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房源|中介兜售安置房：售价仅为周边1/2、有人拉整一箱现金来买

【中新经纬X财经无忌联合创作】(薛宇飞)8月中旬 ， 一名房产中介联系林枫(化名) ， 声称正在代理销售北京的安置房 ， 售价远低于周边商品房 ， 以东四环地铁旁某安置房小区为例 ， 其售价只有3.2万元/平方米 。 林枫称 ， 他在这家中介公司的办公地点看到 ， 当天前来咨询的客户很多 ， 有人甚至用拉杆箱装了一箱现金来买房 。
【房源|中介兜售安置房：售价仅为周边1/2、有人拉整一箱现金来买】房源|中介兜售安置房：售价仅为周边1/2、有人拉整一箱现金来买
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官悦欣园安置房 。 中新经纬 薛宇飞 摄
早在2019年 ， 中新经纬采访人员就接到一则陌生电话 ， 对方也在推销这类安置房 ， 价格诱人 。 近日 ， 在这名中介的带领下 ， 采访人员实地探访了所推介的房源 ， 并得知一些交易内幕 。 业内人士提醒 ， 中介的报价虽然远低于周边房价 ， 却暗藏不小的交易风险 。
报价为周边房源1/2 不能贷款、暂无房本
房产中介铁轩(化名)向林枫推荐的房源 ， 是位于北京市朝阳区东四环附近的石门新居 ， 这是一个正在陆续交付的安置房小区 。 按照中介的说法 ， 该小区属于二类经济适用房 ， 转成商品住房 ， 需要交纳3%的土地出让金 。
房源|中介兜售安置房：售价仅为周边1/2、有人拉整一箱现金来买
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石门新居安置房小区 。 中新经纬 薛宇飞 摄
石门新居紧邻地铁7号线百子湾站与东四环路 ， 交通较为便利 ， 距离国贸CBD不足5公里 。 优越的区域位置和生活配套 ， 让这里的房价高企 ， 根据房产交易平台的数据显示 ， 周边二手住宅的售价基本都在6万元/平方米以上 ， 个别豪宅项目能到9-11万元/平方米 。
林枫对中新经纬客户端称 ， 中介推荐的房源中 ， 最早的一批将在9月交付 ， 售价仅为3.2万元/平方米 ， 为周边房源的1/2 。 由于属于私下交易 ， 这种房源不能进行银行贷款 ， 铁轩最初要求他全款支付 ， 后来又称 ， 至少先支付总房款的60% ， 剩余部分等房产过户再交齐 。 以林枫看中的约83平方米二居室计算 ， 他需要一次性支付140余万元的首付款 。
售价远低于周边二手房挂牌价 ， 虽然让人颇为心动 ， 但不免会产生担忧 ， 林枫说：“按理说 ， 回迁安置房应该管理得很严格 ， 指标不会被随便转卖 ， 中介公司怎么就能拿到指标？”铁轩向他解释 ， 有的拆迁户可能是不想要房、选择要补偿款 ， 或者去世了 ， 有的是企业给员工的安置房 ， 员工离职了 ， 这种空余出来的名额 ， 就可以私下进行操作 ， 转给其他人 。
铁轩称 ， 他们已经顺利完成很多笔交易 ， 除了石门新居 ， 还有其他区域的房源可以挑选 。 林枫去过这家中介公司的办公地点 ， 他看到 ， 当天前来咨询的客户很多 ， 挤满了整个屋子 ， 有人甚至用拉杆箱装了一箱现金来买房 ， 场面十分夸张 。
中新经纬客户端近日以买房人的身份联系了铁轩 。 他表示 ， 购买安置房需要满足很多限制条件 ， 比如拥有5年北京社保或者个税、工作单位性质、政审、个人信用等 ， 满足这些之后再根据个人需要进行房源匹配 。 他也称 ， 这种房源的数量并不多 ， “7月份我们共签了20多个 ， 一个业务员也就几个 。 ”
早在2019年10月 ， 就有另一家不知名房产经纪公司的经纪人张震(化名) ， 向中新经纬采访人员推销过北京的安置房 ， 包括东四环附近的石门新居、官悦欣园 ， 也有成寿寺、陶然亭、园博园等区域的房源 。 张震称 ， 他所在的经纪公司专门从事安置房、小产权房交易 ， 成交情况一直不错 ， 有的低价房源刚一推出就会被客户抢走 。
私下交易流程复杂 产证问题引担忧
近日 ， 在张震的带领下 ， 中新经纬采访人员实地走访了石门新居等小区 。
石门新居的交付工作接近尾声 ， 很多居民与租户已经入住 ， 一些新交付不久的房源正在进行室内装修 ， 不时有身着制服的房产经纪人进出 ， 但基本是带领租客寻找出租房源 。 而张震这类经纪人则身着便服 ， 带着买房客户来选房 。
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石门新居在售房源 。 中新经纬 薛宇飞 摄
