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北京楼市|割裂的北京楼市：国庆降价与抢房并存，刚需年轻人谨防购房陷阱！

作者：奇齐
本文由腾讯新闻与功夫财经联合发布 ， 如需转载 ， 请标明出处 。
旅游恢复了 ， 楼市呢
疫情之后 ， 中国广袤的土地上 ， 都陷入了焦虑 。
孩子焦虑上学 ， 大人焦虑家庭收入 ， 老板焦虑公司业务 ， 导游焦虑游客 ， 年轻人焦虑还买不买房 。
这些不确定带来的焦虑 ， 在刚结束的十一黄金周 ， 终于有了答案 。 人民日报公布了十一期间国内游客数量：
6.37亿人次 。
恢复至往年八成 ， 出游意愿 ， 需要百姓用真金白银的消费来支持 。 显然 ， 在疫情还未结束的前提下 ， 这种恢复速度 ， 足够振奋人心 。
北京楼市|割裂的北京楼市：国庆降价与抢房并存，刚需年轻人谨防购房陷阱！
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旅游恢复的不错 ， 那么 ， 疫情过后 ， 人们还愿不愿意买房呢？
这是一个比出游消费 ， 更关键的话题 。
在楼市的成熟程度上 ， 北京走在所有城市的前面 ， 同时 ， 它的调控足够彻底 。
因此 ， 北京黄金周的楼市情况 ， 是一个风向标 。
去库存开始了
北京楼市的黄金周 ， 最扎眼的现象 ， 就是国庆前 ， 建委突然大开仓门 ， 2天发放了13张预售证 。
无论楼盘大小 ， 必须拿到预售证 ， 才有资格开盘 。
而建委选择在节前 ， 集中允许各大开发商开盘 。 这是一个政策信号 。
目的很简单 ， 北京需要「去库存」了 。
北京最严格的一次地产调控 ， 是2017年317新政 。 认房认贷的规则 ， 把很多人的购房需求拦在了门外 ， 同时 ， 当时提出用"土地供应控制房价" 。
购房需求减少 ， 供应变多 ， 三年过去 ， 两个调控叠加 ， 当下的结果就是大量供应的新房 ， 开始积压堆货 。
不久前 ， 贝壳统计了一份数据显示 ， 当前北京楼市的新房库存 ， 已经接近8万套 。
北京楼市|割裂的北京楼市：国庆降价与抢房并存，刚需年轻人谨防购房陷阱！
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而买房人又是典型的买涨不买跌心理 ， 北京楼市横盘三年之后 ， 买房人已经变得不紧不慢了 。
在去库存的压力下 ， 建委像是忙的不可开交的厨师 ， 要抓紧把后厨的菜端上餐桌 ， 给客人 。
而真正去库存的压力 ， 在开发商身上 。
刚需房的价格战
北京楼市这个黄金周的第二个关键词 ， 就是价格战 。
大兴区 ， 是北京新房库存最高的区域 。 也是价格战最惨烈的区域 。 只有一街之隔的两个限竞房 。
开盘前的预期单价 ， 是5.3万每平米 ， 而十一期间 ， 直接把单价调整成了4.2万每平米 。
直接打了八折 。
问题上 ， 这个盘的楼面价 ， 就接近3万每平米 。 买来三块钱的面粉 ， 做成面包 ， 才卖4.2块 。 这无疑是亏钱的 。
而背后的原因只有一个 ， 那就是隔壁楼盘 ， 降价更狠 。
价格战不只是个别楼盘 ， 国庆期间 ， 北京有20多个楼盘直接喊出85折卖房的口号 ， 还给成交客户各种送车返现的承诺 。
大兴区的新房库存太大 ， 导致房企们都宁愿亏钱先离场 ， 也好过滞销积压 。
而北京楼市国庆期间 ， 打价格战的 ， 是刚需新房 ， 并不代表整个北京市场 。
豪宅大热
国庆前几天 ， 北京三个豪宅项目几乎同时公布开盘消息 ， 海报显示：
颐和金茂府50.6亿 ， 香山壹号院45.3亿 ， 以及中海天钻23.6亿 。 光是这三个盘 ， 加起来就卖了接近120亿 。
北京楼市的国庆魔幻之处 ， 就在于此 。
