房地产开发|“紧箍”再收紧 房地产信托风险防控压力攀升
【房地产开发|“紧箍”再收紧 房地产信托风险防控压力攀升】自2019年下半年以来 ， 窗口指导、余额管控成为了房地产信托业务的关键词 ， 今年以来 ， 监管也在不断“重拳出击”遏制当前房地产信托业务违规乱象 。 11月5日 ， 北京商报采访人员从多位信托业从业人士处了解到 ， 在展业层面 ， 房地产信托业务大部分均做了收紧 ， 今年以来 ， 部分房企现金流紧张 ， 可能存在风险加剧的情况 。 受“爆雷”潮的影响 ， 1-10月 ， 房地产信托领域违约金额已超400亿元 。 在分析人士看来 ， 从过往经验看 ， 调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增大市场房地产信托违约规模 ， 因而在未来一段时间 ， 房地产信托风险防控压力增大 。
本文插图
三条“红线”排查大幕开启
为防范化解风险 ， 监管专门针对房地产信托开启了一轮专项排查 。 近日 ， 有市场消息称 ， 银保监会近日下发了《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》 ， 并要求各地银保监局于11月30日前将排查情况上报 。
北京商报采访人员从多位信托业从业人士处获悉 ， 上述消息属实 ， 此次银保监会排查的问题主要为 ， 是否违反“四三二”要求、是否用于土地储备、是否用于补充流动资金、是否协助金融机构进行监管套利 ， 以及是否存在其他违规行为 。 不过也有部分信托公司人士向采访人员表示 ， “这份文件应该主要是针对房地产信托业务较多的信托公司 ， 房地产信托业务占比不大的暂未收到通知” 。
“这次排查是一项例行检查 。 ” 一位信托公司从业人士向北京商报采访人员介绍称 ， 主要排查房地产信托的三条“红线” 。 这三条“红线”是指监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准 ， 要求控制房地产行业的有息债务增长 。
具体来看 ， “红线”一是剔除预收款的资产负债率不得大于70% ， “红线”二是净负债率不得大于100% ， “红线”三是现金短债比不得小于1倍 。 根据三条“红线”的触线情况 ， 分为红、橙、黄、绿四档 ， 红色档三条“红线”都触碰到了则不得新增有息负债 。 橙色档碰到两条“红线”则负债年增速不得超过5% 。 黄色档碰到一条“红线” ， 则负债年增速不得超过10% 。 绿色档三条“红线”都未碰到 ， 则负债年增速不得超过15% 。
金乐函数分析师廖鹤凯在接受北京商报采访人员采访时表示 ， 本轮专项排查会进一步实质收紧投向房地产领域的信托资金投向 ， 部分房企现金流紧张 ， 预计市场并购风潮还会持续较长时间 。
年内违约规模已超400亿元
2020年 ， 信托行业兑付延期频发 ， 房地产信托的违约情况也持续走高 。 北京商报采访人员从用益信托获得的最新数据显示 ， 今年1-10月 ， 房地产信托领域违约金额总计达到411.37亿元 。
从具体的时间节点来看 ， 今年3月 ， 房地产信托的违约走向小高峰 ， 当月违约金额达到115.12亿元 ， 后又在4月回落至82.25亿元 。 到6月又迎来一波增长 ， 当月违约金额达到134.56亿元 。 10月信托行业共发生27起违约事件 ， 其中房地产信托的违约金额为2.3亿元 。
一家信托公司相关人士向北京商报采访人员透露称 ， 在房地产信托运作过程中 ， 投资者先将资金委托给信托公司 ， 信托公司再委托信托经理筛选优质房地产项目 。 信托公司和信托经理能否勤勉尽职地履行职责 ， 也直接影响房地产信托产品的安全性 。 这位信托公司人士直言 ， 现在房地产信托没有好的备案项目 ， 再用之前的项目结构借钱只能增加公司债务 ， 达不到监管机构的要求 ， 再加上房企普遍面临融资收紧的情况 ， 现金流紧张 ， 风险有加速暴露的可能 。
在资管研究员袁吉伟看来 ， 短期内房地产市场行业景气度面临较大下行压力 ， 一方面销售资金回笼放缓 ， 外部融资渠道受阻；另一方面房地产企业的债权融资、信托融资等大量到期 ， 如果不能有效调配资金 ， 很容易出现资金链断裂 。 从过往经验看 ， 历次调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增多市场房地产信托违约规模 ， 并在调控后的半年到一年达到违约高峰 。 因而在未来一段时间 ， 房地产信托风险防控压力增大 。
推荐阅读
- 乐居网银川|保险资金禁止投资企业从事房地产
- 房地产|楼市总体平稳 9月份商品住宅销售价格涨幅略有回落
- 房地产资讯|大量实体店“撑不住”，罪魁祸首竟不是“电商”，反而是它们？
- 投行事儿哥|惊爆！某开发区致函想拿回本金的债券投资人：“关系大局稳定！切勿一意孤行！”
- 锌财经|老干妈之子难扶：这次搞砸房地产，一房二卖闹到最高法
- 澎湃新闻|银保监会：保险资金投资非上市企业，不得直接从事房地产开发
- 监管|监管层发声，互联网时代不能丛林狂舞，金融创新须戴好“紧箍咒”
- 央视财经|10月信托产品量价齐跌 房地产信托发行量大幅下降
- 中年|初三物理《能源的开发和利用》微课精讲+知识点+课件教案习题
- 经济参考报|监管持续加力 10月房地产信托发行不足500亿