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监管 调查｜烂尾楼背后的野蛮江湖：有房企刻萝卜章“借”走预售款( 三 )


最近几年 ， 张伟所在城市的房产销售算是旺盛 ， 周围的人都在买房 。 与此同时 ， 因为烂尾维权的人们并未因房地产市场的热闹减少 ， 也未因为热闹市场而结束维权住上自己的房子 。
烂尾项目死而后生的不是没有 ， 但很难 ， 张伟说到 ， 我看到那些购房者我也是揪心的 ， 他们缴了首付 ， 甚至还在每个月还贷款 ， 但他们买的房子烂尾了 ， 有的人等了七年、八年 ， 依然没有转机 ， 我怕遇到这样的项目 。
"我是财务人员 ， 我了解公司的状况 ， 我们不会资金断裂的" ， 张伟说这是其做事的底线 ， "但这种事 ， 第一回总是紧张的 ， 我也给自己做心理建设 ， 但看着其他的同行也这样 ， 也就坦然了" 。
张伟认为 ， 全国范围内又在重提预售资金监管问题 ， 这个监管只会越来严 ， 自己有时候也还是担心 ， 最近常常想起2016年的一则新闻 ， 我怕那是我的下场 ， 但身处江湖 ， 总会身不由己 。
2016年5月4日下午 ， 广西壮族自治区南宁市五象新区规建局通报：某公司涉嫌伪造五象新区规建局公章及科室负责人签名 ， 并持伪造现场进度核验表在市住房局违规办理了天玺湾项目部分楼栋的商品房预售证 。
该局做了报警处理 。 该公司亦对外表示 ， 自己也报了警 。
对于事情的发生 ， 涉事公司称 ， 是两位新进员工的个人行为 。 二人在未向领导汇报的情况下 ， 私自虚报了申请预售证的材料 。 两名员工已向当地派出所和有关政府部门自首 。
涉事公司声明的同时 ， 涉事员工在微信朋友圈喊冤 。 该员工称 ， 自己仍在家中 ， 公司在推卸责任 。
张伟说 ， 各地对预售资金的监管不一样 ， 但几乎所有的城市有会有监管协议 ， 一半是根据项目的进度 ， 申请支取预售资金 。 想避开监管拿到钱 ， 比较难 。 只能这两个途径：一是让自己的项目满足提款要求；二是 ， 让相关部门领导放行 。
张伟说 ， 萝卜章的目的无非是让申请材料"合规" 。 有时候还需要银行和住建部门的配合 ， 只要材料合规 ， 大家也就心照不宣 。
张伟称 ， 有些地方要求监管部门实地查看工程进度等 ， 但项目太多 ， 监管人员根本无法看过来 ， 这道流程也就"虚设"了 。 但也越来越多的城市通过购买服务、建立完善执行规则在减小这样的漏洞 。 另外 ， 有些地方资金的支取可以"一言堂" ， 监管部门的领导说可以就可以 ， 其他都不重要了 。
"监管本身是一种平衡" ， 专家：更应该防患于未然
"监管本身是一种平衡 ， 既能够规避风险 ， 又能适度解决流动性 ， 才是方向 。 "有不愿具名的房企高管表示 ， 预售资金的监管会避免烂尾风险 ， 但是不同的企业和城市会有所不同 ， 比如规模、资信、品牌背书、所在城市的市场情况、预售条件等 ， 不见得有统一标准 。
未必是把全部的资金都监管起来 。 该房企人士举例 ， 目前上海的监管比例挺好的 ， 大概是预售款的10% 。 但上海对预售条件控制的比较严 ， 所以它不用监管太多资金 ， 能够覆盖预售到竣工的资金投入 ， 保证房企资金流动性和市场活力 。
【监管 调查｜烂尾楼背后的野蛮江湖：有房企刻萝卜章“借”走预售款】预售资金监管制度的失灵 ， 主要是因为预售条件太低 ， 预售到竣工需要投入的资金太多 ， 周期又长 ， 后来碰到系统风险 ， 房企撑不住 。
该房企人士表示 ， 很多烂尾不是因为项目本身 ， 是因为房企挪用了项目资金 。 将监管资金存入政府的账户 ， 很多地方政府都是如此要求的 ， 这也可以有效地规避风险 。 这是对预售制打补丁 。 国外也有预售制度 ， 但是他们要求客户按照进度付款 ， 而不是一次性付款 。
对于"补丁"失灵的症结 ， 该房企人士还表示 ， 首先是监管资金的解封是否按照制度本身设计 ， 其次是房企本身的经营风险 ， 还有行业导致的项目经营困难 。 预售是房企经营最大的杠杆 。
"政府要做的是防患于未然 ， 在服务企业 ， 保证人民群众安居的前提下 ， 从规则制度上下功夫 ， 并且要及时查漏补缺" ， 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示 ， 就目前我国房地产行业的现状和房企的实际情况 ， 将全部销售款项监管起来 ， 不给房企使用 ， 有难度 。
严跃进表示 ， 烂尾楼的事件 ， 其实也就说明资金监管不到位 ， 导致资金被违规使用 ， 进而导致出现各类问题 ， 预售资金的监管确实需要强化 。
其实 ， 住建部2010年发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》有提到商品住房预售资金要全部纳入监管账户 ， 由监管机构负责监管 ， 确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨 ， 但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付 。
严跃进表示 ， 就上述案例 ， 企业未能按时交纳反馈信息 ， 房管部门就要开始加大监管 ， 而不是坐等企业"出事" 。 可以学习徐州要去监管银行对信息的及时更新 ， 也可以效仿宿迁的预售款监管工作联络员制度 。
严跃进建议 ， 政府可以对辖区内的在建项目设立台账 ， 定期统计哪些项目未能及时反馈进展 ， 哪些没将预售资金存入监管账户 ， 主动发现问题；同时 ， 发动业主的力量 ， 让业主及时反馈 ， 有不对的苗头 ， 即进行巡查 。


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