地产密探V|耗血122亿扩储，金辉上市前冒险招：4个月狂砍40亿信托( 二 )
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金辉控股解释说 ， 主要是物业开发及销售所交付的项目平均成本涨幅超过售价涨幅 ， 平均成本增加又源自拿地成本增加 ， 主要是南京及上海项目地价相对较高 。
从下图所示不难看出 ， 金辉控股2019年以来平均地价成本相比此前一年几乎“翻倍”增长 ， 吞噬了一定的利润空间 。 
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从金辉控股最新招股书看 ， 即便净负债率飙到180% ， 现金远难以覆盖短期债务 ， 又疯狂耗血拿地扩储 ， 即便是一场“走钢丝”式豪赌 ， 那又能如何？从其表述看 ， 主要有三张牌 。
第一张牌 ， 即土储 。 围绕核心城市布局 ， 二三线城市权益土储占比逾九成 。
截至今年7月底 ， 金辉控股手上总土储2908.17万平米 ， 涵盖31个城市 ， 达到160个项目 ， 涉及应占总建面约2563万平米住宅 ， 以及约345万平米商业等 。 
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从招股书表述看 ， 金辉控股这两三千万方土储有深层逻辑 ， 即重点聚焦长三角、环渤海、华南、西南及西北五大经济发展势头强劲的核心城市群 ， 在总土储中占比分別达到13.8%、18.2%、17.3%、26.2%及24.5% 。
【地产密探V|耗血122亿扩储，金辉上市前冒险招：4个月狂砍40亿信托】注意 ， 金辉控股还强调说 ， 公司在二线城市及核心三线城市权益土储占总土储的93.3% ， 认为市场需求稳定但受中国相关法律法规影响较小 。
第二张牌 ， 即产品 。 围绕首置及首改购房者 ， 市场基数大 。
据仲量联行资料 ， 2019年建面在90平米以下住宅项目已售总套数占全国住宅项目已售总套数的24% ， 建面在90平米至120平米住宅项目已售总套数占全国住宅项目已售总套数的41.6% 。
金辉控股说 ， 公司核心产品优步系和云著系 ， 目标客户为市场上基数最大的首置客戶及首改客户 ， 且重点布局二线城市及核心三线城市 ， 因此受相关法律法规影响较小 。
从数据上看 ， 截至今年7月底 ， 金辉旗下160个项目中有56个为优步系 ， 39个为云著系 ， 权益总建面分别为约933万平米、746.8万平米 ， 分别占总权益建面的32.1%、25.7% 。
第三张牌 ， 即高周转策略 。 这是绝大多数房企的一贯做法 ， 现今比以往更迫切 。
据金辉控股透露 ， 其通常要求拿地后110天內完成方案批复 ， 8个月内开始预售 ， 24–30月內实现交付结转 。
其举例说 ， 以“西安优步花园”为例 ， 拿地后7个月內开始预售 ， 且预售后的8个月內已售建筑面积达可售总建面的78%；“苏州江南云著花园”在拿地后的7个月內开始首次销售 ， 此后5个月內已售建筑面积达可售总建面的94% 。
早期的蓝光 ， 曾推出让业内机构都非常震惊的“3461” ， 即拿地后3个月开工 ， 4个月开盘 ， 当月60%去化率 ， 一年内实现项目正现金流 ， 后继者“弯道反超”的中梁等黑马 ， 也成了“4个月开盘”的急先锋 。
这说明要规模“大跃进” ， 金辉在高周转上仍有更大的发挥空间 。 不过 ， 趋于极限的高周转策略让很多千亿房企频遭业主维权 ， 口碑一落千丈 。 想拿捏好 ， 并非易事 。
第四张牌 ， 即团队 。 各大开发商 ， 对团队打造的认知 ， 比以往更为看重 。
金辉控股说 ， 公司有面向优秀毕业生的“辉动力计划” ， 面向基层管理者的“金翼计划” ， 面向中层管理者的“千里马计划1.0”和“金鹰计划” ， 面向中高层管理者的“千里马计划2.0”以及面向高管层的“舰长计划”等 。
注意！在金辉控股高层序列 ， 除了董事会主席、行政总裁林定强之外 ， 其子林宇现年仅30岁 ， 去年10月已被委任为执行董事兼执行总裁 。 
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