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法治日报|房屋中介承诺“包装”购房资格靠谱吗

□ 翟宣任
为调控房价 ， 实现“房住不炒”的政策目标 ， 各地根据实际情况出台了不同的限购政策 ， 并根据市场行情变化对限购政策进行动态调整 ， 个人或家庭需满足一定条件方能购买房屋 。 但一些房屋中介机构出于自身“业绩”的考虑 ， 向不满足限购政策要求的购房者承诺可以为其“包装” ， 通过一系列违规操作行为 ， 使购房者变相符合政策要求 ， 以达到购房目的 。
那么 ， 这种“包装”靠谱吗？答案显然是否定的 。
上海市第一中级人民法院曾审理过这样一起纠纷：李某因不具有上海户口且社保缴纳年限未满足政策要求而无法购房 ， 某房屋经纪公司向李某承诺对其进行“包装” ， 通过先离婚然后再“假结婚”的方式使李某满足限购政策要求 ， 并承诺如“包装”不成 ， 则李某不承担交易违约责任 。 李某遂在该公司的居间介绍下与刘某签订了房地产买卖合同 ， 后因房屋过户手续无法通过房地产交易中心的审核导致交易不成 ， 李某向刘某赔偿了违约金 。 李某遂向法院起诉要求中介公司返还中介费并赔偿其部分损失 。
上海市第一中级人民法院认为 ， 房屋经纪公司作为专业的房屋中介机构 ， 理应严格按照相关限购政策执行 ， 不得违反政策规定从事房地产经纪业务 。 该公司对李某进行“包装”的行为明显与上海市现行购房规定相违背 ， 违反了其作为房屋居间方应当承担的法定义务 ， 在居间服务中存在重大瑕疵 ， 理应返还中介费并对购房人李某的损失承担相应的赔偿责任 。 李某明知自己属于限购对象 ， 仍配合公司方进行“包装” ， 也存在过错 ， 亦应承担一定责任 。
《中华人民共和国合同法》第六条规定 ， 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则 。 第七条规定 ， 当事人订立、履行合同 ， 应当遵守法律、行政法规 ， 尊重社会公德 ， 不得扰乱社会经济秩序 ， 损害社会公共利益 。 第四百二十五条规定 ， 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告 。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况 ， 损害委托人利益的 ， 不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任 。
此外 ， 将于明年1月1日起施行的民法典 ， 也在第七条及第九百六十二条分别对诚信原则及中介人如实报告义务进行了规定 。
房屋经纪公司作为接受买卖双方委托的专业中介机构 ， 理应严格遵守诚实信用原则 ， 按照政策规定对限购情况、交易流程、税费负担等向交易双方进行如实说明并给出合理化建议 ， 通过诚信守法经营、专业能力及细致服务赢得口碑 ， 方能塑造品牌、持续经营 。 以不实承诺和违规“包装”来获得所谓短期“业绩”的行为 ， 注定是“竹篮打水一场空” 。
作为购房者 ， 也应当积极向当地房地产交易中心咨询限购政策 ， 对自身是否符合购房要求进行正确判断 。 同时应当严格遵守诚信原则 ， 不可轻信并配合实施规避政策的行为 ， 按照政策规定进行房屋交易 ， 方能维护自身合法权益 。
【法治日报|房屋中介承诺“包装”购房资格靠谱吗】（作者系上海市第一中级人民法院法官助理 ， 本文由本报采访人员蒲晓磊整理）


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