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融创服务上市被追捧背后：新龙头与超级大赛道

史上最大融资规模的物管服务公司要登陆资本市场了！
11月9日 ， 脱胎于融创中国的物管服务公司融创服务控股有限公司（以下简称“融创服务”）开启香港IPO簿记并进行路演 ， 行使绿鞋后预计最多募资将达到12.95亿美元 ， 这一募资规模将在同行业上市公司中创造纪录 。
此前 ， 背靠另一地产巨头碧桂园而上市的碧桂园服务在港股市场上创造了最高10倍的涨幅 ， 市值超过1300亿 。 可见 ， 物管服务公司特别是行业龙头受到资本市场的极度认可 。
在上市路演前 ， 融创服务已经获得资金追逐 ， 包括腾讯、IDG资本、高瓴资本、雪湖资本在内的4家基石投资者已经认购3.7亿美元 ， 最高约占3成募资额 。
据中指数据显示 ， 2019年融创服务的整体增长率（按在管建筑面积、合约面积、收入及利润的平均年增长率计算）为94.1% ， 在物业服务百强企业中排名第一 。
无论是从融创服务本身的竞争力还是从物管服务赛道估值受到资本的认可来看 ， 融创服务上市之后受到资本的追捧将是大概率事件 。 其上市后的涨幅和市值令业界期待 。
融创服务上市被追捧背后：新龙头与超级大赛道
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由融创服务掀起的一场IPO盛宴正式开启 。
物管龙头 ， 明星战投加持
从融创中国宣布分拆融创服务单独上市起 ， 这一物管头部明星的上市之路就备受关注 。
此次上市 ， 由全球两大超级投行汇丰和摩根士丹利担任联席保荐人 ， 阵容可谓豪华 。
一般来说 ， 判断一个IPO项目是否被追捧 ， 有两个关键指标 ， 一看募资额 ， 二看战投参与方 。
募资额的规模说明市场各方资金对此项目的认可程度 ， 其愿意拿出真金白银来参与 。
据了解 ， 融创服务此次上市的招股价在10.55港元至12.65港元之间 ， 以本次拟发行6.9亿股计算 ， 行使绿鞋后最多可募集资金12.95亿美元 。 这将创造香港市场物管上市公司融资额纪录 。
再从战投参与方来看 ， 融创服务本是由融创中国100%控股 ， 在分拆上市过程中 ， 吸引了众多基石投资者参与 ， 最终敲定了4名基石投资者 ， 分别是腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本 ， 其中腾讯认购1.5亿美元 。 4家累计认购3.7亿美元 ， 最高已达募资总额的约3成 。
在4家基石投资者中 ， 高瓴资本和雪湖资本长期关注物管赛道 ， 此次押注融创服务 ， 是对这个赛道的再加仓和对头部公司的重仓 。
对于老牌投资机构IDG而言 ， 融创服务则是IDG资本在这个赛道的首次下注 ， 其无疑会选择行业龙头 。
融创服务上市被追捧背后：新龙头与超级大赛道
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值得一提的是 ， 融创服务也是腾讯在物管行业的最大手笔投资 。 腾讯作为最大物管基石投资者的身份加持 ， 则为本身服务海量业主的融创服务提供更多用户和流量的场景 ， 赋能其围绕客户打造的服务生态体系 。 这对于融创服务的获客、服务能力将有极大提升 ， 未来的想象空间也会更大 ， 毕竟大家对拼多多借助腾讯体系迅速长成参天大树的故事再熟悉不过 。
综合来看 ， 上述4家基石投资者均在资本市场领域和相关赛道具有极大的影响力和号召力 。 头部的豪华基石投资者参与 ， 表明了市场主流机构既对融创服务自身所处的龙头位置看好 ， 也对融创服务所处的物管服务赛道的看好 。
高增长下的融创服务还能跑多快？
为什么本次融创服务能创造行业最大的上市公司融资规模 ， 且获得4家顶级战投机构参与？一个核心的因素就在于融创服务在这个赛道上体现上高速增长以及未来持续增长的潜能 。
投资就是投增长预期 ， 这一点在融创服务此次上市过程中体现的淋漓尽致 。
在IPO前的三个会计年度 ， 2017-2019年 ， 融创服务营业收入分别为11.12亿、18.42亿和28.27亿 ， 年复合增长率59.5% 。
最近三年59.5%的复合增长率是什么概念？过去三年 ， 整个行业 ， 物管百强复合增长率18.4% ， 物管十强复合增长率23.7% 。 融创服务59.5%的增长率可谓是头部中的头部 。
饶是今年上半年 ， 全球受新冠肺炎疫情影响 ， 融创服务的增长势头仍未有减下来的势头 ， 截至2020年6月30日 ， 融创服务上半年营业收入达到17.9亿 ， 同比增长52.9% 。
