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地产商多元化新战场：出路还是陷阱？

在地产低利润、严监管的白银时代下 ， 越来越多的地产公司开始“不务正业”起来 。 从早期的粮油、矿泉水、教育、物流等 ， 到目前的汽车、养猪、免税店、手机等行业 ， 这些五花八门的业务背后反映的是行业降速带来的焦虑 。 焦虑之下可能会病急乱投医 。 错把风口当成赛道 ， 仅仅玩资本 ， 未来或得不偿失 。
9月25日 ， 一纸被视为作假的文件让恒大遭遇“股债双杀” ， 随后恒大连放两个大招 ， 一个是宣布了恒大汽车拟申请在科创板上市 ， 公告称董事会已于2020年9月25日审议通过建议根据特别授权发行人民币股份及相关事宜的决议案 ， 另一个是宣布分拆物业管理业务上市已获得联交所批准 ， 将在短期内向联交所呈交正式上市申请 。
两则利好消息发出后 ， 中国恒大与恒大汽车股价均出现明显上涨 。 作为早前布局的多元化业务 ， 恒大物业与恒大汽车在母公司中国恒大遭遇危急时刻时 ， 演绎出了一出“单骑救主”的故事 。
除了恒大 ， 基本百强房企均进行了多元化业务布局 ， 拆分物业板块赴港上市也成为地产圈的一大趋势 。 当前的房企的多元化呈现出不同的特点 ， 不再是早前一味追求跨行业独立发展 ， 像早前恒大粮油、恒大矿泉水等跨行业布局 ， 而是与地产主业联系更加密切 ， 跨行业的新能源汽车这类 ， 也是方便拿地 ， 为地产开发业务打头阵 。
五花八门的“多元化”
多元化其实对房企而言是一个老命题 。 在早期房地产进入郁亮提出的所谓白银时代以来 ， 地产主业进入到了一个天花板 ， 以万科、恒大、龙湖为代表的一批房企率先在国内掀起了多元化之路 ， 由于地产行业集中度的不断上升、企业拿地投资门槛的上涨等因为 ， 一些中小型房企为寻求生存 ， 也纷纷向多元化业务转型 ， 如雅居乐、远洋地产、景瑞地产等 。
多元化业务从方向上可以分为纵向布局（即房地产上下游相关）和横向布局（即跨行业布局）两个方向 ， 从业务内容上可以进一步划分为10项业务 。 产业链衍生 ， 指由房地产开发上下游产业链衍生出的、与房地产主业相关的多元化业务 。
地产商多元化新战场：出路还是陷阱？
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在多元化的大势所趋中 ， 房企的路径并不复杂 ， 主要分为三类：一是,围绕主业的多元化 。 即在房地产链条上的产业延伸 ， 比如物业服务、长租公寓、特色小镇、文旅地产、物流地产、养老地产等等 。 所有的拓展都是围绕着房地产主营业务 ， 典型的如万科 。 万科的多元化布局非常的广泛 ， 但都跳不开地产 ， 更像是地产主业上的开枝散叶 。 围绕主业多元化的优势是 ， 房企既能通过多元板块提升地产主业的竞争力 ， 又能让多元化业务依托于核心业务成长 ， 从而降低市场风险和机会成本 ， 减轻企业运营压力 。
二是 ， 机会主义的多元化 。 这类多元化往往带着讨巧的性质 ， 跟着政策红利 ， 哪里好做哪里是风口就投资哪里 。 因为不需要实打实的参与 ， 只要投钱 ， 所以我们看到机会主义的多元化往往都是非相关性的行业 。 例如 ， 格力地产就是这样的典型 ， 在疫情期间 ， 宣布做起了口罩生意 ， 还收购了一家成产病毒检测设备的公司科华生物 。 随后又打起来免税店的概念 ， 对珠海免税进行了重组 ， 并在海南重金拍下了商业综合体地块 。
三是 ， 彻底转型 。 这类房企多以中小房企为主 ， 大多数都是主业不断掉队 ， 无力面对残酷的市场竞争 ， 干脆进行彻底转型 。 例如：莱茵置业更名莱茵体育 ， 证大置业转投金融领域 ， 浙江广厦发力传媒等 。 面对行业的马太效应 ， 他们几乎是没有招架之力的 ， 他们的生存空间不断的被打压 。
早期的进行多元化方向的房企一路走的都比较磕磕绊绊 ， 甚至想万科这种龙头房企也不得不砍掉一些亏损、看上去毫无盈利希望的多元化业务 。
