20年大数据独家分析：房地产发大财时代，是如何走向终结？
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来源：杠杆游戏
作者：张银银
发布：無房
房地产过去一些年占用太多金融资源 ， 长期如此确实对国家和社会发展会造成大问题 。 改变开始了 ， 但这是一场硬仗 ， 涉及的问题很复杂 ， 希望未来房地产可以走向良性 。
房地产发大财的时代慢慢走向终点 ， 有些房企在这个过程中 ， 必然倒下 。
监管部门提出“三道红线”政策（“三道红线”是指：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70% ， 净负债率不得大于100% ， 现金短债比不小于1倍 。 8月20日 ， 住建部、央行在北京召开“重点房地产企业座谈会” ， 传达了上述融资新要求）后 ， 地产业风声鹤唳 。
这也便是杠杆游戏今天这篇文章的切入点 ， 过去一些年 ， 房地产到底占用了多少金融资源？或者说 ， 占用比例是如何一步步攀高的 。
这篇文章将回顾过去20年 ， 房地产企业的负债合计（社会融资规模存量）、房地产开发投资额（全社会固定投资额）、商品房销售额（居民存款） ， 从这三个维度 ， 展示房地产行业占用的金融资源 。
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2002年房企负债总额为社融存量的16.67% ， 2018年这个比例升至33.59%
今天文字为辅 ， 图为主 。
第一 ， 希望给杆友一个有内涵、又轻松的阅读体验 。
第二 ， 图表其实本身就是极大信息量 ， 胜过一万字的表达 。
废话不多说 ， 先看近20年 ， 房地产企业的总负债 ， 每年分别是多少 。 前三部分的数据全部来自我国统计局 。
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如上图 ， 2000年的时候 ， 房地产开发企业负债合计为19032.10亿元 ， 2002年为24764.57亿元 ， 2018年（“国家数据”网站2019年数据尚未发布）这个数字变为674333.36亿元 。
2018年是2000的35倍多 。
中国统计年鉴目前可以追溯的社融存量是2002年-2018年 。
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如上图 ， 2002年这个数字为148532亿元 ， 由此算出 ， 当时房企负债总额为当年社融存量的16.67%左右 。
2018年 ， 社融存量为2007470亿元 ， 房企负债总额为当年社融存量的33.59%左右——和2002年比 ， 翻倍了 。
这里杠杆游戏提示一句 ， 社会融资规模存量 ， 我们不能简单说是全社会负债总额 ， 但通过对比房企负债总额与社融存量之比 ， 可以看出：
金融资源 ， 是如何越来越多 ， 流向了房地产 。
一个社会钱去了哪儿 ， 那里东西就贵 。
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2000年房企投资额占全社会固投的15.14% ， 2019年占比23.57%
2000年 ， 房企当年完成投资额4984.10亿元 ， 到了2019年 ， 这个数字升至132194.26亿元 ， 是当年的26.52倍 。
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我们再来看全社会固定投资额 ， 2000年时为32917.73亿元 ， 2019年为560874.30亿元 ， 统计公报说同比增长5.1% 。
但是我们看国统局的下图 ， 2018年为645675.00亿元 。
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这是怎么回事？
统计公报做了解释：
根据第四次全国经济普查、统计执法检查和统计调查制度规定 ， 对2018年固定资产投资数据进行修订 ， 2019年增速按可比口径计算 。
做个简单计算 ， 杠杆游戏给杆友汇报一下 。 2000年房企投资额占全社会固投的15.14% ， 2019年占比为23.57% 。
整个社会固定投资的钱呢 ， 不仅越来越多进入房地产 ， 占比 ， 也是越来越高 。
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2000年时商品房销售额和当年居民存款之比0.06 ， 2019年增至0.19
2000年 ， 我国商品房销售额为3935.44亿元 ， 2019年达到159725.12亿元 ， 是当年的40.59倍 。
