亿股H股（假设超额配售权未获行使） ， 发行完成后总股本增加至6.33亿股 ， 金科股份共持有金科服务3.42亿股 ， 占其发行完成后总股本的53.97% 。
金科服务在大本营重庆举办了上市仪式 ， 金科股份董事长蒋思海在致辞中表示：“上市不是最终目的 ， 是为了给公司带来一个视野更广阔、资源更丰富的发展平台 ， 是为了具备更加严格的自我管理的决心 。 ”
【物业股破发潮下 金科服务首日上市的市场窥视】此前 ， 管理层关于上市的共识 ， 也是“不为了上市而上市” 。
关于物业股
对于金科服务此时此刻上市 ， 人们谈论的首先是时机好坏与否 。
如今市场低迷气氛蔓延 ， 新上市物业股仍如期而至 。 仅10月份 ， 便有世茂服务、合景悠活、第一服务、卓越商企服务等4家物业服务企业赴港上市 。
而且破发潮也紧随其后 ， 如第一服务控股开盘即破发 ， 开盘价较发行价跌16.67%；世茂服务首日开盘价15.8港元 ， 较发行价下跌4.82%；合景悠活开盘报价6.48港元 ， 较发行价跌幅达17.87% 。
对于这一轮物业板块股价回调的现象 ， 大部分业内人士认为 ， 多数物业股估值处于高位 ， 加之近期大量新股上市的冲击 ， 导致投资者热情不高 。
统计数据显示 ， 2020年 ， 上市物管企业已经达到11家 ， 后续融创服务、华润万象生活、恒大物业也即将赴港IPO 。
有业内人士调侃：“刚开始是物以稀为贵 ， 后来入局的人越来越多 ， 可地主家的余粮是有限的 。 ”
从首日开盘表现看来 ， 金科服务应该算是近期上市物业股的特例 。
11月17日 ， 金科服务开盘价为46.05港元 ， 较此前发行价上涨3.02% ， 收盘价44.7港元 ， 与发行价持平 。
没有出现首日“破发” ， 在业内人士看来 ， 金科服务此次股价能保持微涨状态是跟定价、市场环境、投资者预期、资金量等多方面关联的 ， 无法简单判断 ， 只能说这个时点得到了投资机构的认可 。
市场还有评论称 ， 在物业股连续破发和遇冷的情况下 ， “新股定价、投行做法”都有相关变化 。 据其分析 ， 金科服务发售价为41.8-47.6港元 ， 最终发行定价44.7港元 ， 处于中位水平 ， 给二级市场留足空位 。
据分析 ， 由于近期物业股上市破发现象频现 ， 参考同期的发行价格 ， 金科服务上市之际自然会将IPO的定价往下移 ， 定价一旦低了 ， 发行之后有议价空间 ， 那么投资者就会有更大的投资热情 ， 而不至于破发 。
此前世茂服务、第一服务等上市定价 ， 都是位于招股价区间偏上游的水平 。
据了解 ， 金科服务在香港公开发售的总数为1794.3万股 ， 此前获接纳申请人的总数为4.38万名 ， 认购总数合共1.34亿股 ， 获超额认购11.17倍 。 而国际发售则有103名承配人 ， 目前国际发售项下发售股份最终为1.15亿股 ， 获得超额认购4.9倍 。
机构投资者方面 ， 早前招股书显示 ， 金科服务已与泰康人寿等10家基石投资者订立投资协议 ， 一致同意认购相当于约26.74亿港元可予购买的港元投资金额的有关数目发售股份 。
其中 ， 泰康人寿认购5.81亿港元股份 ， GaolingFundL.P.及YHGInvestmentL.P.、SnowLakeChinaMasterFundLtd及中金启融基金均以3.88亿港元认购股份 ， UBSAM、MWAL及AMF均以2.33亿港元认购股份 ， WT、3W及ChinaOrientMulti-StrategyMasterFund均以7750万港元认购该股份 。
市场评论亦认为 ， 大型机构的额外参与 ， 对于稳定价格也起了一定作用
上述10名基石投资者 ， 便锁定了46%的发行股份 。
关于金科服务
就目前而言 ， 物业股表现受到市场大环境的影响更大一些 ， 反观金科服务本身或许对于股价涨跌影响并不算大 。
