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泰禾 ?中国楼市退潮了吗？谁在裸泳？谁还在买房？( 二 )


泰禾 ?中国楼市退潮了吗？谁在裸泳？谁还在买房？
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这意味着 ， 从实际价值而言 ， 泰禾的实际货值金额应大于目前的存货价值 。 2019年 ， 泰禾房地产业务实现营业收入218.54亿元 ， 结转面积94.50万平方米 ， 结转价格为23000元/平方米 。
缪萌表示 ， 土地溢价、楼市反弹的背后根本上还是城镇化的红利 ， 随着城镇化的推进 ， 房地产市场依然有前行的动力 ， 尤其是一些人口涌入较多的城市 。 一方面 ， 随着城市的发展尤其是城市基础设施的完善 ， 土地价值必然会增值；另一方面 ， 随着人口城镇化的推进 ， 土地城镇化的价值又得以释放 。
针对这一脉络 ， 房企们也在立足于其产品特性、传统优势等 ， 进行优化布局 ， 以确保供需两端的匹配度 。 以泰禾为例 ， 在区域布局上 ， 其坚持深耕核心一线城市、全面布局二线城市 ， 选择性进入核心城市及城市群 ， 其实际的土地储备基本分布于长三角、珠三角、京津冀 ， 意在获得更大的发展动能 。
上述业内人士指出 ， 从土地端的溢价到需求端的匹配 ， 最终实现土地城镇化与人口城镇化的良性循环 ， 房企才能迎来真正的成长 ， 整体楼市才能确保健康平稳发展 。
纵然基本逻辑尚未改变 ， 但市场和政策形势已经发生了巨大的变化 ， 整体市场风险在不断增大 ， 房企生存的空间在逐步受到限制 。
缪萌进一步表示 ， 在目前的政策市场环境下 ， 楼市需求发生了变化 ， 一是首套刚需群体依然庞大 ， 另外 ， 部分刚性改善需求也在择机入市 ， 目前在出手购房的主要是这部分群体 。
从市场来看 ， 部分知名房企通过大幅降价策略 ， 今年以来持续取得较好的销售；与此同时 ， 主打改善需求的北京泰禾金府大院等精品项目也斩获颇丰 。
“在当前的市场背景下 ， 对于地产商而言 ， 单纯追求数量的时代已经过去 ， 现在需要高质量发展” ， 北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示 ， 高质量产品是企业的生命 ， 唯有质量过得硬 ， 符合市场需求的产品 ， 才能在市场上有一席之地 ， 实现项目价值的提升 。
泰禾显然深谙此道 。 通过持续多年深耕“新中式院子”的精品战略 ， 可以说 ， 泰禾院子已成为行业的领军品牌 。
日前 ， 在万科的业绩发布会上 ， 万科总裁、首席执行官祝九胜也强调 ， 泰禾的产品力是打动万科入股的另一因素 。
但这只是重要立足点 ， 对于房企而言 ， 还要在更大的层面不断转型升级 。
近年来 ， 我国人口城镇化出现了一定的减缓 。 国家统计局数据显示 ， 从2017年到2019年 ， 常住人口城镇化率分别增长了1.17、1.06、1.04个百分点 ， 而同期户籍人口城镇化率分别增长了1.15、1.02、1.01 。 一方面 ， 这两个数字均呈现出下降的趋势；另一方面 ， 常住人口城镇化快于户籍人口城镇化 。
浙江大学土地管理系主任吴宇哲教授告诉中国新闻周刊 ， 在我国城镇化进程中 ， 由于房价不断高涨 ， 住房、社会保障等成本过高 ， 导致很多人进了城却难以安家、难以落户 。
在这一局面下 ， “房住不炒”已成为我国楼市调控政策的主基调 。 对于房企而言 ， 来自政策面的压力也是不断增大 。
泰禾 ?中国楼市退潮了吗？谁在裸泳？谁还在买房？
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8月20日 ， 住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 研究进一步落实房地产长效机制 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 ， 首次对房地产企业提出了“三条红线” ， 即负债过高的房企融资将受到限制 。
赵秀池认为 ， 三道红线限制融资目的在于限制房地产开发的过度融资 ， 降低金融杠杆的作用 ， 以防止房地产过度投资 。 严格的资金管控下 ， 企业投资成本上升 ， 市场竞争将加剧 。
此外 ， 8月26日 ， 住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会 ， 强调要提高政治站位 ， 毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段 。 要坚持问题导向 ， 精准施策 ， 从源头上解决问题；住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应 ， 支持合理自住需求 ， 坚决遏制投机炒房；要整顿规范市场秩序 。
赵秀池表示 ， 从政策面及市场面来看 ， 对于任何房企而言 ， 要想真正立足 ， 必须实现全面升级发展 ， 全面建立综合优势 ， 包括打造更加稳健的资金链 ， 任何重要环节的缺失都可能是致命的 。
按照此前的框架协议 ， 万科团队目前应该在对泰禾进行尽调 。 从长远来看 ， 即使在资本重建、强强联合之后 ， 泰禾还需要进一步扬长避短 ， 不断乘风破浪 。
这一市场上极具标志性事件的最终走向 ， 显然还要拭目以待 。


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