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统计公报披露 ， 2000年城乡居民储蓄存款余额6.43万亿元 ， 2019年境内住户存款821296亿元 ， 为当年的12.77倍 。
由此 ， 杠杆游戏计算 ， 2000年时 ， 商品房销售额和当年居民存款之比0.06 ， 2019年为0.19 。
这3组数据说明3个问题：
第一 ， 房地产的销售总额增长非常高；
第二 ， 住户存款的增长总倍数就逊色很多；
第三 ， 最后的之比计算意味着 ， 很多人的钱都用于买了房子 ， 当然也可以说房子比较贵 ， 导致存款显得不够多 。 或者还可以说 ， 大家越来越爱买房 。
上面三部分的数据简写 ， 不需要杠杆游戏再重复：
房地产占用的金融资源越来越多；大家伙的钱也越来越多用于买房 ， 第一是贵 ， 第二成为信仰 ， 大家热衷买 。
这样下去 ， 肯定是不行的 ， 考虑到外部环境 ， 监管层就更担心了 。 所以才有这轮坚持了3、4年之久的调控 ， 还说要长效机制 ， 虽然中间有些局部的反扑或过热 。
问题来了 ， 伴随监管部门对房企“三道红线”的要求 ， 全人类都该明白了 ， 前几年中国去杠杆主要针对金融业 ， 包括打击了一些财阀 ， 解决人民币跨境套利、掏空外汇储备的问题；同时地方债务透明针对地方政府 ， 借钱可以 ， 得更规范一点；产能出清针对过剩行业——而今 ， 房企得降负债、去杠杆 。
具体来说 ， 谁要倒霉？请看下文 。
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哪些房企要倒霉？
以“三道红线”政策为标志 ， “房住不炒”的长期化 ， 监管层近期的作为、表态看 ， 房地产的时代可能正慢慢走向终点 ， 行业洗牌几乎没有悬念 。
这不仅仅是内循环的需要 ， 本身就是一个国家要长治久安的必须 。
我经常说一个观点 ， 股市的泡沫当然也会沦为割韭菜 ， 但起码还是有机会支持有前途的企业 ， 其中说不定诞生世界巨头、硬实力公司；
而房产的泡沫 ， 经济、就业维系后 ， 剩下一堆鸡毛、世道人心浮躁 ， 人人都想炒房暴富 ， 对国家综合实力没有实质意义 。
我要再次为自己解释 ， 我不是房地产的看空派、反对者 ， 我非常明白地产业对经济、社会、就业的意义 。
只希望这个行业可以更健康、克制 ，。
有消息说 ， 监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标 。
据报道 ， 融资“三道红线”今年9月起已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施 ， 房企每月15日前需提交监管部门下发的监测表 ， 共涉8项财务指标 ， 其中涵盖了“三道红线”指标 。
当然 ， 上述消息的准确性还有待确定 。
无可争议的是 ， 8月20日 ， 央行、住建部与12家房企在京举行座谈会 ， 碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等房企参与 。
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哪些企业得当心、想办法 ， 其实大家都懂 ， 机构也有整理主要房企的“三道红线”详细数据 ， 如上图 ， 各家机构的计算略有出入 ， 但差别不大 。
我的基友杠杆地产 ， 8月24日写过一篇文章《楼市这下有点小惨 ， 这些房企要倒霉》 ， 也有详细分析 。
今天 ， 杠杆游戏就不多说 ， 上图非常清晰通透 。
多说一句 ， 近期超级大房企的事情引发很多热议 。
9月25日 ， 杠杆游戏在云南参加了万科举行的一场媒体沟通会 。 万科董事会主席郁亮认为 ， 监管政策会令房地产业进入全新阶段 ， 影响不亚于2002年全面实行土地招拍挂制度给行业带来的变化 。
媒体沟通会上郁亮说 ， 以重大政策为节点 ， 中国房地产业可以大致分为三个发展阶段：
2002年全面实施土地招拍挂制度之前 ， 为土地红利阶段 ， 谁有关系能拿到地就能赚钱；
2002年至2020年为金融红利阶段 ， 谁有能力获得银行、资本支持 ， 就能买更多地；
2021年后进入管理红利阶段 ， 这时候金融红利阶段明确画句号了 。
郁亮说 ， 我们几年前就觉得应该是这种趋势 ， 只是不能确定什么时候政府会来公布这样的政策……这是因为房地产业里金融的比重越来越高 ， 金融资源被过多占用 ， 这对经济而言不是好事 ， 到一定程度 ， 国家一定会采取措施 。
如果这一轮控制房企债务动真格 ， 我想房地产行业占用全社会金融资源比重 ， 大概率是要慢慢回调了 ， 房地产发大财的时代终究要走向终点……
而这对于国家和世道人心来说 ， 应该是好事 。
【20年大数据独家分析：房地产发大财时代，是如何走向终结？】無房·矩阵
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