江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

太古|基汇二度接盘 太古百亿港元再售香港物业

十天前 ， 太古地产因可能出售香港太古城英皇道111号多层办公楼权益等事项而停牌；十天后 ， 该消息获得了官方证实 。
11月9日晚 ， 太古地产发布公告称 ， 2020年11月9日与买家订立关于出售事项的买卖协议 ， 出售太古城中心第一座物业的100%权益 ， 所售权益的对价为98.45亿港元 。
公告显示 ， 买方为一家于英属处女群岛注册成立的公司Rocha Land Limited ， 其主要业务为投资控股 。 而据观点地产调查了解 ， 该买家的真实身份是香港房地产私募基金管理公司基汇资本 ， 以及包括Schroder Pamfleet在内的财团 。
观点地产新媒体查询公开资料得知 ， Schroder Pamfleet为施罗德投资公司于今年7月收购增值型房地产基金Pamfleet后更名而来 ， 而Pamfleet此前中文名为鹏里集团 ， 成立于2000年 ， 是一家独立运营的私有房地产投资及资产管理公司 。
Pamflee在香港、上海及新加坡均设有办事处 ， 目前管理4只基金 ， 资产管理规模为11亿美元 ， 其中一只基金于去年完成4.5亿美元的募集 。
值得一提的是 ， 这是继2018年成功收购太古城中心三座部分楼层、太古城中心四座后 ， 基汇资本又一次对太古城项目出手 。
反观卖家 ， 其实 ， 市场各方对于太古地产会出售太古城中心第一座物业早就做好了心理准备 。 在其此前停牌时 ， 高盛曾发表研报称 ， 自己对于这个“出售消息”并不意外：“因为太古地产曾表示一直寻求出售非核心资产的机会 ， 此前也有过出售动作 。 ”
不过 ， 有业内人士也对此抛出了疑问 ， 究竟对于太古地产而言 ， “非核心资产”的定义究竟是什么 ， 以及类似于这样可出售的“非核心资产”究竟还有多少？
太古出售“非核心资产”
这个项目为何要卖？
其实早在两年前 ， 太古城第三座、第四座物业被出售时 ， 这个问题便被不少业内人士提出过 。 除了市场价格合适 ， 能够让太古地产回笼大笔资金之外 ， “处理非核心资产”也同样是官方给出的理由之一 。
第一个市场原因并不难理解 ， 从这笔交易来看 ， 不管是太古城中心第一座物业的市场估价 ， 还是太古地产最终通过该项目盈利的情况 ， 其实都较为可观 。
根据公告显示 ， 该笔交易的既定对价为98.45亿港元 ， 可予以调整 。 从支付方式来看 ， 买方会在买卖协议签订时先向太古地产支付9.8亿港元 ， 剩下余额将以现金、发行对价股份等方式进行支付 。
加上此前2018年出售的第三座、第四座物业 ， 太古地产已经通过太古城中心这个项目回血将近250亿港元了 。
有业内笑称 ， 对于不知太古内部标准的外人而言 ， 仅从价值量级上看 ， 似乎很难将该项目评定为“非核心资产” 。 不过 ， 如果换个角度来看 ， 这个“非核心”的定义或许会容易理解一些 。
截至2018年12月31日止年度 ， 该物业在扣除税项之前及之后的净租金收入分别约为2.76亿港元和2.3亿港元 。 截至2019年12月31日止年度 ， 该物业在扣除税项之前及之后的净租金收入分别约为2.78亿港元和2.32亿港元 。
在数值上 ， 太古城中心第一座物业近两年的租金收入变化不大 ， 虽然没有出现下滑 ， 但上升的幅度也颇为有限 。 与此同时 ， 根据太古地产公布的年度报告 ， 其2019年于香港市场里 ， 办公楼物业组合租金收入总额为61亿港元 ， 较2018年增长4% 。
以此计算 ， 太古城中心第一座物业去年的租金贡献仅占了太古地产在港办公楼租金总收入的4.5%左右 。 从这个角度去看 ， 太古地产确实只是在处理资产版图中的一些“非核心部分” 。
有独立估值师评估 ， 于2020年6月30日时 ， 该物业的估值约为79.38亿港元 。 通过这一次的出售 ， 预计太古地产将录得约20.1亿港元（按法定基准计算）或约54.71亿港元（按基本基准计算）的出售收益（撇除调整及就出售事项的支出） 。


推荐阅读


上一篇：项目|北京金茂府二期引保利绿城入股 俊发联合体竞得广州新塘旧改

下一篇：目标|新城悦6285.6万元收购大连华安物管60%股权 含四年业绩承诺