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中新经纬|报告：新房市场“银十”或有成交小高峰 二手房上行动力弱

中新经纬客户端9月29日电 (薛宇飞)疫情以来 ， 大中城市房地产市场交易情况如何？贝壳研究院于28日发布的报告显示 ， 1-9月份 ， 其监测的66城新房累计成交套数同比下滑9.4% ， 成交面积累计同比下滑8.8% ， 降幅已经较二季度收窄；二手房方面 ， 其监测的重点18城二手住宅累计成交量同比增长4% ， 疫情对重点城市二手房市场的冲击已被填补 。
贝壳研究院的专家分析 ， 由于房企提前抢收、多地楼市调控升级等原因 ， 新房市场的“金九”现象并未出现 ， 但“银十”期间或能出现成交小高峰 。 二手房方面 ， 本轮楼市调控以来 ， 二手房市场已经没有所谓的“金九银十”现象 ， 交易量反而会比7、8月份低 ， 预计未来仍处于买方市场 。
“金九”未现 一线城市恢复速度实现反超
【中新经纬|报告：新房市场“银十”或有成交小高峰 二手房上行动力弱】贝壳研究院统计整理数据显示 ， 今年第三季度66城新房合计成交套数同比增长2.0% ， 环比增长0.8%；成交面积同比增长1.1% ， 环比增长0.1% 。 由于自7月以来 ， 深圳、南京、杭州、成都等城市纷纷出台调控升级政策 ， 打击炒房行为 ， 预防“金九银十”期间出现市场波动 ， 9月份的成交量未能带动第三季度的数据快速上升 ， 政策短期效果显现 。
中新经纬|报告：新房市场“银十”或有成交小高峰 二手房上行动力弱
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1-9月份 ， 66城新房累计成交套数同比下滑9.4% ， 成交面积累计同比下滑8.8% ， 较第二季度累计降幅收窄5-6个百分点 ， 市场恢复速度随着各地调控升级而持续放缓 。
分城市看 ， 一线城市在第三季度的恢复速度实现了反超 ， 领跑全国 。 截止第三季度 ， 一线城市新房市场成交量环比第二季度从下滑幅度最大转为最小 ， 市场加速恢复 ， 其中成交套数累计同比下滑6.2% ， 成交面积累计同比下滑5.2% 。
1-9月份66城新房成交套数与成交面积虽整体下降约一成 ， 但每个城市的表现各异 ， 一些城市下降幅度明显 ， 而另一些城市却逆势上涨 。 报告显示 ， 南昌、常州、长春、武汉、无锡、泉州今年前三季度新房市场累计成交面积分别同比下降60.5%、52.9%、41.2%、32.0%、31.2%、28.8% ， 南京、东莞、成都、扬州、深圳则分别上涨15.0%、14.5%、13.4%、10.2%、9.4% 。
随着热点城市调控升级 ， 市场将逐步平稳 。 报告认为 ， 南京当前的累计成交面积增速已经较二季度有所下滑 ， 调控效果短期内有所显现；东莞调控政策给予了市场将近1个半月的窗口期 ， 在政策全面落地之前 ， 需求端会积极入市 ， 但整体增速相对稳定；成都9月14日正式出台调控政策 ， 预期第四季度成交面积累计增速将逐步收窄；扬州依靠长三角一体化的规划利好 ， 需求得到一定释放 ， 市场前景被看好 。
二手房成交量实现正增长 深圳降幅约50%
报告称 ， 今年年初疫情基本结束后 ， 二季度的购房需求强劲反弹 ， 但第三季度略显疲软 ， 其监测的重点18城在该季度的二手住宅实际成交量环比下滑9% ， 市场有所降温 。 整体看 ， 今年前三季度 ， 重点18城二手住宅累计成交量同比增长4% ， 反超2019年同期 ， 疫情对重点城市二手房市场的冲击已被填补 。
