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调控四周年 哪些城市房价还在任性上涨？

4年涨幅超过50%的包括西安（71.69%）、徐州（62.80%）、三亚（57.06%）、成都（55.28%）、呼和浩特（55.08%）、唐山（52.30%）、昆明（51.98%）、扬州（51.49%）、秦皇岛（51.44%）；4年涨幅靠后的分别为深圳（4.96%）、上海（9.88%）、天津（10.82%）、厦门（12.01%）、南京（14.45%）、北京（14.66%） 。 调控四周年 哪些城市房价还在任性上涨？
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苏智勇/发自北京
本轮房地产调控如果从2016年的“9·30”开始算起的话 ， 至今已经整整4年时间 。 在“房住不炒”的基本原则指导下 ， 4年的调控基本扭转了楼市暴涨暴跌的局面 ， 投机炒房得到了有效抑制 ， 房地产市场逐步走向平稳健康发展的轨道 。
9月14日 ， 国家统计局公布了2020年8月份商品住宅销售价格变动情况数据 ， 从月度数据看 ， 70个大中城市房价涨跌互现 ， 但总体表现平稳 。 中房智库根据8月份数据 ， 并结合4年来各个城市房价指数变动情况 ， 对楼市变化做一番梳理 ， 并试图探究城市房价涨跌背后的逻辑 。
哪些城市在涨 ， 哪些城市在跌？
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注：按国家统计局数据 ， 定基为2015年=100数据来源：国家统计局 ， 中房智库整理
9月14日 ， 国家统计局城市司首席统计师孔鹏对2020年8月商品住宅销售价格变动情况进行了解读 。 从环比数据看 ， 4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6% ， 涨幅比上月扩大0.1个百分点 。 其中 ， 北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5% 。 二手住宅销售价格环比上涨1.0% ， 涨幅比上月扩大0.3个百分点 。 其中 ， 北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.8%、1.7%和1.1% 。 31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6% ， 涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4% ， 涨幅比上月回落0.1个百分点 。 35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨1.0%和0.6% ， 涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点 。
从同比数据看 ， 8月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.9%和6.9% ， 涨幅比上月分别扩大0.3和1.2个百分点 。 二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.0% ， 涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.0% ， 涨幅与上月相同 。 二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均连续16个月相同或回落 。 三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.5%和1.8% ， 涨幅均与上月相同 ， 均连续17个月相同或回落 。
从单个城市分析 ， 新建商品住宅环比涨幅最大的惠州涨幅为1.9% ， 环比涨幅超过1%的包括银川、锦州、唐山、温州、济宁、金华、无锡、西安；环比下跌的包括太原、南昌、济南、安庆、九江、常德、桂林、北海、南充 ， 跌幅均未超过1% 。 新建商品住宅同比涨幅最大的为银川（17.6%）、唐山（15.4%）、西宁（13.4%）、徐州（11.6%）、锦州（11.5%） ， 其他城市同比涨幅均未超过10%；同比跌幅超过1%的城市包括安庆（-3.1%）、泸州（-1.7%）、韶关（-1.6%） ， 贵阳、北海、常德、郑州、南充、济南、岳阳、宜昌等跌幅在0.1%~0.6%之间 。
从上述城市房价涨跌数据可以发现 ， 波动较大的多为三四线城市 ， 这些城市房价房价基数比较低 ， 限购政策也较为宽松 ， 短期存在一些波动 ， 但从长期看涨跌空间不大 。 大部分一二线城市在严厉的调控政策之下 ， 房价涨幅得到有效抑制 。
4年涨幅二三线城市最大西安、徐州领衔
