楼市大变局！三道红线下，什么样的房企有望胜出？
“日月同声 ， 千灵重元 ， 天地无量乾坤圈 ， 急急如律令” 。
电影《哪吒之魔童降世》中 ， 太乙真人为了让刚出世的哪吒清醒不作恶 ， 念出这段咒语 ， 用乾坤圈封其魔性 。
一旦事物具有潜在破坏力 ， 就会有力量出手干预 ， 这似乎是一种决策本能 。
现实世界中 ， 最近监管部门给房企也套了个圈 ， 只是名字不叫圈 ， 叫三道红线 。
什么是三道红线？它的核心思想是控制房企负债扩张 。 具体来看 ， 包括剔除预收款后房企负债率不超过70% ， 净负债率不超过100% ， 现金短债比不低于1 。
在这种约束下 ， 三道线全部踩中的房企被划为红色档 ， 未来有息负债不得增加；踩中其中两道红线的列入橙色档 ， 有息负债新增幅度不得超过5%；踩中其中一档红线的列为黄色档 ， 有息负债增幅不得超过10%；三道红线均未踩中的为绿色档 ， 即便如此 ， 有息负债增加幅度不得超过15% 。
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这个限制动作分量十足 。 要知道 ， 这几年虽然国家频繁收紧房企融资 ， 但这次是监管层第一次用精确的财务指标来量化房企负债水平 。
叠加近期某巨型房企“负债曝光”事件 ， 我们可以预见 ， 曾经依靠高杠杆野蛮扩张 ， 撑死胆大的、饿死胆小的房企时代 ， 也许一去不回头了 。
1.三道红线缘起
但是 ， 我们不禁要问 ， 为什么监管层要制定三道红线？
有人说 ， 划线的目的 ， 是为了抑制今年过热的土地市场 。
也有人说这次划线 ， 是730政治局会议的政策落地 ， 因为会议中谈到 ， 要实施好房地产金融审慎管理制度 ， 稳住存量 ， 严控增量 ， 防止信贷资金违规流入房地产 。
还有人说 ， 划线是为了防止地产业抽血其他行业资金 ， 毕竟疫情之下 ， 多数行业生存艰难 。
这些说法都有道理 ， 甚至是促成政策出台的直接导火索 。
但不知各位发现没有 ， 最近央行副行长潘功胜谈到 ， 三道红线规则 ， 其实已经酝酿了将近两年时间 。
似乎这并不是一个针对短期事件的应激政策 ， 背后似乎有更深的原因 。
那么 ， 这个背后的核心因素究竟是什么？在我看来 ， 更深层因素来自当下过高的宏观杠杆率 。
什么是宏观杠杆率？简单来讲 ， 它是社会各部门背负的债务和名义GDP的比值 。 公式如下：宏观杠杆率=（政府债务+企业债务+居民债务）/名义GDP 。
在《2020与黑天鹅共舞》中 ， 社科院副所长张晓晶谈到 ， 基于150年来杠杆率的变化发现 ， 宏观杠杆率大致呈现三四十年的变化周期 。
也就是一个国家经过30到40年 ， 容易形成一个宏观杠杆率或者叫宏观债务率的高点 ， 随后会经历一个“去杠杆”的过程 。
所谓去杠杆就是还债 。 这个过程中 ， 往往会出现债务违约 ， 对实体以及金融体系都会形成冲击 。
为什么会形成冲击？因为还债过程中往往会缩减开支 。
桥水基金创始人 ， 宏观对冲灵魂人物雷·达里奥曾一针见血地指出 ， 经济的本质是一连串的交易 ， 一个人的支出就是另一人的收入 。 如果社会去杠杆 ， 总开支缩减 ， 那么社会总收入也会减少 ， 这会使得某些高负债者受到打击 ， 诱发债务风险 。
像1929大萧条、2008年金融危机 ， 本质都是宏观杠杆率处于历史高位 ， 剧烈去杠杆出现的阵痛 。
中国改革开放经历了40多年的后发赶超 ， 当前宏观杠杆率也大体处在周期的峰值附近 ， 这就意味着40年累积的风险处在高位 。
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这个时候 ， 如果我们没有一个让各方面风险逐步释放的过程 ， 那么 ， 中国经济就像是高杠杆（堤坝）支撑下的悬河 ， 非常危险 。
正是从这个角度 ， 2018年国务院首次提出的三大攻坚战时 ， 把防范重大风险放在了首位 ， 因为当前中国经济正处在金融风险集中爆发和高位缓释期 。
而房地产作为支柱产业 ， 和金融业关系密切 ， 经历了20多年高速发展 ， 不少激进房企杠杆率超高 ， 自然是重点监管对象 。
这是三道红线出台的根本原因 。
那么 ， 在这轮精确到数字的调控 ， 对房企有何影响 ， 又该如何应对？
2.行业分化加剧
“拼规模速度的日子过去了 ， 未来拼的是深耕和运营” ， 一位千亿级房企老板曾如此感慨 。
总体来看 ， 三道红线出台 ， 会对行业产生三方面影响 。
