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利率|近一个月房企融资规模骤减25%，“三道红线”影响开始显现？

近一个月以来 ， 在“三道红线”压力之下 ， 特别是8月20日住建部和央行召开重点房地产企业座谈会至今 ， 房企债券融资规模明显收缩 。
根据贝壳研究院统计数据 ， 按发行日期来看 ， 8月20日-9月20日 ， 房企境内外融资规模约992.7亿元 ， 比前一个月减少24.6% ， 规模收缩约四分之一 。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示 ， “房企融资规模收缩 ， 主要是受到境外债市的负面拉动 ， 外部环境的高度不确定性导致今年4月后的境外债市低迷；同时 ， 融资新规的影响有一定的滞后期 ， 在逐步消化前期计划性发债后 ， 境内债市规模或将进一步收缩 。 ”
整体融资规模环比收缩 ， 境内债相对稳定
进入下半年以来 ， 我国加强对房企资金和融资的监管 。 8月16日 ， 中国银保监会主席郭树清指出 ， 房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛” 。 8月20日 ， 央行、住建部召开座谈会 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。
据媒体报道 ， 尽管座谈会内容未公布 ， 但业内人士透露是与“三道红线”有关 ， 12家参会企业将作为试点 。 据悉 ， “三道红线”分别为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、第三道红线为现金短债比小于1倍 。 根据“三道红线”触线情况不同 ， 将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档 。 如果“三道红线”全部踩中 ， 开发商的有息负债将不能再增加；踩中两道 ， 有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一道 ， 增速不得超过 10%；一道未中 ， 不得超过15% 。
值得注意的是 ， 在上述背景下 ， 从8月20日至今 ， 房企债券融资规模明显收缩 。 根据贝壳研究院统计数据 ， 按发行日期来看 ， 8月20日-9月20日房企境内外融资规模约992.7亿元 ， 比前一个月（7月19日-8月19日）减少24.6% ， 规模收缩约1/4 。
具体来看 ， “新规”后一个月间 ， 境外融资规模约280.9亿元 ， 较前一个月大幅降低45.6% ， 占比整体融资规模约28% 。 境内融资相对平稳 ， “新规”后一个月境内融资规模约711.8亿元 ， 较前一个月微增0.6% 。
但是 ， 也需注意的是 ， 即便环比规模收缩 ， 但同比来看 ， 8月20日-9月20日 ， 房企境内外融资规模仍然较2019年同期增长了10.7% 。 同时 ， 境内融资规模较为平稳 ， 延续了7、8月份量增的态势 。
另外 ， 一些大额度的公司债券也陆续在本月获得受理 。 其中 ， 9月11日 ， 平安不动产有限公司“2020年面向专业投资者公开发行短期公司债券”获深交所审核通过 ， 发行规模不超过100亿元（含） ， 发行期限为不超过1年（含）；9月16日 ， 上交所披露 ， 融信中国旗下公司“2020年面向专业投资者公开发行公司债券”获上交所受理 ， 拟发行金额不超过88.8亿元（含）；9月17日 ， 据上交所消息 ， 信达资产发行的“致远资产支持专项计划”获上交所受理 ， 拟发行金额99.98亿元 。
境内发债利率走低 ， 美元债利率高企
从目前的融资情况来看 ， 境内公司债券融资利率同比去年同期呈现下降态势 ， 而海外融资利率仍然不断高攀 ， 融资成本上升 。
中原地产首席分析师张大伟表示 ， “目前 ， 房企融资的难度处于历史最低水平 ， 平均融资利润也非常低 ， 平均融资成本降低 ， 票面利率集中在4%-5%左右 ， 远远低于去年同期的6%-8% 。 ”
在境内债发行规模走高的同时 ， 美元债发行数量也处于高位 ， 8月单月累计发现美元债高达65.6亿美元 ， 相比2019年同期的23.8亿美元上涨了176% 。 9月中上旬继续发行33亿美元 ， 房企密集发布大额融资 ， 整体看 ， 7-9月以来 ， 房企融资刷新了历史同期纪录 。
相比于境内债 ， 最近几笔海外融资的利率依然不断攀升 。 9月18日 ， 鑫苑置业宣布完成一笔美元票据的发行 ， 本金金额为3亿美元 ， 利率14.5% ， 期限为2023年到期 。


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