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注：按国家统计局数据 ， 定基为2015年=100数据来源：国家统计局 ， 中房智库整理
如果把房价变动数据拉长到4年这一调控周期分析 ， 可以发现4年来的房价涨幅相比本轮调控前明显收窄 ， 暴涨暴跌的现象极少出现 。 中房智库整理了2016年“9·30”前一个月也就是2016年8月份国家统计局的同口径房价变动数据 ， 发现很多城市4年的房价涨幅还不及调控前一年的涨幅 。 例如深圳2016年8月新建商品住房房价指数为149.2 ， 意味着以2015年为定基 ， 年涨幅达到49.2% ， 而2016年8月至2020年8月累计涨幅只有4.96%；上海2016年8月房价指数为140.07 ， 至今累计涨幅仅为9.88% 。 当然 ， 从二手住宅数据上看会发现与新建商品住房存在较大差异 ， 如深圳新建商品住房涨幅4年涨幅为4.96% ， 而二手住宅4年涨幅为27.14% ， 这说明针对新建商品住房的限价政策人为压低了房价数据 ， 导致新房二手房价格倒挂 。 因此对于某些限价政策执行非常严厉的一二线城市 ， 二手住房的房价数据更具参考价值 。
从4年来的房价涨幅来看 ， 新建商品住房房价平均涨幅达到了34.18% ， 平均年复合增长率为8% 。 4年涨幅超过50%的包括西安（71.69%）、徐州（62.80%）、三亚（57.06%）、成都（55.28%）、呼和浩特（55.08%）、唐山（52.30%）、昆明（51.98%）、扬州（51.49%）、秦皇岛（51.44%）；4年涨幅靠后的分别为深圳（4.96%）、上海（9.88%）、天津（10.82%）、厦门（12.01%）、南京（14.45%）、北京（14.66%） 。 二手住房4年平均涨幅为22.18% ， 平均年复合增长率仅为5.08% 。 4年涨幅居前的包括无锡（45.78%）、济宁（41.42%）、唐山（41.38%）、沈阳（35.27%）、秦皇岛（35.04%）；涨幅排名靠后的为牡丹江（0.5%）、上海（5.77%）、石家庄（7.54%）、北京（7.77%）、厦门（8.12%） 。
尽管面临严厉的调控 ， 但一些城市房价连涨的势头不减 。 自2015年以来西安房价环比已经连涨53个月 ， 徐州房价连涨55个月 ， 高居四年累计涨幅榜前两位 。 对于这两个城市来说 ， 近年来房价连续上涨大致包括以下原因：一是房价基数比较低 ， 本轮调控之前恰逢房价低谷 。 以西安为例 ， 本轮调控前西安房价只有七八千元每平方米 ， 在二线城市中算是比较低的 。 二是大规模的新区建设带动地价高涨 ， 进而带动房价上涨 。 三是人才引进政策带动人口流入 ， 导致供需矛盾加剧 。
按照4年的复合增长率统计 ， 70个大中城市新建商品住房复合增长率超过10%的有11个城市 ， 占比15.7%；复合增长率8%~10%的有21个城市 ， 占比30%；复合增长率8%以下的有38个城市 ， 占比54.3% 。 二手住房年复合增长率更低一些 ， 超过8%的只有3个城市 ， 分别为无锡、济宁和唐山 ， 半数以上的城市房价复合增长率在6%以下 。
从上述数据可以看出 ， 在“房住不炒”的基调下 ， 投机炒房将变得越来越难 ， 资金占用成本和交易成本叠加 ， 基本覆盖了投资收益 ， 单纯从投资收益的角度考虑 ， 房产已经不再是最佳的投资选择 。
楼市不再“蹦擦擦”调控更像“打地鼠”
2018年国家原房改组组长孟晓苏在接受媒体采访时 ， 曾经把楼市规律总结为“蹦擦擦”节奏 ， 也就是大约3年为一个周期 。 2006年楼市火热 ， 2007~2008年因调控而陷入低迷；2008年面对全球金融危机而出台刺激政策 ， 房价随即反弹 ， 2011~2012年进行了强力调控；2013年房价上涨 ， 2014~2015年出台收紧政策；2016年在“去库存政策”影响下楼市恢复上涨 ， 之后就是以“9·30”为起点的楼市调控 。 按照孟晓苏的预测 ， 2019年楼市又要“蹦”了 ， 但持续的调控却打破了这样的周期律 。 即便是在中国经济面临巨大压力的当下 ， 政府也并未像以往一样刺激房地产 ， “房住不炒”“不把房地产作为短期刺激经济的手段”被反复提及并不断强化 。 政策的周期律被打破 ， 楼市进入以稳为主的温和上涨阶段 。
【调控四周年 哪些城市房价还在任性上涨？】本轮调控的目标很明确 ， 就是稳字当头 ， “稳地价 ， 稳房价 ， 稳预期” ， 本着因城施策的原则 ， 坚持落实主体责任 。 房价成为重要的调控指标 ， 对于房价涨幅过大的城市 ， 大多数城市会选择主动收紧调控措施；调控不力的城市 ， 地方政府会面临被问责、被约谈的风险 。 今年6、7月份 ， 深圳、东莞、南京、无锡等城市楼市出现过热苗头 ， 地方政府即迅速采取行动 ， 加码调控 。 这就好比“打地鼠”游戏 ， 调控措施不力、房价涨幅过大就要坚决予以打击 。


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