这些动辄单价七八万 ， 总价几千万的豪宅 ， 行情火爆 ， 而刚需房却降价也卖不动 。
疫情过后 ， "穷人通缩 ， 富人通胀"的行情 ， 又一次到来 。
这是一个残酷而真实的现象 ， 其实剖析其中原因 ， 也不难 。
卖的好的豪宅 ， 譬如颐和金茂府和香山壹号院 ， 他们的地段优势 ， 都体现在案名里 。
虽然距离颐和园和香山不算近 ， 但位于海淀 ， 是过去人们认为上风上水的区域 。
而需要打价格战的刚需房 ， 大多数位于六环外 ， 或者南城 。 这直接造成了北京楼市 ， 出现巨大的冷热不均 ， 冰火共存 。
北京楼市|割裂的北京楼市：国庆降价与抢房并存，刚需年轻人谨防购房陷阱！
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北京楼市国庆期间第四个数据 ， 是链家的二手房带看量 。
对于二手房来说 ， 带看量 ， 是最能够真实反映楼市热度的指标 ， 有带看 ， 才有可能成交 。
国庆期间 ， 北京日均带看量 ， 达到了3万次 。
这是一个非常高的数据 ， 疫情之后 ， 非常多的人的购房计划被搁置了 。
而作为前后一年里 ， 最长的8天假期 ， 很多人都开始看房了 。 链家内网上 ， 国庆八天假期成交量超过1600套 。
去年同时段的成交量 ， 只有600多套 ， 成交数量涨幅达到了260% 。
市场行情出现变化 ， 往往是从底部放量 ， 到量价齐升 。 如今 ， 成交量已经开始放大 。
这无疑是二手市场回暖的标志 。
整个国庆期间 ， 北京楼市围绕着四个关键词展开："新房去库存" ， "刚需盘价格战" ， "豪宅大热" ， "二手回暖" 。
这四个特征并存的情况下 ， 北京楼市的年尾行情会走向何方呢？
我总结了三个方向：
刚需年轻人买房变得更容易 ， 但陷阱更多了
可以看到的是 ， 各种刚需盘大打价格战 ， 已经把首付门槛降到非常低了 。
譬如房山中骏云景台 ， 顺义的金茂国际社区 ， 首付几十万 ， 就能买到北京的新房 。 这在2015年 ， 房价全面上涨的时期 ， 是根本不可能的事情 。
容易上车 ， 但不代表着你需要迫不及待的上车 ， 因为目前看来 ， 北京没有上涨预期 ， 你不必慌张上车 。
最重要的是 ， 换房门槛变高了 ， 意味着一但上车 ， 再想置换 ， 会变得非常难 。
即使是第一套房 ， 你也必须非常慎重 。
北京楼市|割裂的北京楼市：国庆降价与抢房并存，刚需年轻人谨防购房陷阱！
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选区域 ， 比选房子更重要
不久前有一个词非常流行 ， 房产调控需要"因城施策" ， 而这个词套在北京各个区上 ， 也非常合适 。
今年国庆不同项目的冷热不均 ， 很大程度上 ， 就是不同区域导致的 。
海淀朝阳 ， 依旧是香饽饽 ， 大兴昌平和顺义 ， 可能不会同步发展 ， 而是出现价值分化 。
二手房跌无可跌
北京楼市已经失去上涨预期了 ， 很多过去看好北京的人 ， 已经失去信心了 。
这最先影响的 ， 是房东的情绪 ， 所以 ， 二手市场的价格 ， 已经变得跌无可跌了 。
这是个真实存在的现象 ， 如果你觉得自己关注的二手小区 ， 价格依旧坚挺 ， 可能是两个原因：
第一 ， 小区确实在板块里排在第一梯队 ， 足够优质 。
第二 ， 你的中介经纪人 ， 不够给力 。
未来的几个月里 ， 新房继续打折出货 ， 二手冒出性价比高的笋盘 。
【北京楼市|割裂的北京楼市：国庆降价与抢房并存，刚需年轻人谨防购房陷阱！】今年的第四季度 ， 可能是最近一年里最合适的购房窗口 。


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