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物业公司|业主大会同意物业费涨价，小区业主可以拒缴么？法院这么判

经业主大会“双过半”业主表决同意上调物业费 ， 小区个别业主对此有异议而拒绝按新的标准缴纳 ， 这样可以么？16日 ， 海淀房管微信公号分享了一则来自北京海淀法院的案件 。 经审理 ， 小区业主被判决需按新的标准支付物业费1.6万余元 。
物业公司|业主大会同意物业费涨价，小区业主可以拒缴么？法院这么判
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根据案情介绍 ， 原告物业公司诉称 ， 2014年4月 ， 其公司组织召开业主大会 ， 就物业费由2.3元/平方米/月调整为2.8元/平方米/月的调整事宜进行表决 ， 物业公司组织召开业主大会讨论涨价事宜 ， 业主占比及建筑物面积占比均超过半数同意调涨的决议 。 但小区业主王某不同意按照新的物业费标准交纳2015年至2018年四年的物业费 。 物业公司将王某诉至法院 ， 要求其按照新的标准支付四年的物业费1.6万余元 。
被告王某辩称 ， 物业公司物业费调涨表决程序不合法 ， 表决程序未向全体业主告知 ， 故要求按照原2.3元/平方米/月标准交纳物业费 。 同时 ， 王某反诉要求物业公司提供2005年至2018年小区公共场地经营收支明细、专项维修资金收支明细 ， 公示历年物业服务内容 ， 将公共场所经营收入转入小区专项维修资金账户 ， 将已使用的专项维修资金退还 ， 因侵犯其知情权、监督权要求物业公司书面道歉 。
海淀法院经审理查明 ， 2005年 ， 王某与该物业公司签订《前期物业管理服务协议》 ， 约定物业公司应定期公示物业费收支情况 ， 当遇到政府物价政策调整 ， 造成物业管理成本增加或减少时 ， 物业费可按照新的标准予以调整 。 王某交纳了2015年之前的物业费 。 该小区第一届业主委员会于2014年12月成立备案 ， 未与物业公司签订新的物业服务合同 。
法院经审理后认为 ， 在小区业主委员会与物业公司签订新的物业服务合同之前 ， 《前期物业服务协议》依然有效 ， 协议约定物业费可依据新的情况予以调整；物业费收费应遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则 ， 区别不同物业的性质和特点 。
与此同时 ， 就物业费涨价情况 ， 物业公司提交了在小区公告栏中张贴的关于调整物业费的公告、关于物业费调整表决结果公开唱票的通知、关于物业费调整表决结果的公告、物业费表决结果统计 ， 并将上述公告向当地街道办予以函告 ， 其中表决结果为建筑物面积占比及业主人数占比超半数均同意涨价 。 街道居民科出具情况说明 ， 称物业公司就物业费调整事宜 ， 事先进行了报备 ， 涨价过程中邀请单位人员现场监督 ， 将涨价结果进行了报备 。
法院经审理后认为 ， 《物权法》规定了业主共同决定的事项及部分事项需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 ， 其他事项应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 ， 物业费调涨事宜不属于双三分之二以上的事项 。 根据物业公司公示的表决结果 ， 业主人数及建筑物占比均超过半数 ， 故物业公司要求按照调涨后的物业费标准收取物业费 ， 具备合法依据 ， 王某对表决程序及结果未提交相反证据 ， 故王某应按照调涨后的标准支付物业费 。
对于王某反诉要求物业公司提供2005年至2018年小区公共场地经营收支明细、专项维修资金收支明细 ， 公示历年物业服务内容 ， 海淀法院也表示 ， 一则双方物业服务协议对物业公司公布相关材料及情况做了约定 ， 二则上述部分内容属于业主知情权保障范围 ， 故物业公司应公示相关材料 。
就王某其他反诉要求 ， 法院不予支持 。
今年5月起实施的《北京市物业管理条例》中规定 ， 物业服务收费实行市场调节价并适时调整 。 不少业主也多次询问 ， 这是不是代表物业公司至此可以随意涨价？多位律师都表示 ， 市场调节价绝不等于单方涨价 。
北京市盛廷律师事务所律师、中国物业管理协会法制与政策工作委员会委员王兵告诉北京日报客户端采访人员 ， 物业费调整属于物业服务合同的变更 ， 是业主共同决定事项 ， 按照《物权法》和《民法典》的相关规定 ， 需要经过“双过半”业主表决同意 ， 即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意 。 从程序上来说 ， 按照《北京市物业管理条例》规定 ， 一般应当由业主委员会或者物业管理委员会提前公示物业费调整的相关内容 ， 然后组织业主召开业主大会会议或者业主共同决定投票表决 。
来源 北京日报客户端|采访人员 赵莹莹
编辑：徐慧瑶
【物业公司|业主大会同意物业费涨价，小区业主可以拒缴么？法院这么判】流程编辑 邰绍峰


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