地产密探V|耗血122亿扩储，金辉上市前冒险招：4个月狂砍40亿信托
◎来源|地产密探（ID：real-estate-spy）
◎编辑|密探君
两天后 ， 金辉控股集团将赴港交所正式挂牌上市 。 这意味着又多了一家“闽系新锐‘黑马’上市房企” ， 但相比其他房企 ， 它的IPO之路较为曲折 。
2016年初 ， 金辉集团（注：“金辉控股境内实体”）曾向证监会递交过A股IPO的招股书 ， 但事与愿违 ， 受楼市严厉调控影响 ， 房企A股IPO闸门全被堵死 。
受近两年房企境外上市风潮影响 ， 今年3月下旬 ， 金辉控股首次递交在港IPO招股书 ， 时隔200多天后通过上市聆讯 ， 只待最后“临门一脚” 。 
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作为融资“三道红线”新规之后在港上市的首家房企 ， 金辉控股IPO200多天通关之路 ， 行业风向标意义非凡 。 上周五 ， 浙系“千亿黑马”祥生控股集团也顺利通过在港上市聆讯 。
3月份 ， 地产密探曾深入解析过金辉控股的招股书 ， 最引人关注的是 ， 该房企净负债率高达170% ， 这就不难理解其急于境外上市之意图 ， 即扩充融资渠道 ， 壮大规模 。
据克而瑞监测：2019年金辉集团全口径销售额888.6亿元 ， 排名第40位；权益销售额661.6亿元 ， 排名第37位 ， 堪称冲刺千亿规模的“后备军” 。
从披露的最新招股书看 ， 金辉控股负债率继续高企且不断刷新记录 ， 截至8月底 ， 净负债率又飙升到180% 。
在金辉控股当初所递交的首份招股书中 ， 截至今年2月底 ， 较高成本的信托融资高达160.7亿元 ， 信托融资规模之大 ， 在已上市的内地房企中并不多见 。 这一数据颇为敏感 ， 备受社会热议 。
在金辉控股最新的招股书中 ， 截至4月底信托融资余额为152.35亿元 ， 而时隔4个月后 ， 又大幅减少到约112亿元 ， 狂砍额度40亿元 。 地产密探注意到 ， 从信托融资明细看 ， 之所以大幅减少 ， 主要是提前偿还 。
颇为费解的是 ， 金辉控股上述信托提前偿还的那部分 ， 既有成本高的 ， 也有成本低的 。 注意！最新招股书显示 ， 金辉控股还有两只信托产品疑似有问题 ， 其中一只“逾期” 。 
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虽然提前偿还40亿元信托 ， 但金辉控股总有息负债依然“不减反增” ， 截至8月底达到557亿元 ， 相比去年底新增融资66亿元 ， 比4月底新增31亿元 。
从一年期有息负债看 ， 撇开极少数额的租赁负债外 ， 截至8月底为181.77亿元 ， 相比去年底少约11亿元 ， 一年期以上余额375.24亿元 ， 比去年底增77亿元 。 这算是金辉控股“融资调仓” ， 优化债务结构的一大表现 。 
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注意！相对于一年内有息负债额181.77亿元 ， 金辉控股截至8月底现金及现金等价物只有68.64亿元 ， 远远难以覆盖短期债务 ， 受限资金却高达67.6亿元 。 
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反映到金辉控股现金流上 ， 该房企日常经营净现金流一直为负 ， 融资净现金流虽不断下降 ， 但一直为正 ， 说明融资净额持续在扩张 ， 现金及现金等价物净增额去年底以来一直为负 ， 现金流状况较为糟糕 。 
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更不可思议的是 ， 金辉控股最新招股书透露 ， 自4月底至最后实际可行日期 ， 其拿下7幅地块 ， 总占地面积约40.48万平米 ， 约合607亩 ， 总拿地成本88亿元 ， 其中两幅位于重庆 ， 另外5幅位于张家口、佛山、绍兴、无锡、淮安 。
这期间 ， 金辉控股还拿下了暂未取得土地证的4幅地块 ， 总耗血34亿元 ， 位于佛山、扬州、淮安、泉州 ， 总占地面积逾22万平米 ， 约合330.44亩 。
这意味着金辉控股一边面临巨大的短债偿付压力 ， 现金流过于依赖于外部融资 ， 一边又在疯狂耗血拿地扩储 ， 岂不是一场“走钢丝”式的豪赌游戏？
注意！在疯狂“扩储”上 ， 金辉控股正在为一度“激进后遗症”买单 ， 主要就是地王或高价地 。 反映到财报上 ， 最典型的莫过于杭州翁梅项目 。 
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金辉控股最新招股书坦言：公司2020年预测毛利率预期相对低于今年前4个月毛利率26.6% ， 主要因其预期交付一个大型项目“杭州久尚云筑” ， 预期2020年产生较低的毛利率 ， 因其拿地成本较高及政府“限价”调控 。
地产密探发现 ， 金辉控股营业收入主要来自物业开发及销售 ， 但近2年来住宅、商业毛利率均出现较为明显的严重下滑 ， 如2019年只有20.7% ， 今年前4个月只有22.8% ， 其中住宅跌破20% ， 仅有19.8% ， 全年估计也恼火 。
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