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零售物业|疫情下大规模退租已近尾声，三季度北京零售物业市场租金跌幅收窄

零售物业|疫情下大规模退租已近尾声，三季度北京零售物业市场租金跌幅收窄
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近期 ， 北京市的零售物业市场氛围在慢慢恢复中 ， 但仍未达到疫情前的水平 。 总体来看 ， 三季度的零售物业市场空置率仍然在攀升 ， 租金环比二季度下降 ， 部分项目未来仍然存在进一步降租的可能 。
大型综合商场租金下探
10月13日 ， CBRE世邦魏理仕发布了《2020年三季度北京房地产市场回顾及展望》 。 数据显示 ， 2020年第三季度 ， 北京没有新增零售物业项目 ， 大型综合性商场客流基本恢复 ， 但整体新租需求仍在复苏过程中 。
三季度 ， 零售物业市场仍有商户退租或业主主动调整租金的案例 ， 集中在一些儿童、餐饮和服饰等经营能力较弱的租户 ， 但总体来看 ， 由疫情引起的大规模退租已接近尾声 。 三季度 ， 零售物业市场的空置率环比上升1.3个百分点至10.0% ， 购物中心首层平均租金报每天每平方米36.4元 ， 环比下降0.7% ， 跌幅较二季度有所收窄 。
未来6个月 ， 北京将有5个商场计划开业 ， 新增供应共355100平方米 。 从市场表现来看 ， 核心商圈和成熟优质购物中心的市场已经有了复苏的迹象 ， 而个别面临品牌大规模调整而空置率明显升高的项目 ， 仍然存在进一步降租的可能 。
相比之下 ， 餐饮、运动服饰、化妆品品牌的拓展相对活跃 ， 一些外地和新创餐饮品牌利用当前时机进驻北京的购物中心 ， Descente Blanc在太古里、Gabriele Colangelo在国贸、Gontran Cherrier在朝阳大悦城分别开出北京首店 。
对此 ， 世邦魏理仕华北区顾问及交易服务商业部董事赵志玮表示：“疫情后的一段时间内 ， 品牌资源更偏好经营稳定、业态丰富度高的核心商圈和成熟的优质购物中心 ， 也意味着品牌对目标项目的客流和运营有更高的期望和标准 。 9月颁布的《首都功能核心区控制性详细规划（2018年-2035年）》以及第七届王府井品牌节的举办均成为市场关注的焦点 。 未来北京核心商圈将进一步推行存量改造和业态升级 ， 在国际化、时尚化的道路上更进一步 ， 强化其展示和打造北京消费文化的功能和内涵 。 ”
【零售物业|疫情下大规模退租已近尾声，三季度北京零售物业市场租金跌幅收窄】写字楼市场空置率攀升
截至三季度末 ， 北京写字楼市场净吸纳量为53800平方米 ， 在连续两个季度的负值后转正 ， 空置率受新增供应集中放量的影响 ， 环比攀升2.1个百分点至17.7% 。 北京市平均租金报价下行至每月每平方米416.1元 ， 环比下滑0.3% ， 跌幅较上半年明显收窄 。
由于企业整合以及因营商环境不稳定 ， 三季度企业办公面积腾退和缩减依然存在 。 但在大数据、新媒体为主导的TMT行业以及保险、证券及基金为主的金融行业的搬迁和扩租需求的拉动下 ， 北京全市新租交易总量环比上升20% 。 外资企业需求亦有所回暖 ， 除活跃的金融和科技行业外 ， 消费品制造及医药板块也有不错表现 。 新兴写字楼区域的政府在加速区域发展方面继续发力 ， 积极帮助区内楼宇对接需求资源 ， 引入优质租户 ， 如丽泽区域在三季度有一宗新楼的整租交易 。
2020年第三季度 ， 北京写字楼市场有5个新项目交付使用 ， 总供应量达360700平方米 ， 其中通州商务区迎来首批业主自持租赁项目的入市 。 未来6个月 ， 约有544700平方米新增供应即将交付 ， 其中约八成位于丽泽 ， 板块内去化压力持续 。
商务活动基本恢复至正常水平 ， 租赁活跃度逐步回升 。 受自贸区利好的推动 ， 北京商务核心区域有望率先迎来租金企稳 ， 尤其是空置率偏低且金融、科技租户需求活跃的中关村和金融街板块 。
对此 ， 世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼租户部主管张冀苏指出：“三季度新增供应集中放量 ， 租户办公空间拓展进入窗口期 。 三季度新租交易继续回暖 ， 租户借此机会实现搬迁计划 ， 可以升级办公环境和降低租赁成本 。 未来在经济加速修复后 ， 以及在北京自贸试验区获批后 ， 对高端服务业、数字科技以及金融科技等行业发展的政策鼓励驱动下 ， 写字楼租赁市场将显现更多的增长点和机会 ， 自贸区范围内的核心商务区代表CBD和新兴区域代表通州商务区的发展空间值得期待和关注 。 ”
北京商务园供应大增
2020年第三季度 ， 北京商务园区市场空置率提高4.4个百分点至25.5% 。 整体市场平均租金报每月每平方米158.6元 ， 环比继续呈下降态势 ， 但降幅收窄至0.2% 。
三季度北京商务园区迎来单季供应高峰 ， 共有10个新项目交付使用 ， 总计体量570300平方米 ， 涉及6个子市场：上地、电子城、丰台科技园、石景山、顺义和大兴 。
近期 ， 商务园区租赁活动明显复苏 ， 三季度净吸纳量由负转正达87500平方米 ， 回到去年同期水平 。 上地和丰台科技园的新交付项目刚入市就达到6成以上的出租率 。 激活市场的主要动力是教育科技、软件开发等科技互联网企业的积极扩张 ， 贡献三季度超过90%的新增需求 。 其中独角兽企业纷纷释放其租赁需求 ， 在海淀区子市场有大面积成交 。 另一方面 ， 市场上也有部分TMT、消费品制造业和线下教育类租户继续出现退租现象 。
世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室主管宋海燕表示：“数字贸易和科技创新为近期中央批复的北京自贸区的主要方向 ， 而北京商务园区近两年集中交付的高品质新增供应 ， 将为这些相关产业的集聚和发展提供落位空间 ， 尤其利好自贸区区划范围内的海淀北清路、顺义空港和经济技术开发区等子市场 ， 以及未来即将崛起的金盏、大兴机场等外围办公区域 ， 将进一步开创北京未来产业的多中心格局 。 ”
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁


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