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报告称 ， 第三季度重点城市二手房成交量普遍回落 ， 超8成城市成交量环比下滑 。 回落幅度靠前的城市主要是两类 ， 一类是在7月经历调控加码的城市 ， 如深圳、东莞、南京 ， 其中深圳第三季度的成交量环比降幅逼近50% ， 降幅最大 ， 东莞、南京分别环比下滑42%、25% 。 另一类是环渤海城市群中的城市 ， 如大连、廊坊、济南 ， 它们的环比降幅分别为33%、25%及19% 。 广州、武汉及西安成交量在第三季度环比继续增加 ， 环比增速分别为23%、21%、19% 。
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贝壳研究院数据显示 ， 第三季度重点18城二手房的成交价格仍以上涨为主 ， 有14城环比上涨 ， 但随着成交量下行 ， 重点城市成交均价的上涨动力渐失 ， 超7成重点城市房价涨幅收窄甚至转跌 。
报告称 ， 深圳第三季度二手房价格涨幅环比收窄近3个百分点 ， 月度二手房价格已止涨走平 ， 调控效果显现且待进一步发酵 。 北京价格环比涨幅由二季度3.2%明显收窄至0.7% 。 价格上涨的14城中11城价格涨幅在3%以下 ， 房价涨幅温和 ， 并逐步趋向平稳 。 三季度广州、西安二手房市场的进一步升温使得价格环比涨幅扩大 ， 分别上涨4.3%和3.3% ， 处18城前列 。
环渤海城市价格上涨动力不足 。 环渤海城市群中的城市二手房价格涨幅排在18城靠后位置 ， 其中大连、烟台等城市第三季度环比涨幅约1% ， 涨幅温和；青岛、北京及天津房价环比持平；廊坊、济南房价跌幅偏大 ， 且连续两个季度环比下跌 。 同比看 ， 环渤海城市价格涨幅同样垫底 ， 其中济南、廊坊价格同比分别下跌5.3%及2.7% 。
国庆假期推动成交小高峰 未来处于买方市场
自“金九银十”概念提出以来 ， 市场的关注度一直较高 ， 但今年9月份的新房市场却没有出现过高的热度 。
对于“金九”成色不足 ， 贝壳研究院高级分析师潘浩28日分析称 ， 从分月数据看 ， 今年8月份的市场复苏情况还是比较好 ， 但9月有些疲软 ， 究其原因 ， 与房企在8月份开启抢收抢跑、8月底多地楼市调控升级有关 ， 同时 ， 今年9月份少了一个中秋节 ， 市场缺乏营销节点 。 但他也称 ， 将8、9月的数据平均下来看 ， 市场还是在往上走 ， 出现了一个明显的复苏过程 。
潘浩指出 ， 根据贝壳研究院监测 ， 临近9月底 ， 房产经纪人的带看量在大幅攀升 ， 却没有实际成交量 ， 这说明购房者出现了节前观望情绪 ， 期待着开发商在国庆假期期间出台更多促销活动 。 因此 ， 预计未来2-4周会出现一波新房成交小高峰 ， 支撑“银十”市场 ， 价格上则不会出现大幅走低 。
对于二手房市场未来的表现 ， 贝壳研究院首席市场分析师许小乐28日表示 ， “金九银十”是开发商提出的一个概念 ， 从二手房市场的表现来看 ， 特别是本轮楼市调控以来 ， 二手房市场已经没有所谓的“金九银十”现象 ， 交易量反而还会比7、8月份低 。
许小乐称 ， 当前二手房成交周期为126天 ， 也就是说房子从挂出去到成交 ， 需要四个月的时间 ， 周期依旧较长 ， 在金融利率处于上下平衡状态下 ， 二手房市场在未来仍将处于买方市场 ， 市场上行动力较弱 。
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报告称 ， 今年三季度二手房市场的成交量保持在较高体量 ， 重点城市的成交价格普遍延续上扬态势 ， 这导致后续的需求积蓄不足 ， 年末的季节性反弹或将弱于往年 ， 调控力度较大的城市 ， 二手房价大概率由涨转跌 。 区域上 ， 环京及长江中游城市群三季度的二手房带看量环比未降反升 ， 预计四季度的市场表现好于其他城市群 ， 其他城市群由于需求在前期释放集中度高 ， 四季度或面临相对更深的回调 。


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