新力撕了投名状
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姜午阳刺杀庞青云的时候脚上穿着的 ， 正是庞青云当年送给他的鞋子 。
庞青云了解世道、熟悉人心 ， 他所要的只是筹码,能够重新回到朝廷的筹码 ， 以为有了朝廷的认可和地位便可以造福一方 ， 更是从来没相信过投名状 。
可是 ， 命运注定面临牺牲,只是时间问题,没人能逃过命运 。
01
陈凯也一度以为只要用高周转模式将新力带入TOP15 ， 他便能拿下高座次 ， 这一目标是他准备递给新力的投名状 。
如今看来 ， 这张尚未递上的投名状被撕了 。
9月7日 ， 新力公告称 ， 陈凯因个人及其他事务 ， 已提出辞任公司执行董事、联席董事长及行政总裁职务 。
陈凯是业内较为知名的明星经理人 。 2012年任阳光城总裁 ， 在2015年离任之时颇受业内称道 ， 陈凯的加入一度为阳光城创造了两年业绩增长10倍的盛况 ， 媒体称之为高周转专家 。
2017年加入中南置地后的3年 ， 陈凯帮助这家区域型房企将业绩拉入千亿级别 。
陈凯手中握有一根高周转模式的魔术棒 ， 牵着众多渴望规模化发展的房企嗅觉 ， 没有谁不想成为下一个碧桂园 。
没人会愿意承认 ， 但规模确实意味着一切 。
02
从某种层面来讲 ， 新力与陈凯都有着对规模的痴迷 。
成立于南昌的新力一度以“新力速度”成为业界讨论的焦点 。 从区域到全国 ， 新力仅仅用了6年时间 。
销售额从8亿到914.23亿仅用了8年时间 ， 2017年新力总部搬到上海后开启上市模式 。
有媒体报道 ， 陈凯拿到新力10%股权的条件是“新力在2022年之前进入销售额榜15强 ， 且业绩不做假 。
对于陈凯而言 ， 这份业绩换股权的“投名状”放在此前并不难递 ， 但在如今的市场中可以看出 ， 由于政策和市场的变化 ， 房地产行业的高周转窗口期正在逐渐关闭 ， 上半年的新力业绩已经预示了其既定目标的难以达成 。
【新力撕了投名状】1-6月 ， 新力累计实现合约销售额435.44亿元 ， 同比增长1.6% ， 权益销售额210.61亿元 ， 同比增长6.8% 。 上半年业绩占比距离今年1100亿元的销售目标有较大差距 。
针对目前新力的销售业绩增长而言 ， 即使其三年以20%速度增长 ， 也很难踏入TOP15门槛 ， 陈凯的“投名状”显然递不上去 。
国内整体房地产销售市场的放缓 ， 叠加疫情与“三道红线”的影响 ， 就算有明星经理人光环加身的陈凯也难以再将新力的高周转与规模化战略持续下去 。
大势变了 ， 风向也变了 ， 但新力的惯性一时还难以跟停 。
03
在新力招股书和年报中可以看出 ， 其2018年净资产负债率为237.9% ， 2019年降为67% ， 2020年上半年则继续下降至66.2% ， 迅速的财务降杠杆无疑是财务操作所致 。
新力持续通过并表增厚总体净资产规模和债务表外化进行资产杠杆下降 ， 虽然数字得以优化 ， 但并没有赢得实际融资成本的降低 ， 2019年新力加权平均融资成本为9.2% ， 今年上半年两笔美元债的票息也均在10%以上 ， 2020年上半年整体融资成本上升至9.4％ 。
负债率可以通过数字调整 ， 负债可没法通过数字消失 。
对于新力而言 ， 一方面通过扩大对外投资提高资产规模；另一方面通过转股质押获得融资 ， 降低负债 ， 少数股东权益的几何级增长抬升了公司的权益规模 ， 联营合营权益同样大幅攀升无形中又使得公司部分债务消失在表内 。
新力通过前两年的一系列财务操作 ， 展现了其财务“魔术”的同时 ， 也看得出在规模化层面的联营合营占比过高 。
2019年4月 ， 新力对安徽新创的其持股比例由100%降为50%；
2019年8月 ， 新力对江西江西凯笛思股权持股比例由100%降为30%；
2018年12月 ， 新力对江西阳焱持股比例由100%降为20%；
在这一系列降债务杠杆的操作中 ， 我们可以清晰的看到在新力914亿的销售额中权益销售金额仅为451.09亿、占比不到50%的原因所在 ， 去年前一百的房企销售权益比在75%左右 ， 新力的权益占比偏少 。
利润的增速与净负债率的下降对发债本有推动作用 ， 但就目前来看 ， 新力的降成本目标并未实现 。
“三道红线”的意义一定不在于单纯的三组数字 ， 政策导向正在从C端的购买限制蔓延至B端的开发杠杆压缩 ， 凭借高杠杆以规模化的房企发展窗口正在关闭 。
房地产净贡献从2018年已开始由正转负 ， 对国内经济的整体结构调整和产业升级也凸显出阻碍性 ， 也是作为经济风险的重要源头之一 。
曾有一篇发表于人民日报文章——《中国楼市拒绝大起大落》 ， 文中有句话“随着房住不炒深入人心 ， 我国房地产不会大起大落 。 ”
大落是风险 ， 大起更是风险 ， 对于那些渴望起飞与风口的房企而言 ， 窗子似乎正在关闭当中 。
好好活着 ， 比什么都重要 。
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