但我们仍需看下这家物业公司的基本面如何 。
早在今年4月份 ， 金科股份开始陆续披露关于分拆物业上市的消息 。 再于6月底 ， 金科服务正式向港交所递交招股书 。
直到11月17日实现IPO ， 算起来也经过了大半年时间 ， 相较于恒大物业仅耗时一个半月便通过了港交所聆讯 ， 金科服务上市速度确实不算快 。
根据资料 ， 金科服务主攻社区服务运营及智慧体系建设 ， 收益主要来源四条业务线：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务 。
不过目前大部分收益还是来自于物业管理服务 。 招股书显示 ， 2017年-2019年 ， 金科服务物业管理服务实现收入7.61亿元、10.20亿元、14.66亿元 ， 分别占总收入的72.7%、67.0%、62.9% 。 非业主增值服务、社区增值服务、智慧科技服务的占比至2019年底 ， 分别占总营收的25.6%、10.3%、1.2% 。
金科服务对于智慧科技服务有着诸多期待 ， 上市仪式中 ， 金科服务董事长夏绍飞也有提及 ， 智慧科技方面 ， 未来金科服务将搭建运营和管理两个技术构架 ， 形成智慧社区、智慧园区和智慧城市的特色科技服务体系 。
早前招股书披露显示 ， 金科服务募集资金用途方面 ， 约10%或约5.73亿港元将用于升级数字化及智慧管理系统 。
而西南第一 ， 是金科服务的“噱头”所在 。 蒋思海在上市仪式透露 ， 其连续5年保持中西部占有率第一、重庆第一 。
截至2020年6月末 ， 金科服务已进入全国24个省份133个城市 ， 签约面积约近2.56亿平方米 ， 签约项目843个 ， 在管物业总建筑面积约为1.29亿平方米 。
从区域分布看 ， 金科服务管理的物业项目已经覆盖西南、华东及华南、华中等地区 ， 不过相当部分业务集中在西南地区 。
截至2017年、2018年及2019年12月31日 ， 其在西南地区管理总建筑面积分别约为3890万平方米、4900万平方米及6170万平方米 ， 占在管物业总建筑面积约62.4%、54.6%及51.2% 。 来自西南地区的物业管理服务收益 ， 分别占2017年、2018年及2019年总收益约62.5%、61.5%及60.8% 。
对于物管企业一直被诟病的过度依赖母公司 ， 金科服务也管理金科集团开发的几乎所有物业 ， 但同时在第三方外拓上也有所表现 。 截至2017年、2018年及2019年12月31日 ， 外拓项目分别占在管总建筑面积33.4%、47.3%及52.9% 。
相较于其他物管企业的规模 ， 亦有部分人称金科服务此次发行估值略高了一些 。 金科服务目前市值接近300亿港币 ， 与保利物业处于同个等级 。 但截至2020年6月30日止 ， 保利物业在管面积约3.17亿平方米 ， 比金科服务多近2亿平方米 。
市场上还有不同声音认为 ， 金科股份这几年扩张很凶猛 ， 金科服务未来几年还是有比较大的增长空间 ， 甚至还有人计算出 ， 金科服务未来管理面积上限未3亿平方米 。
至于未来增长的业务 ， 金科服务有了新的想象 。 夏绍飞介绍：“未来十年 ， 金科服务将从社区服务转变为城市服务 ， 将由内向外 ， 由社区向社会、向城市去构建大服务、大科技、大生态体系 ， 并持续以人为本 ， 以客户满意度为核心 ， 去构建空间、生活、科技三个核心能力 。 ”
事实上 ， 城市服务已成为当前物管企业转型的重点 ， 诸如万科物业、保利物业、龙湖物业等龙头企业都纷纷争夺市场 。
而金科服务自2018年揭开了城市级合作历程的序幕后 ， 截至2020年 ， 湖北利川、安徽宣城、西藏昌都以及四川内江经开区、雅安名山区、陕西西咸新区等8个城市区域 ， 均与金科服务签订了全面战略协议 。
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