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三巽|内忧外患：三巽控股第三次赴港IPO，机会有多大？


摘要：现金流指标波动 ， 融资成本仍高（欢迎关注杠杆游戏）
三巽|内忧外患：三巽控股第三次赴港IPO，机会有多大？
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撰文|张银银&编辑|欣欣然
三顾茅庐成为美谈 ， 但“三进宫”却不一定是好事 ， 有时候甚至是艰难 。
港交所信息显示 ， 又一中小房企于近日提交了招股书 ， 第三次 。 这家房企名为“三巽控股” 。
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巽 ， 本义为八卦之一 ， 代表风 。 《易·说卦》有“巽为木 ， 为风” ， 故名 。 衍义有同“逊” ， 意思为谦让恭顺 。 从其名称里 ， 可领略到创始人的古风情怀 。
10年前 ， 安徽的朋友曾和杠杆游戏说起这家地产公司 ， 似乎在当地很火 ， 但外地人却极少听说过 。
今日 ， 看了其最新招股书后 ， 从一些数据里 ， 大致了解了其中的原因 。
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1、多元化背后：非常依赖安徽三四线城市
估计很多杆友对三巽控股分外陌生 ， 先做个简单介绍 。
其招股书这样说：一家总部位于上海、植根安徽省、布局长三角地区 ， 专注于住宅物业开发及销售的中国房地产开发商 。
自2004年成立前身安徽三巽投资以来 ， 就致力于深耕安徽省的房地产市场 ， 近年来 ， 成功打入山东省和江苏省的房地产市场 。
成立至今有16年 ， 年纪还不算小 。 不过 ， 从其披露的项目分部情况来看 ， 显然 ， 三巽控股并未摆脱地域色彩 ， 非常依赖安徽 ， 尤其是亳州、滁州两市 。
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如上图 ， 由附属公司开发的物业里 ， 其中位于安徽亳州的有13个 ， 占比35.7%；滁州有8个 ， 占比11.2% 。 这两座城市占据了三巽控股的接近半壁业务范围 。
这样看来 ， 杠杆地产10年前没听说过三巽地产也是情有可原啊 。
在招股书的风险提示第一条 ， 三巽控股就已经“挑明”了这种“隐患”：截至2020年7月31日 ， 我们拥有42个处于不同开发阶段的物业项目 ， 总土地储备面积约4.4百万平方米 ， 其中约4.0百万平方米或90.3%位于安徽省 。 5个位于江苏省及1个位于山东省 。
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于往绩记录期间 ， 其全部收入来自于安徽省销售物业 ， 截至2017年、 2018年及2019年12月31日止年度以及截至2020年5月31日止五个月分别为262.6 百万元、723.9百万元、3,108.7百万元及800.3百万元 。
中国整体或三巽控股营运或预期营运所在城市的市场下行 ， 均可能对其业务、财务状况及经营业绩产生重大不利的影响 。
其营运所在城市市场如何呢？安居客数据显示 ， 最近一年里 ， 亳州的房价除了年初有小幅上涨外 ， 一直处在阴跌状态 。
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2、飞速发展背后：关键现金流指标波动
说完业务分布 ， 我们再来看看这家“准上市公司”的财务情况 。
招股书显示 ， 2017-2019这三年 ， 三巽控股的成长速度惊人地快 。 2017年其应收为2.63亿元 ， 2018年就到了7.24亿 ， 是前一年的3倍左右；到了2019年更是猛增到了21.09亿元 ， 又是前一年的3倍左右 。
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