首先 ， 对行业总体来讲 ， “三道红线”新规从供给端切入 ， 对楼市最大的影响应该还是体现在土地招拍挂市场上 。
融资收紧 ， 房企的投资策略会偏保守 ， 竞争哄抬地价和土地溢价率的情况将大大减少 。
为了维持企业规模和发展所需 ， 在拿地布局方面 ， 房企会更谨慎 ， 把有限的资金投到风险相对可控的城市和区域 。
举个例子 ， 比如TOP30的房企荣盛发展 ， 就采取了一种“两横、两纵、三集群”的布局策略 。
“两横”是指沿着长江及陇海铁路沿线的布局 ， “两纵”是以京沪、京广铁路沿线的布局 ， “三集群”是指深耕“京津冀城市群” ， 稳步拓展“长三角城市群”、“珠三角城市群”周边城市的布局 。
可以看出 ， 这些区域发展潜力均较大 ， 土储的合理分布 ， 对主业的增长将构成较强支撑 。
第二 ， 高负债率房企将面临较大的发展压力 ， 低负债率房企则迎来发展机会 。
三道红线政策出台 ， 意味着房企未来的资金弹药库中 ， 银行贷款、债券等比重可能将降低 。
此时 ， 自身现金流造血能力强、债务成本低、结构合理的品牌房企将获得更多的优质资源 ， 强者恒强格局更趋于稳定 ， 行业集中度也将进一步提升 。
相比之下 ， 财务结构处于劣势的开发商将十分尴尬 ， 融资渠道将更为受限 ， 拿地能力被大幅削弱 。 而土储又直接关系企业的长期发展 ， 高负债率房企将不得不面临发展失速的局面 ， 尤其是高负债的小型房企 ， 将永远失去弯道超车的机会 。
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此外 ， 房企的现金流将更多依赖销售回款 ， 一些回款较差中小型房企的信用风险发生概率将大增 。
届时 ， 这些房企可能不得不将资产出售给一些投资机构 ， 甚至直接转卖给竞争对手 ， 这为稳健的“行业剩者”提供了较好的收并购“捡漏”机会 。
前几年万达卖文旅资产给融创和富力 ， 甩掉包袱断臂求生 。 万科32亿吃下华夏幸福10块盖好房子的环京土地 ， 都是历史典型 。
最后 ， 三道红线将重塑房企发展逻辑 。
债务无法扩张 ， 房企更大概率会通过“卖期房”回笼资金 ， 所谓期房 ， 就是还没盖成的房子 ， 对于消费者来讲 ， 同样是期房 ， 肯定会买口碑好的开发商开发的房子 。 这也将倒逼房企提升品质 。
3.房企应对之道
国庆节后 ， 恒大发布公告 ， 今年9月一整个月加上国庆长假 ， 38天实现了1416亿销售业绩 ， 破历史记录 。
叠加恒大此前7折大促销 ， 本质上 ， 这是对三道红线的积极回应 。
对于踩到红线的企业来说 ， 要想降低剔除预收款的资产负债率 ， 需要提升存货周转速度 ， 增强销售力度 ， 扩大预收款项规模 。
要想提升现金短债比 ， 也需要房企进一步强调资金回收的效率 ， 压缩回款周期 ， 保障经营性现金流的充足 ， 不再依赖“借新还旧” 。
也就是说 ， 总体上 ， 在融资受限和业绩压力下 ， 企业一定要将销售作为主攻方向 ， 回归开发和销售产品的功能 ， 聚焦产品力和服务 。
此外 ， 除了发力销售 ， 房企还可以引入战略投资者 。
今年以来引入战略投资者在行业内掀起热潮 ， 通过转让股权、债权进行融资 ， 满足资金需求 ， 战略投资者主体一般包括险资、国资、互利型房企 。
其中地产+险资”的模式越来越普遍 ， 比如2018年7月 ， 华夏幸福引入平安资管 ， 为企业带入137.7亿元资金 ， 平安资管也成为华夏幸福第二大股东 。 今年9月 ， 阳光城引入战投泰康人寿及泰康养老 。
险企具有大量低成本资金 ， 可以为房企补充资金 。 但要注意的是 ， 能否成功引入战投 ， 与企业自身的经营状况息息相关 ， 高杠杆、经营状况欠佳的企业引入优质战投的难度较大 ， 这也有可能进一步促进资源向优质企业倾斜 ， 凸显房地产行业的“马太效应” 。
最后 ， 房企还可以采取多元化经营策略 。
目前市场中的头部房企在过去借以脱颖而出的旧有模式——加高杠杆拿地 ， 然后借着房价上涨不断扩张企业规模的模式已然行不通 。 也正是因为如此 ， 所以很多头部房企业务出现了业务多元化的趋势 。
【楼市大变局！三道红线下，什么样的房企有望胜出？】目前 ， 头部房企中 ， 万科已经转型城市配套商 ， 开启了商业、物业、教育、物流等多维度的产业；碧桂园深度介入机器人产业；恒大抽掉了大量的人力耕耘新能源汽车 。
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