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北京|房龄快满70年的老破小，有没有必要留？

北京|房龄快满70年的老破小，有没有必要留？
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北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
提问1：
章哥 ， 您好！最近一直关注您 ， 我们是非京籍 ， 不考虑上学 ， 手里有130万现金流 ， 目前北京一套loft商住房自用中 ， 还有红庙北里一套两居50年代建的老破小出租中 ， 燕郊还有一套可变现120的房子 ， 听红庙邻居说未来不会拆迁了 ， 所以现在考虑要不要把红庙卖了套现300万左右加现金换朝青板块润枫水尚一居室可以公积金或商业贷款 ， 家庭税后收入2万 ， 主要想问问章哥年代快满70年的老破小还有没有必要留着了？我家情况如何规划比较好？谢谢
回答1：
1、这主要看你们置换的目的是什么了 ， 如果是为了自住 ， 那有必要换房 。 如果是投资的话 ， 意义不大 。
2、老破小70年和40年的没什么区别 ， 流动性都不好 。 本来买老公房的人群就少 ， 而银行对40年以上的老房一般又都有限制 ， 额度足时还好些 ， 额度紧张的时候就不放贷 。 所以在出售的时候挂牌期更长 ， 能全款支付的也会使劲砍价 ， 售价相对低 。
而老公房从投资角度讲又是最保值的 。 因为其本身的房产价值几乎已经归零了 ， 价格中所体现的基本都是周边配套的价值 。 只要周边各种配套的价值不降低 ， 老房的价值就永远存在 ， 而且还会随着北京大盘而上涨 。
而且老房的租售比也高 ， 一般都能在600左右 ， 而想润枫水尚这种高端小区 ， 估计得到800了 。 也就是说 ， 估计现在你这套房能租到5000 ， 而添了200万之后换到润枫水尚 ， 应该也就能租到6000 ， 不太划算 。
3、润枫水尚这种盘 ， 优势体现在自住体验好 ， 房价的波动小 ， 抗跌性强 。 所以 ， 如果你们是换了自住的话 ， 没问题 ， 投资的话意义不大 。
既然是名下还有指标 ， 也有资金 ， 那不如卖掉燕郊的房子 ， 直接用二套指标购买个小房 ， 这样能节约不少成本 。
4、老房子的价值不在房子上 ， 就是一堆砖头预制板 ， 根本就不值钱 。 其价值是所存在的这块土地 ， 房产买卖只不过是土地交易的一个标志物而已 。 就算有人来拆迁 ， 看上的也不是这房子 ， 而就是这个地段 。 李嘉诚老先生说过 ， 房产的价值由什么体现？地段、地段 ， 还是地段 。 所以 ， 只要这地段的价值不降低 ， 老房就有保留的价值 。
5、总结：如果是为了升级自住 ， 那置换没问题 。 投资的话 ， 不建议卖掉这老房 。 以你们手中现金 ， 再加上卖掉燕郊的钱是250万 ， 加上贷款能买到300多万的房产了 。 又有指标 ， 所以直接投资更好 。 仅供参考 。
提问2：
章哥您好 ， 老公是北京土著 ， 现在有两套房 ， 一个是六里桥莲怡园的小两居 ， 60平南北没有明厅的那种老公房 ， 现在出租月租6000 ， 一个是亦庄金茂悦大三居自住 。 为了方便照顾老人 ， 在亦庄租的两室一厅的90平两居室给老人居住月租3800 。 老公想卖掉六里桥的房子在亦庄买一个小两居给老人住 ， 您觉得有这个必要吗？
回答2：
1、这要看以什么角度为主来考虑了 。 如果是长期自住的角度 ， 租来的房子毕竟是人家的 ， 自己不能随心所欲的装修或装饰 。 还会有因为涨房租和修东西与房东争执的时候 ， 如果人家房子要卖 ， 或者房租涨得不合适 ， 搬家也是在所难免 。 所以 ， 租房总处在自由和不自由的摇摆中 。 一边是选择房子的自由 ， 一边是被限制的不自由 。
