股价下挫近四成！盈利下行债务攀升 大悦城净负债率踩线
数据显示 ， 今年上半年 ， 大悦城归母净利润、扣非净利润分别下滑69.74%、61.30%；截至6月末 ， 其净负债率超过100% ， 已触及此前业内盛传的房企融资“三道红线”之一
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标点财经研究员黄凤清
“预计前三季度归属于上市公司股东的净利润盈利约6.8亿元—8亿元 ， 同比下降约66%—71%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（下称扣非净利润）盈利约6.6亿元—7.8亿元 ， 同比下降约47%—55% 。 ”10月15日 ， 大悦城控股集团股份有限公司（下称大悦城 ， 000031.SZ）发布2020年前三季度业绩预告 ， 揭示了其今年来的经营境况 。
对于业绩下滑的原因 ， 大悦城在公告中解释称 ， 一是公司购物中心、酒店等持有物业上半年因受新型冠状病毒肺炎疫情影响及对租户推出租金减免政策 ， 租金收入同比减少；二是公司本期达到收入结算条件的商品房资源同比减少 ， 以及结算产品结构变动 ， 商品房销售收入同比下降；三是公司去年同期因发生处置子公司、追加投资实现非同一控制下企业合并等取得投资收益 ， 本期无此投资收益 。
新冠肺炎疫情等因素所造成的冲击 ， 一时还难以彻底消除 。
而这种冲击在上半年更为明显 。 数据显示 ， 今年上半年 ， 大悦城归母净利润、扣非净利润分别下滑69.74%、61.30% 。 在近日由标点财经研究院携手《投资时报》共同推出的《2020上半年A股上市公司扣非净利降幅榜》中 ， 大悦城赫然在列 。
业绩下滑之外 ， 大悦城的负债率压力亦不容小觑 。 截至6月末 ， 其净负债率超过100% ， 已触及此前业内盛传的房企融资“三道红线”之一 。
公开资料显示 ， 大悦城为中粮集团唯一的地产业务平台 ， 旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司（0207.HK） 。 大悦城定位“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向 ， 业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等业态 。 截至10月20日收盘 ， 大悦城每股股价为4.76元 ， 较52周高点低出37% 。
扣非净利润大降
大悦城2020年半年报显示 ， 上半年 ， 由于疫情影响以及本期达到收入结算条件的商品房资源同比减少、结算产品结构变动 ， 该公司实现营业收入121.87亿元 ， 利润总额19.22亿元 ， 归母净利润5.66亿元 ， 分别同比下降33.31%、57.75%和69.74%；实现扣非净利润5.67亿元 ， 同比下降61.30% 。
大悦城主营业务包括商品房销售及一级土地开发、投资物业及相关服务、酒店经营、物业及其他管理 。 今年上半年 ， 除物业及其他管理实现收入增长外 ， 其余业务的营收均出现不同程度的下降 。
具体来看 ， 商品房销售及一级土地开发业务实现营收96.27亿元 ， 同比下降35.27% ， 不过在公司整体营收中的占比依然高达79%；投资物业及相关服务实现营收20.28亿元 ， 同比下降23.98% ， 在总营收中的比重为16.64%；酒店经营实现营收1.71亿元 ， 占比1.40% ， 同比大降60.68% ， 为大悦城上半年营收降幅最大的板块；物业及其他管理实现营收3.16亿元 ， 同比增长38% ， 占比2.59%；还有0.37%的营收来自其他业务 ， 共计0.45亿元 ， 同比减少36.24% 。
可以看到 ， 商品房销售及一级土地开发、投资物业及相关服务是大悦城当前最为倚重的两大业务板块 。 今年上半年 ， 这两大业务板块的毛利率分别较上年同期减少4.47个百分点和1.97个百分点 ， 拖累大悦城整体毛利率由2019年上半年的49.39%下滑至44.92% 。
实际上 ， 在2019年 ， 大悦城的盈利状况便不甚理想 。 2019年 ， 该公司毛利率由前一年度的46.08%下降近4.87个百分点至41.2% 。 而同期归母净利润同比增长15.27% ， 扣非净利润微幅增长0.51% 。 尽管盈利规模有所增长 ， 但去年一至四季度 ， 其归母净利润和扣非净利润均呈逐季下降趋势 ， 其中扣非净利润更在第三、第四季度持续亏损 。
大悦城2020年上半年主要财务数据（单位：亿元）
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数据来源：公司半年报
净负债率触及红线
在盈利下降的同时 ， 大悦城的融资及负债规模在上升 。 截至6月末 ， 其总负债规模为1549亿元 ， 较2019年末增长9.31% 。 其中 ， 融资余额796.49亿元 ， 包括银行贷款537.88亿元 ， 中期票据48.94亿元 ， 公司债券65.80亿元 ， 非银行类贷款（财务公司）35.80亿元 ， 信托融资70.30亿元 ， 保债、ABS37.77亿元 ， 合计较2019年末增长15.24% 。
降负债、去杠杆 ， 是近两年来房地产行业大趋势 。 近几个月 ， 房企融资“三道红线”备受关注 。 有消息称 ， 监管部门为控制房地产企业有息债务规模 ， 出台新规对房企按“红—橙—黄—绿”四档管理 ， 并设置了“三道红线” ， 即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍 。
据悉 ， “三线”均超出阈值为“红色档” ， 有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档” ， 有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档” ， 有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超阈值为“绿色档” ， 有息负债规模年增速不得超过15% 。
根据半年报披露的数据计算 ， 截至6月末 ， 大悦城净负债率为104.44% ， 较2019年末上升了6.74个百分点 ， 同时亦高出红线4.44个百分点 。
大悦城2020年6月末融资情况
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【股价下挫近四成！盈利下行债务攀升 大悦城净负债率踩线】数据来源：公司半年报
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