2012年底 ， 已经稳坐多年行业老大的万科开始转型提出城市配套服务商战略 ， 从一家专注于住宅开发的公司 ， 开始将业务触角延伸到商业、物流、文旅、投资、教育、养老、酒店、假装、滑雪度假、长租公寓等各个领域 。
【地产商多元化新战场：出路还是陷阱？】为了迎合多元化发展 ， 万科更是推出“适错”和“赛马”机制刺激新业务的开展 。
广深区域的张纪文提出“八爪鱼战略”的转型思维 ， 上海区域的张海就提出了“热带雨林战略” ， 在“万亿市值计划”的构想下万科多元化呈现出万马奔腾之势 。
看上去很美好 ， 但结局却很惨淡 。 当年一些轰轰烈烈的多元化业务就这样以“收敛聚焦”的名义陆续被叫停了 ， “万村计划”是其中的典型 。
根据万科财报显示 ， 95.5%的营收来自于房地产业务的结算收入 ， 除了物业板块盈利 ， 物流板块与成本持平外 ， 其他板块全部都是亏损 。 四年前 ， 万科期望这些多元化业务在息税折旧前利润规模达到100亿元左右 ， 并培育出多家上市公司 。 如今的成绩单与当年的期望相去甚远 ， 当年行业老大的江湖地位也被易了主 。
多元化的“新花样”
或许是早期多元化之路的失败教训 ， 近年来房企布局多元化更多的是在为地产主业服务 ， 或是将该业务推出上市 ， 寻找新的融资平台 。
2010年 ， 恒大注资10亿元成立了恒大文化产业集团 ， 这是恒大成立的第一个地产之外的产业 ， 随后又布局了饮用水、乳业、粮油等行业 ， 但都表现平平 。 在诸多业务受挫的同时 ， 恒大将旗下产业进行了又一次重新梳理 。 2019年恒大公布了旗下的四大核心产业 ， 分别是地产、文旅、健康、科技 ， 并且恒大表示在未来5年内恒大的核心业务整体不变 。 目前恒大的汽车和物业分别被恒大打造成了新的融资平台 。
9月27日 ， 恒大新能源汽车甚至以底价8.64亿竞得南通一块宅地 。 根据出让文件 ， 此次出让的R20023地块 ， 地用途为住宅 ， 出让面积约12.24万平米 ， 容积率1.2-1.5 ， 建筑面积18.34万平方米（配套商业≥2000平米） ， 起价约8.64亿元 ， 起始楼面价4706.67元/平米 。 可以说恒大汽车不仅能够在资本市场融资 ， 还可以去低价拿地 ， 一举两得 。
另外一家打着新能源汽车名义去拿地的房企非宝能莫属 。
近年来 ， 宝能扛着新能源汽车的旗号在全国各地到处圈地 。 宝能可以说是地产行业的“隐形地主” 。 据悉 ， 目前已经有上万亩土地 ， 分别是杭州的3000亩、昆明的6318亩、广州的4935亩以及西安的2090亩土地 。 按照宝能的操作 ， “新能源项目”落地之后 ， 都会有配套的房地产、旅游、仓储物流项目落地 。
而这些以“新能源项目”拿下的土地 ， 往往都是商业地产项目开发先行 。 例如 ， 依靠宝能汽车项目拿地的宝能健康城项目 ， 项目早已经开始动工 ， 这个集精品酒店、汽车展厅、特色商业街、私人会所、主题民宿等多元业态于一体的领先型商业综合体 ， 已经在速度上超越了宝能“新能源项目” 。
尚无产出一辆汽车 ， 宝能又开辟了新的板块 。 9月29日 ， 媒体报道宝能在集团部门设置了手机业务中心 ， 大量招聘手机行业人才 ， 正是进军手机行业 。 据业内人士认为 ， 由于目前国内手机行业市场趋于饱和 ， 新进品牌很难生存下去 ， 像360手机、格力手机、锤子手机先后的尝试便都以失败告终 ， 宝能想自主研发手机 ， 或许是想先试试水 ， 未来不排除收购一家这样的公司 。
除了恒大、宝能 ， 目前越来越多的房企进行多元化更多的考量 ， 或许只是打造新的上市平台 ， 围绕地产主业这艘航母 ， 打造护卫舰 。
近年来 ， 房企拆分物业上市成为一种趋势 ， 包括碧桂园、融创、保利、中海、阳光城等在内的百强房企多数都拆分了物业板块单独上市 。 这背后的逻辑反映的是 ， 房企前期需要大量的资金投入 ， 负债率通常都很高 ， 而且房地产行业慢慢成为一个强周期产业 ， 时而景气时而萧条 ， 物业公司则是轻资产模式运行 ， 现金流非常稳定 ， 而且负债率低 。 也就是在地产主业不景气之时 ， 物业公司可以进行“输血” 。


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