而自己的房子就是自己的 ， 想怎么住怎么住 ， 纯粹的自由 。
2、但如果是从投资角度考虑 ， 就不太划算 。 以六里桥和亦庄相比 ， 两地房产的升值是差不多的 。 都是成熟板块 ， 都只能是跟随大盘涨跌 。 亦庄是产业区 ， 六里桥也挨着丽泽 ， 同样是产业区概念 ， 没法明确的说哪个板块更优 。
以莲怡园的房子租金6000来讲 ， 估计租售比在600-650 ， 房子300多万 ， 以350万算吧 。 置换成本按全款能做低 ， 也要在4% ， 也就是14万左右 ， 相当于现在亦庄3年的房租 。 再者每个月的收入还少了2200 ， 不划算 。
3、总之 ， 我觉得没必要置换 ， 老人一般不像年轻人那么讲究装修 ， 所以住自己的还是租来的都差不多 。 没必要只是为了住自己房而折腾 ， 从资金角度也不合适 。 仅供参考 。
提问3：
章哥 ， 麻烦您有时间帮我看看这个房子可以入手么？ 2000年的房子 ， 6楼顶层 ， 没有电梯 ， 三居室 。 小区是大兴区新居里小区 。 未来有升值的可能么？ 麻烦章哥~
回答3：
1、新居里 ， 经适房小区 ， 和旁边的新安里性质差不多 。 我对这儿不熟 ， 好多年没去过了 。
2、从图上看 ， 房子没什么 ， 标准的老式狭长户型 ， 好在是西边户 ， 客厅采光的问题被解决了 。
3、顶层 ， 但这是2000年的 ， 质量不会有问题 。 北京1998年之后的小区都采用了新建筑标准 ， 一般不会出现老式建筑那种顶子薄容易漏水的情况 。 而且现在做防水也简单 ， 有渗水的地方直接用涂料一刷就行 ， 处理很简单 。
4、从投资上讲顶层就是出售的时候挂牌时间长 ， 一般是中间楼层的三倍以上 。 价格也肯定低 ， 但这在你买房的时候也低 ， 并不吃亏 。 其价差比例是不会有什么变化的 ， 等着加装电梯就行 。
5、升值是肯定的 ， 北京大盘上涨这里就会涨 ， 要不然也不会从当年的2千多涨到现在的3万多 。 不过从这个涨幅也可以看出 ， 这里跑输了大盘 。 北京在2000年的均价是3000出头 ， 现在是6万 ， 涨幅接近20倍 。 而这里呢 ， 肯定没达到 。
这里本来就被京开隔开了 ， 而新居里这边又隔了一条新风河 ， 离地铁较远 。 如果未来团河周边的配套建设快 ， 那这里不会再被甩下 ， 会跟上大盘涨幅 。 但如果还是比较缓慢的话就说不好了 ， 有可能继续偏低于大盘 。
提问4：
您好章老师 ， 咨询一下 ， 我是北京户口 ， 目前在丰台星河苑有套78平两居 ， 市价510万左右 ， 还有130万贷款 ， 想卖掉改善一套大三居 ， 还能再加400万左右的首付 ， 月入2万 ， 孩子学区有政保 ， 不考虑学区房 ， 上班在4号线上 ， 您觉得在原地置换合适吗？有没有合适的小区推荐？谢谢！
回答4：
1、510-130+400=780 。 月入2万 ， 也就最多使用二套商贷的187万 。 但这个比例不太合适 ， 偏低 ， 还不如不贷直接全款呢 。 如果用贷款的比例太少 ， 不仅费时费力 ， 还多交了税费 ， 中介费也不好砍价 ， 和卖家也不好砍价 。 所以不划算 ， 建议干脆别贷款了 ， 全款合适 。 或者找亲朋借一些也行 ， 都比贷款强 。
2、既然不考虑学区 ， 那原地置换很合适啊 。 未必还在星河苑 ， 旁边的城南嘉园也可以考虑 。 基本同时代的小区 ， 无论是益城园、益明园和益星园都挺好 。 我是更喜欢益星园 ， 离地铁近 ， 社区的户型也挺好 。 虽然是自采暖 ， 但已经这么多年过去了 ， 楼体早就被烘透 ， 费用并不高 。
3、从公益西桥到草桥 ， 本来就是丰台很不错的区域 ， 草桥的未来上层 ， 恋日花都、春季星空等等也挺好 ， 只不过离4号线好像稍微远点儿 。
