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监管 调查｜烂尾楼背后的野蛮江湖：有房企刻萝卜章“借”走预售款( 二 )


成都市龙泉驿区网民留言办理工作领导小组办公室在回复龙泉驿区阳狮广场购房者求助时称 ， 房产行政主管部门依据本办法规定负责辖区内商品房预售款监管的指导、督促 。 区住建局立即督促开发公司向购房人做好相关解释工作 ， 同时要求开发企业对接监管银行按照监管协议做好预售款缴存拨付工作 。
相较于成都放手型的监管 ， 江苏省徐州市政府机关对预售资金的监管的介入更深 。
2019年徐州市住房和城乡建设局发布《关于印发<徐州市市区商品房预售款监管实施细则>的通知》明确 ， 徐州市住房和城乡建设局是商品房预售款监管的主管部门 ， 也是监管部门 ， 监督工作的组织和实施 。 徐州市房产管理服务中心为监管机构 ， 具体负责市区商品房预售款监管的日常工作 。
在此之前 ， 徐州市商品房预售款监管的主管部门是徐州市住房保障和房产管理局 ， 负责监管工作的组织实施 。 但是监管机构是其委托的徐州市住房置业担保公司 ， 具体负责市区商品房预售款的日常监管工作 。
徐州市有别于其他城市的措施包括 ， 要求监管机构即徐州市住建局下属的事业单位徐州市房产管理服务中心应在监管银行开设监管账户 ， 用于归集和拨付 。
此外 ， 徐州市要求监管银行及时将购房者的缴款信息上传到预售款监管系统 ， 系统会自动对比缴款、合同等相关信息 ， 确保监管系统记账金额和实际账户金额一致 。 监管银行应将预售款专用账户资金每日终了归集至监管机构的监管账户 。
对于监管机构在监管中的后知后觉 ， 江苏宿迁研究出了"商品房预售款监管工作联络员制度" 。 2018年1月 ， 江苏宿迁发布的《关于进一步做好市区商品房预售款监管工作的通知》 。 开发企业在申请办理预售款监管工作时 ， 必须明确专人为联络员 ， 负责办理预售款监管额度确认、核减、资金使用、账户注销等业务 ， 并按月定期（每月10日前）向市房管处报送监管账户对账清单 ， 确保商品房预收款监管工作有效衔接 。 若联络员发生变动 ， 需及时报市房管处备案 。
同时 ， 宿迁要求 ， 预售款监管银行在监管账户开户前 ， 必须明确具体业务联络员 ， 负责办理开发企业预售款监管协议 ， 协助市房管处监管开发企业预售款收支、限制企业擅自挪用资金等情况 ， 确保商品房预售款专款专用 。 加强信息化系统对接 ， 尽快实现监管账户信息实时互联传送 。
宿迁对开发企业对账单报送管理有明确的处罚措施 。 开发企业未定期报送监管账户对账单的 ， 立即停止网签业务 ， 整改后方可予以恢复；未及时落实整改的 ， 给予不良信用记录 。
给予预售款监管工作联络员制度 ， 宿迁要求 ， 司法机关对开发企业监管账户资金进行冻结、划拨时 ， 各监管银行业务联络员应立即将信息反馈至监管机构（宿迁市房管处） 。
监管机构要经常性组织对开发企业的预售款收支情况进行检查 ， 加大曝光和查处力度 ， 从严从重查处开发企业在商品房预售款监管过程中存在的违法违规行为 。 受到处罚的开发企业 ， 一律纳入特别监管 。
为确保预售款的收缴 ， 宿迁要求 ， 付款人与所购房屋要相匹配 ， 监管机构根据购房人首付款进账凭证给予办理商品房网上合同备案手续 。 未及时入账、提供虚假进账凭证的 ， 一经查实 ， 将严格按照规定处罚 ， 并暂停办理该企业网签业务 。
哪种监管制度更优越？
野蛮江湖：刻萝卜章"借"走账户的钱
除了制度本身的设置问题 ， 在预售资金的江湖中 ， 还存在野蛮生长 。 有人偷偷从监管账户里"借钱" ， 有人则冒险用上萝卜章 ， 有人望钱生叹……无一例外 ， 都是动用预售监管资金 。
从监管账户里借钱 。 来自闽系房企的张丹透露 ， 自己所在公司对预售资金的使用也很看重 。 监管银行多是和自己公司有业务往来是"熟人" ， 更容易帮忙 。 另一方面 ， 公司摸清了监管部门的检查规律--只会在月底检查资金账户 。
张丹说 ， 在银行熟人的配合下 ， 公司采取一种相对稳妥的方式 ， 每个月的月初将账户里的钱挪出来 ， 月底还回去 ， 这样即便遇到检查 ， 账户里的钱总是在的 。 大家都好交差 。
另一位销售额位居国内前三房企的杨超则表示 ， "我们不敢冒太大险 ， 也犯不着 ， 但不代表公司不想用这部分钱" 。
杨超表示 ， 尽管公司的资金状况还可以 ， 但也是想尽可能地利用这部分资金 ， 资金沉淀在账户里"不划算" 。 在公司着急用钱的关口 ， 会请施工和监管等部门帮忙 ， 提早拿回过预售款 。
但杨超也担心违规的事情会越来越多 。 其介绍 ， 之前所在城市只监管预售资金的3-5% ， 现在已经提升到近20% ， 有些城市甚至100%监管 ， 这会让企业转不起来 ， 甚至会影响部分企业的资金运转 。
相较于张丹和杨超所在公司的"小打小闹" ， 张伟则是用上了大招 ， 萝卜章或者搞定审批人员 。
张伟生活在二线城市 ， 在一家中型规模的房企做财务人员 。 为公司筹措资金是其主要工作之一 ， 将监管账户里的预售资金尽可能快、尽可能多的拿出来也是其筹措资金的途径之一 。
对于自己的策略 ， 张伟表示 ， "公司不在意办法 ， 也不关心员工使用了什么办法 ， 只想要结果 。 "


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