张震推荐的房源都交付完成 ， 购房时需要与业主签署合同 ， 售价也明显高于仍在修建中的房源 。 该小区一套约83平方米的两居室正在出售 ， 售价为4.5万元/平方米 。 张震称 ， 业主一共分到6套房 ， 因为疫情的原因 ， 生意上的资金周转出了点问题 ， 又不想找亲戚朋友借钱 ， 这才想卖出去一套 。 对比同样户型的另一套房源 ， 由于业主不着急用钱 ， 报价达到5万元/平方米 ， 且议价空间不大 。
对于已交付房源的售价为什么会明显高于未交付的 ， 张震称 ， 推荐购买未交付房源的中介公司不靠谱 ， 他们手中并没有房源 ， 而是等拿到购房者的房款后再去寻找房源 ， 如果这批次没有找到 ， 就会让客户等下一批次 。
与林枫遇到的情况一样 ， 张震推荐的房源暂时都没有不动产权证书 ， 不能进行贷款 ， 客户需要支付总房款80%的首付 。 对于不动产证的办理时间 ， 张震出示的业主与开发商签署的协议显示 ， 开发商承诺房屋交付后三年内取得不动产权证书 。
“安置房小区的房产证办理周期很长 ， 也是防止拆迁户们抛售套利 。 一般来说 ， 没证的时候出售房源 ， 业主卖价就低 ， 有证了 ， 价格就会跟周边差不多 ， 怎么也得6万元/平方米以上 。 ”张震说 ， 客户这个时候入手 ， 很划算 。
按照铁轩、张震的说法 ， 购买这类安置房的程序较为繁琐 。 对于还没有交付的房源 ， 购房人要先与中介公司签署买卖合同 ， 并支付购房款 ， 由中介公司去办理安置房手续 ， 打通各个环节后 ， 购房人与开发商签署相关合同 ， 再拿着相关材料等待办理二类经适房性质的不动产证；已交付的房源 ， 由购房人与业主先私下签署相关购房协议 ， 支付购房款 ， 等到业主拿到二类经适房性质的不动产证后 ， 购房人再补缴3%的土地出让金及其他税费 ， 房源最终过户至购房人名下 。
将巨额资金先交给中介公司、再由他们找房源的做法 ， 让林枫有点难以接受 。 最令他担心的是 ， 等房源交付后 ， 至少还要再等将近一年的时间才能拿到不动产权证书 。 他说：“我很担心钱交了 ， 不动产证却下不来 ， 或者下了有瑕疵的证 ， 影响以后交易 ， 就竹篮打水了 。 ”
房源|中介兜售安置房：售价仅为周边1/2、有人拉整一箱现金来买
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经纪人张震发来的业主与购房人签署的相关协议 。 受访者供图
对于已交付的房源 ， 中新经纬采访人员提出把房款打给业主也不放心 。 张震称 ， 为了保证资金安全、防止业主毁约 ， 他们会让客户与购房者签署十几份协议 ， “比如 ， 业主与客户会签署强制执行协议 ， 等到过户的时候 ， 业主找不到或者不配合 ， 就申请强制过户 。 如果房子上涨了 ， 业主想毁约 ， 就按照房款的2倍赔偿 。 还不放心的话 ， 签署合同的时候 ， 客户可以带着律师过去 ， 让律师审议下协议内容 。 ”
无证交易暗藏风险 专家不建议购买
针对无证安置房的交易 ， 中新经纬客户端以购房人的身份咨询了朝阳区房管局相关部门 ， 工作人员称 ， 安置房不能够进行私下交易 ， 也没有听过通过拆迁更名能拿到安置房资格 ， 不要轻信中介公司的说辞 。
朝阳区不动产登记事务中心的工作人员则称 ， 北京的经适房种类很多 ， 购房者需要搞明白购入的是哪一种 ， 以免在税费缴纳、交易出售时出现问题 。
合硕机构首席分析师郭毅指出 ， 购房者与业主私下签署的购房合同是无效的 ， 由于过户交易时间周期较长 ， 如果房价在未来出现明显上涨 ， 业主可能会主动毁约 ， 选择要房子而不是当初的购房款 。 中原地产首席分析师张大伟称 ， 不建议购买这种交易时间过长、甚至存在灰色交易的房子 ， 潜在风险过大 ， 很容易钱、房两失 。
在石门新居小区走访时 ， 中新经纬客户端随机询问了几位居民 。 他们均称 ， 听说过有人在出售安置房 ， 但没有亲眼看到过 ， 而且现在他们都没有拿到不动产证 ， 也卖不上价格 。 一位居民得知有人以4.5万元/平方米的价格出售房源时 ， 他连连称不可能 ， “怎么会有这么低的价格 ， 旁边的金茂府都10万元/平方米了 。 ”
中新经纬客户端在贝壳找房、安居客、我爱我家等主流房产交易平台检索“石门新居”“官悦欣园”时 ， 均未发现任何二手房房源 。 (中新经纬APP)
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