提问5：
章哥 ， 您好 ， 我同事的孩子博士毕业后 ， 在回龙观医院工作 ， 她想在回龙观医院附近给孩子买个一居室 ， 让我帮着问您一下 ， 离回龙观医院近的好小区有哪些 ， 价钱多少 ， 麻烦您给推荐一下 ， 谢谢
回答5：
1、好小区 ， 那得告诉我你们准备花多少钱啊？好与不好是相对的概念 ， 并不绝对 ， 只能在总价确定之后选择相对合适的 。
2、离回龙观医院最近的就是新龙城 ， 楼龄在回龙观算比较新的 ， 商品房社区 。 单价5万多 ， 一居室300多到400万左右吧 。
3、如果是好 ， 那距离最近的就是金域华府 ， 过了京藏高速就是 ， 离回龙观医院很近 。 小区还是次新盘 ， 应该刚过5年 ， 现在单价在7万左右 ， 一居室400多不到500万 。
4、再好的小区稍微远点儿 ， 到西二旗了 ， 领秀新硅谷 ， 社区环境非常的好 。 目前单价应该8万左右 ， 一居室在700万不到 。 但这里一居室少 ， 不太好买到 。
提问6：
章哥 ， 太舟坞紫郡兰园东西朝向临街次顶层的新房5.3万一平米如何？比如：1 未来附近几百米会有地铁站吗？万泉河北延会在附近吗？2 采光通风如何？3 升值空间如何？
回答6：
1、地铁的事情谁谁的好 ， 规划了都有可能修改 ， 除非是已经开工 ， 且站点已经开始建设 ， 否则一切都有可能 。 现在本身也算是有地铁的 ， 就是远了点 ， 不太好说算地铁概念了 。
【北京|房龄快满70年的老破小，有没有必要留？】我对地铁规划不熟 ， 不知道是不是有方案了 。 但估计够呛吧 ， 北京没通地铁的地方还多着呢 ， 不可能专门为了这里再修一条 。
万泉河北延我就没看过规划 ， 说不好 。 这些事儿只能听售楼处的 ， 他们说什么是什么 。 信不信单说 ， 但他们的消息肯定是最灵通的 。 当年我卖房的时候也这样 ， 消息都是真的 ， 只不过拼凑一些对自己有利的而已 。
2、东西向 ， 临街 。 通风没问题 ， 采光一般吧 ， 毕竟是东西 。 南北的是不是已经卖完了？
3、市值空间？这更不好说了 。 这里是新区 ， 很新的新区 。 我就去过一次 ， 还是去稻香湖时顺便看看的 。 只能说未来会很好 ， 但这时间谁也无法确定 。 如果配套建设的快 ， 产业园也快速成长 ， 那这里肯定跑赢大盘 。 但如果规划修改 ， 或者配套跟不上 ， 那也有长期站岗的可能 。 风险与机遇并存吧 。
举个例子：向南过了京密渠 ， 有个保利西山林语 。 当年是2008年6月开的盘 ， 我刚从成都当志愿者回来就去陪朋友看盘了 。 项目很不错 ， 好像是1万出头 。 那会儿北京的均价是八九千 ， 这里比均价略高 。
但当时是全国楼市低迷 ， 惨不忍睹 ， 朋友也没敢买 。 第二年夏天 ， 全国楼市暴涨 ， 北京一马当先 。 又陪朋友来看西山林语 ， 二期已经涨到了1.5万 ， 还是超过北京均价 ， 朋友还是没买 。
到了今天 ， 这里5万多 ， 而北京的均价是6万出头 。 朋友后来买的二手房 ， 涨幅远远超过这里 ， 很庆幸当年没买 ， 要不还得在这儿站岗呢 。
从项目本身无法说有什么问题 ， 只能说是周边配套没跟上 。 人们买房 ， 表面上是买房子 ， 实际上买的就是地段中的各种配套与服务 。 配套越多价值越高 ， 配套越不完善 ， 站岗的时间越长 。
4、总结：地铁的和高速的事情我说不好 ， 规划的事不敢瞎说 。 东西向的户型只能说一般 。 这升值情况也要看规划了 ， 但愿政府能资金倾斜这里 ， 发展的或许会快些 。 仅供参考 。
随便买房都能发财的年代过去了 ， 只有选对房、避开坑 ， 才能享受到资产升值红利！


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