除了营收 ， 过去三年 ， 融创服务的利润增长更为惊人 ， 2017年-2019年利润年复合增长率达到150.7% 。
最近的一个会计年度 ， 也就是2019年 ， 融创服务的在管面积、合约规模、收入和利润几项关键指标的增长率均位居行业第一 。 这无疑增加了融创服务未来增长持续领跑行业的确定性 。
如果说要解读融创服务过去三年高增长的密码 ， 毫无疑问 ， 最重要的答案来自于融创服务的母公司融创中国 。 对于融创服务来说 ， 根植和脱胎于融创中国 ， 融创中国的发展路径和速度身上即是自己的缩影 。
融创服务上市被追捧背后：新龙头与超级大赛道
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【融创服务上市被追捧背后：新龙头与超级大赛道】融创中国自2010年上市起 ， 在过去十年间实现了指数级增长 ， 从排名30位开外的区域型房企跃升为现在的行业头部企业 。
融创中国合同销售金额从上市时的71亿元上升至5562亿元 ， 增长高达77倍；营业收入从82亿元增长至2937亿元 ， 增长35倍；净资产从47亿元增长至1339亿元 ， 增长27倍 。
特别值得一提的是 ， 在2015年至2019年中国房地产市场步入调整阶段 ， 融创中国合同销售金额复合增长率高达69% ， 远高于同期全国住宅销售额17.7%的复合增长率 。
由此 ， 融创中国成为香港市场的蓝筹绩优股 ， 并被多个重要指数纳入为成分股 。
由过去看未来 ， 过去得益于融创中国的指数级增长 ， 融创服务成长为行业头部公司且保持极强的增长 ， 那么未来 ， 母公司融创中国的增长潜力显然也一定程度上影响融创服务的发展后劲儿 。
从种种迹象来看 ， 在可预期的时间内 ， 融创中国和融创服务仍有较强的增长动力 。
比如 ， 在地产业务上 ， 截至2020年8月25日 ， 融创中国拥有确权土储总货值超3万亿元 ， 总面积超2.5亿平方米 ， 货值约80%位于一二线城市 。 这意味着 ， 大量物业将在未来若干年内逐步交付给融创服务 。
这意味着融创服务持续的业绩增长能得到锁定 ， 且能够跟随融创中国深耕一二线城市 ， 获取较高的服务溢价 。
除了地产业务 ， 在其他业务增长曲线上 ， 融创中国还是中国大型的文旅持有运营商和中国大型会议会展项目运营商 。 这将为融创服务除了地产物管服务外的多业态外拓奠定基础 。
当然 ， 除了依托母公司融创中国业务的增长 ， 融创服务自身也通过并购整合、与独立第三方展开战略合作等方式寻求增长动能 。 其将要构建多品牌、多业态综合发展的格局 。
比如 ， 在最近一年中 ， 融创服务分别完成对成都环球世纪的整合、对开元物业管理的收购、与南昌市政公用资产管理有限公司订立合作协议、与阳光郡置地集团有限公司达成战略合作协议等 。
有理由相信 ， 背靠母公司融创中国强大的业务增长势能和自身外拓业务的增长 ， 融创服务将在未来持续保持高速增长 。 这也是其在资本市场获得高估值的核心基石 。
服务高品质铸造护城河
融创服务在资本市场上炙手可热虽然只是今年的事情 ， 但其已经为千万级业主和客户服务了16年 ， 今朝上市 ， 是为16年磨一剑 。
如果你要问 ， 上市后 ， 除了母公司融创中国提供的深厚基本盘外 ， 融创服务最大的护城河是什么？答案一定是融创服务的高品质服务所形成的无形壁垒 。 在于其践行的“至善?致美”的价值观理念 ， 这是其他物管公司学不来的 。
融创服务上市被追捧背后：新龙头与超级大赛道
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复盘融创服务的16年之路 ， 你会很明显地察觉到 ， 前面的十几年 ， 融创服务几乎是在融创中国的基本盘内苦练内功 ， 服务好客户 ， 打造自己的服务体系 。 待服务体系做扎实后 ， 再积极外拓 ， 所以近三年融创服务的高增长来源于前面十几年品质服务的沉淀 。
那么 ， 融创服务的高品质服务能力具体是怎么做到的呢？
在融创服务的经营核心中有一个关键使命就是“与客户共建有生命力的社区” 。 这就意味着 ， 从客户住进来时对“家”的质量要求 ， 再到住进来后对社区的环境要求 ， 以及人与人交际间的邻里关系 ， 都对新时期的物管服务提出了标准 。
正是洞察了上述三个核心需求 ， 融创服务这些年来构建了融创归心服务体系 ， 围绕社区优质的居住环境、便利放心的生活服务、愉悦和睦的邻里关系 ， 为客户打造“有家、有生活、有知己”的高质量社区服务生态 ， 与客户共建有生命力的社区 。
在这个过程中 ， 提炼下来 ， 融创服务的具体打法是将服务精细化、智能化和生态化 。


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